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利息成本增加3成 房价预计最多可下跌15%

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【大纪元2022年07月28日讯】 (记者李扪心综合报导)储备银行房地产数据分析公司Corelogic的最新数据都显示,新西兰房地产市场在继续降温。Corelogic和澳新银行的经济学家也都预计,房价跌幅最大可达15%。

储备银行本周发布的数据显示,上个月新西兰各大银行发放的房屋贷款不到1.5万笔(14,952笔),这是自2013年开始这项数据收集以来,6月份房屋贷款笔数的新低,该数字比去年同期减少了43%。同时,6月份各个银行借出房屋贷款额为61亿元,比去年同期也减少了29%。

不过,去年6月,正是房屋贷款增长的高峰期。在创记录的低利率支持下,新房屋贷款从2020年年中到2021年大幅增加。

如果不与去年6月的高峰期相比,而是与2020年6月疫情开始时期,以及2019年6月疫情爆发前相比,今年6 月新增房屋贷款笔数,仍然比这两年分别高出29%和33%。

在贷款笔数和额度都比去年同期减少的同时,6 月份新房屋贷款的平均规模,则比去年同期增加了7万7,711元,达到40万5,029元。

在借款人方面,63%的新贷款流向了自住业主,18%流向了首次购房者,17%流向了投资者,其余的流向了企业。自2021年5月以来,这一比率一直相对稳定。

储备银行收紧了对投资者(至少40%首付款)自住者(至少20%首付款)的限贷令(LVR)限制后,首次购房者被普遍认为会受到打击、被挤出市场。

但事实上也确实是这样,首次购房者一开始就受到了不成比例的影响。但首次购房者在 6 月份获得了相当一部分新的高 LVR(抵押款少于20%)贷款,占高杠杆贷款的29%。

家庭房贷利率成本增加3成多

根据统计局本周二(7月26日)公布的数据,在过去一年中,新西兰普通家庭的房屋贷款利率成本增加了31%。

统计局6月季度的家庭生活成本价格指数显示,“支出最高”的家庭,受到去年6月至今年6月期间房屋贷款利率大幅上涨的影响更大。

该数据显示,支出最高的家庭群体,将大约7.3%的支出用于支付房贷利息,远远超过平均值的4.6%。支出最低的家庭只占家庭支出的2.0%。

“这意味着支出最高的家庭比其他家庭群体正在支付更高的利率,”统计局说。

自去年10月以来,储备银行一直在迅速提高利率,从当时官方现金利率的0.25%,提升至目前的2.50%,并且还会进一步提升。

该数据显示,在截至6月的过去一年中,利息成本增加了31%;而仅在截至6月的一个季度中,利息成本就增加了超过10%。显示利息上升主要发生在今年。

统计局说,因为房屋贷款利率在去年6 月几乎触底,所以录得了上述年度大幅增加数据,预计未来的涨幅可能不会同样大。

经济学家:房价将在明年最多下跌15%

CoreLogic NZ在最新的“房地产市场和经济更新”报告强调,利率急剧上升以及明年将出现的现有房屋贷款大规模再融资浪潮,都将进一步打击今年下半年房地产市场。

该公司的季度市场概览显示,今年第一季度销售活动明显放缓,同时导致房价显着下降。“这是从有记录的10多年以来,首次录得类似的销售活动下降”,CoreLogic NZ 首席房地产经济学家凯尔文‧戴维森(Kelvin Davidson)说。

他表示,由于买家掌握了权力平衡,有大量库存可供选择,因此上市房屋销售天数也有所增加。“2022 年剩余时间和 2023 年看起来仍将是市场活动水平的测试时间,”他说。

“经济仍然有些脆弱,净移民可能保持相对低迷,即使边界完全重新开放;最重要的是,信贷条件仍然受到限制,抵押贷款利率继续上升。”

“所有这些因素都表明房地产销售面临进一步的下行压力。”“迄今为止的房价下跌已经蔓延到大多数地理区域和价格范围。“

他预计,”到2023年年中,全国平均房价最终可能会下降-10%~-15%,这表明,无论是持续时间还是规模,目前都可能只处于房市调整过程的一半。”

全国房价已连续3个月下跌至平均101万8,770元,较峰值下跌了-2.3%,令房价年增幅放缓至12.4%。

戴维森说:“导致房价放缓的原因有很多,其中包括更多挂牌、定价权向买家转移、抵押贷款环境收紧以及利率大幅上涨等。”

他预计,“房地产市场的疲软似乎将持续到2023 年,即使达到最低点,按照2008年全球金融危机的经验,下一次上涨需要两到三年,才能达到高峰并开始放缓。”

澳新银行加大房价跌幅预测至15%

在其本周发布的最新房地产焦点报告中,澳新银行(ANZ)的经济学家表示,他们现在预计储备银行将在年底前将官方现金利率 (OCR) 提高至4.0%,高于他们此前预期的3.5%。

这意味着房屋贷款利率将进一步升高,这反过来意味着房价的跌幅可能比他们以前想像的要大。

他们现在预测,房价将从去年底的峰值下跌15%,跌幅比他们之前预期的12%进一步加大。

该报告称,今年第二季度的消费者物价指数数据表明,通胀的持续时间可能比此前预期的要长;同时由于劳动力市场越来越吃紧,这将使储备银行面临继续加息的压力。

新西兰房地产学会的房价指数,已经从2021 年11月的峰值下跌了6.6%。“与此同时,市场紧缩的指标继续缓解,”澳新银行经济学家表示。

报告指出,待售房屋的存量处于6年来的最高水平,并且呈上升趋势;所以尽管仍存在住房供应问题,但在建新房的供应量仍处于可观的水平,同时人口增长却仍然很低。

“出售房屋所需的天数也呈上升趋势。由于负净移民可能会持续一段时间,人口增长放缓;同时尽管劳动力和材料短缺,住宅投资水平却仍然可观。”

报告称:“总而言之,我们监测的住房指标仍处于宽松的轨道上,目前还没有“下限”可言。”他们预计,房价将下跌至2023年年中。

责任编辑:筱康

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