大陆多地松绑楼市未见效 专家分析原因

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【大纪元2022年06月08日讯】(大纪元记者易如、方晓采访报导)大陆多地购房政策继续松绑,河南省商丘、河北唐山、秦皇岛、江苏徐州市等多个城市出台刺激新政。尽管各地密集释出楼市利好政策,但是效果并未显现。专家分析造成大陆楼市低迷的根本原因。

再有多地松绑楼市

6月7日,河南省商丘市住建局发布稳楼市新政。商丘市将提高公积金贷款额度,申请人一人满足住房公积金贷款条件的,最高贷款额度从40万元调整到50万元;夫妻双方满足住房公积金贷款条件的,最高贷款额度从60万元调整到70万元。并对人才购房给予购房补贴,博士生5万元、硕士生3万元、本专科毕业生2万元。
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另外,对无购房贷款家庭购买普通住房的,贷款最低首付比例为20%。对新发放的首套住房商业性个人住房贷款,落实利率下限为相应期限贷款市场报价利率减20个基点的要求。此外,对首次购买普通商品住房的个人,一次性给予1万元补贴。

6月6日,河北省唐山市和秦皇岛、江苏省徐州市、四川省遂宁市4地均放宽了住房公积金贷款政策。

其中,唐山除了降低公积金贷款首付比例、提高贷款最高额度等标配动作,还将第二套房最低首付比例也降至2成,并对多孩家庭额外增加最高贷款额度;秦皇岛还对全款购买新房家庭提出,双方父母可提取公积金支持子女购房。

在贷款方面提出,降低住房贷款最低首付比例,缴存职工购买首套和第二套自住住房的,住房公积金贷款最低首付款比例均由不低于30%调整为不低于20%。

此次政策调整自2022年6月15日起执行。

6月6日,秦皇岛市住房公积金管理中心发布新政实施细则。其中提出,提高最高贷款额度,单缴职工贷款额度上限由40万元调整为60万元,双缴职工家庭贷款额度上限由60万元调整为80万元。(可根据实际情况适当调整)

同时,降低第二次贷款首付比例,还清首次个人住房公积金贷款的缴存人,再次申请住房公积金贷款购买自住住房的,最低首付款比例由原来的不低于60%调整为不低于30%。

6月6日,江苏徐州市住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金阶段性政策的通知》。其中提出,调整首次住房公积金贷款首付比例。首次使用住房公积金贷款的,新建商品住房首付比例由30%调整为20%,二手房首付比例由40%调整为30%。该条政策自发布之日起实施,试行一年。

同时,开办逐月提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款业务。允许未使用过住房公积金贷款的缴存职工逐月提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款。同时暂停办理商业银行个人住房贷款部分余额转住房公积金贷款业务。该条政策自2022年8月1日起实施。

6月6日,四川省遂宁市住房公积金管理中心发布《关于适当调整住房公积金贷款政策的通知》,其中提出,遂宁二套房公积金贷款首付比例降至三成。

此外,符合遂宁市住房公积金贷款政策的缴存人家庭在遂宁市辖区购买第二套普通自住住房,首付款比例由40%降至30%。

专业人士分析房地产低迷的根本原因

今年以来,大陆楼市救市大招频出,主要措施包括降低首套房首付比例,松绑限购、限贷、限售,放宽公积金贷款门槛,提高公积金贷款金额上限,发放购房补贴,降低房贷利率等等,楼市救市的城市也逐渐从三四线城市扩散到强二线和新一线城市。

但是机构数据显示,今年前5个月,大陆百强房企累计实现操盘销售金额2.32万亿元,同比下降52.3%,较2020年同期下降超两成;销售额超千亿房企仅有3家,而去年是15家。

部分房企销售额下滑幅度较大。合景泰富集团6月6日晚间公告,2022年5月,集团及其合营企业及联营公司预售额为41.21亿元,同比减少63.5%。集团及其合营企业及联营公司的预售建筑面积约为19.8万平方米,同比减少68.9%。

原大陆投行人士郑义对大纪元记者表示,已经公布的房产销售数据主要说明,房地产行业作为大陆经济发展支柱的效应已经过去了。此前出台的一系列抑制房价的政策,已经在发挥作用。这波政策用力过猛,直接导致房地产行业崩溃了,而且这种崩溃在短期内不可逆转。

至于房地产销售额下降的主要原因,郑义认为有几点。

第一点是中共的三条红线直接导致了大批房企爆雷,引发全社会对房企的信用产生了担心。开始时使购房者出现了观望的态度,这主要就是房地产企业的资金链断裂,导致房企本身的信用缺失,社会对房企的信用也开始出现关注。它这一系列违约从而导致购房者观望,不再敢于投资了。

第二点是受疫情和中国与国际社会脱钩的影响,从而导致它内循环的动力不足所引发的失业率上升和滞涨现象的出现。滞涨现象是,由于一方面通胀,一方面通缩从而引起的,这使得老百姓不得不去降低他的生活标准和消费水平。为了维持基本的温饱,老百姓投资欲望下降,这是一个原因。

第三个原因是,之前的房地产泡沫过分的透支了老百姓的信贷能力,也就是说个人的杠杆率很难再继续添加了,基本上已经要添加到头了。因为各个民间的、各个家庭几乎都在举债过日。现在再让他去买房,再给他去贷款,他的个人征信承受不了这个贷款额了,所以说他没有额外的资金去炒房了,所以房屋销量肯定也在下降。

郑义认为,最重要的原因是失业问题。老百姓温饱才是第一位,投资是第二位。现金流没了,他不仅不敢贷款,而且出现大规模的断供现象和法拍房屋。“现在老百姓工作都不稳定了,他就要断供、弃房。法院开始拍卖,大量的二手房涌入到市场当中,供给量端,大量二手房供给偏多了,房价自然也会下降。最关键是使得老百姓对这个房地产信心完全消失了,再加上中国这老百姓一向都是买涨不买跌,房价越涨他越追,房价越跌他越不买。”

郑义说,核心问题是就业——解决韭菜们的收入来源,才是解决现在房地产低迷的关键。如果中国的房地产行业倒了,中国经济就完蛋了,所以,解决房地产问题的根本是解决整体经济问题。

天钧政经研究院的宋维骏表示,债务导致中国房地产开发商的资金链紧绷,另外,此前银行对房企的信贷政策收紧,所以房企拿地的积极性不高,同时经济下滑有目共睹,销售也不顺利。

宋维骏表示,虽然各地在出台刺激楼市的政策,但有一定的滞后性,或许在第三季度的金九银十期间有一定的回暖,但防疫政策如此严厉,也阻滞了经济回暖,企业的供应链和产业链紧张程度未缓解,随之员工的收入也会下降,有刚性需求的购房者也处于观望状态。

陆媒:救楼市政策未见效果

3月初河南郑州首先实施楼市松绑政策,随后二线城市纷纷跟上,仅4月一个月就有66个城市出台楼市松绑政策,超过一季度政策总和。

据不完全统计,4月1日至5月24日,全国共22个二线城市放松楼市调控46次,包括杭州、南京、苏州、成都等。

克而瑞地产研究统计,截至5月24日,全国累计放松楼市调控政策的城市增至134个,政策调控频次达到223次。

腾讯新闻旗下聚焦泛财经深度报导的微信“棱镜”6月1日报导,大陆这轮救市行动的落地效果至今未见明显起色,这场楼市松绑或只是一场喧嚣。

责任编辑:李沐恩#

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