【大纪元2022年07月28日讯】 （记者李扪心综合报导）储备银行和房地产数据分析公司Corelogic的最新数据都显示，新西兰房地产市场在继续降温。Corelogic和澳新银行的经济学家也都预计，房价跌幅最大可达15%。
储备银行本周发布的数据显示，上个月新西兰各大银行发放的房屋贷款不到1.5万笔（14,952笔），这是自2013年开始这项数据收集以来，6月份房屋贷款笔数的新低，该数字比去年同期减少了43%。同时，6月份各个银行借出房屋贷款额为61亿元，比去年同期也减少了29%。
不过，去年6月，正是房屋贷款增长的高峰期。在创记录的低利率支持下，新房屋贷款从2020年年中到2021年大幅增加。
如果不与去年6月的高峰期相比，而是与2020年6月疫情开始时期，以及2019年6月疫情爆发前相比，今年6 月新增房屋贷款笔数，仍然比这两年分别高出29%和33%。
在贷款笔数和额度都比去年同期减少的同时，6 月份新房屋贷款的平均规模，则比去年同期增加了7万7,711元，达到40万5,029元。
在借款人方面，63%的新贷款流向了自住业主，18%流向了首次购房者，17%流向了投资者，其余的流向了企业。自2021年5月以来，这一比率一直相对稳定。
储备银行收紧了对投资者（至少40%首付款）自住者（至少20%首付款）的限贷令（LVR）限制后，首次购房者被普遍认为会受到打击、被挤出市场。
但事实上也确实是这样，首次购房者一开始就受到了不成比例的影响。但首次购房者在 6 月份获得了相当一部分新的高 LVR（抵押款少于20%）贷款，占高杠杆贷款的29%。
家庭房贷利率成本增加3成多
根据统计局本周二（7月26日）公布的数据，在过去一年中，新西兰普通家庭的房屋贷款利率成本增加了31%。
统计局6月季度的家庭生活成本价格指数显示，“支出最高”的家庭，受到去年6月至今年6月期间房屋贷款利率大幅上涨的影响更大。
该数据显示，支出最高的家庭群体，将大约7.3%的支出用于支付房贷利息，远远超过平均值的4.6%。支出最低的家庭只占家庭支出的2.0%。
“这意味着支出最高的家庭比其他家庭群体正在支付更高的利率，”统计局说。
自去年10月以来，储备银行一直在迅速提高利率，从当时官方现金利率的0.25%，提升至目前的2.50%，并且还会进一步提升。
该数据显示，在截至6月的过去一年中，利息成本增加了31%；而仅在截至6月的一个季度中，利息成本就增加了超过10%。显示利息上升主要发生在今年。
统计局说，因为房屋贷款利率在去年6 月几乎触底，所以录得了上述年度大幅增加数据，预计未来的涨幅可能不会同样大。
经济学家：房价将在明年最多下跌15%
CoreLogic NZ在最新的“房地产市场和经济更新”报告强调，利率急剧上升以及明年将出现的现有房屋贷款大规模再融资浪潮，都将进一步打击今年下半年房地产市场。
该公司的季度市场概览显示，今年第一季度销售活动明显放缓，同时导致房价显着下降。“这是从有记录的10多年以来，首次录得类似的销售活动下降”，CoreLogic NZ 首席房地产经济学家凯尔文‧戴维森（Kelvin Davidson）说。
他表示，由于买家掌握了权力平衡，有大量库存可供选择，因此上市房屋销售天数也有所增加。“2022 年剩余时间和 2023 年看起来仍将是市场活动水平的测试时间，”他说。
“经济仍然有些脆弱，净移民可能保持相对低迷，即使边界完全重新开放；最重要的是，信贷条件仍然受到限制，抵押贷款利率继续上升。”
“所有这些因素都表明房地产销售面临进一步的下行压力。”“迄今为止的房价下跌已经蔓延到大多数地理区域和价格范围。“
他预计，”到2023年年中，全国平均房价最终可能会下降-10%～-15%，这表明，无论是持续时间还是规模，目前都可能只处于房市调整过程的一半。”
全国房价已连续3个月下跌至平均101万8,770元，较峰值下跌了-2.3%，令房价年增幅放缓至12.4%。
戴维森说：“导致房价放缓的原因有很多，其中包括更多挂牌、定价权向买家转移、抵押贷款环境收紧以及利率大幅上涨等。”
他预计，“房地产市场的疲软似乎将持续到2023 年，即使达到最低点，按照2008年全球金融危机的经验，下一次上涨需要两到三年，才能达到高峰并开始放缓。”
澳新银行加大房价跌幅预测至15%
在其本周发布的最新房地产焦点报告中，澳新银行（ANZ）的经济学家表示，他们现在预计储备银行将在年底前将官方现金利率 (OCR) 提高至4.0%，高于他们此前预期的3.5%。
这意味着房屋贷款利率将进一步升高，这反过来意味着房价的跌幅可能比他们以前想像的要大。
他们现在预测，房价将从去年底的峰值下跌15%，跌幅比他们之前预期的12%进一步加大。
该报告称，今年第二季度的消费者物价指数数据表明，通胀的持续时间可能比此前预期的要长；同时由于劳动力市场越来越吃紧，这将使储备银行面临继续加息的压力。
新西兰房地产学会的房价指数，已经从2021 年11月的峰值下跌了6.6%。“与此同时，市场紧缩的指标继续缓解，”澳新银行经济学家表示。
报告指出，待售房屋的存量处于6年来的最高水平，并且呈上升趋势；所以尽管仍存在住房供应问题，但在建新房的供应量仍处于可观的水平，同时人口增长却仍然很低。
“出售房屋所需的天数也呈上升趋势。由于负净移民可能会持续一段时间，人口增长放缓；同时尽管劳动力和材料短缺，住宅投资水平却仍然可观。”
报告称：“总而言之，我们监测的住房指标仍处于宽松的轨道上，目前还没有“下限”可言。”他们预计，房价将下跌至2023年年中。
责任编辑：筱康
