【名家专栏】海外买家一年购590亿美国房产

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【大纪元2022年08月11日讯】(英文大纪元专栏作家Greg Isaacson撰文/原泉编译)2021年4月至2022年3月,海外买家向美国房地产市场注入了590亿美元,在住房严重短缺和创纪录的高房价下,他们在全美范围内抢购了近10万套住房。

根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)关于美国房地产国际交易的最新报告,尽管金额巨大,但在此期间,非美国公民购房仅占成屋销售总量的2.6%,比前12个月的2.8%有所下降。

成屋指的是在进入市场之前有房主居住过的房产,不是新房。在截至2022年3月的12个月里,美国成屋交易总额为2.3万亿美元,高于前一年的不到2万亿美元。

截至今年3月的12个月里,居民和非居民外国买家在美国购买了98,600套住房,创下NAR自2009年以来的最低,外国买家花费590亿美元﹐高于前一年的545亿美元。

中国买家,包括来自中国、香港和台湾的买家,再次成为外国投资者的领头人,在美购房花费61亿美元,在金额上超过了加拿大人、印度人和墨西哥人。

中国买家的投资总额较前12个月的48亿美元有所增长,但中国投资者的实际购房数量从6,700套下降到6,100套。他们购房少了,但总体支付却增加,原因是每套房子的平均价格上涨了41%,从之前的710,400美元上升到100万美元。

这一趋势反映了海外买家对美国住宅物业投资的总体模式。外国人对美国住宅物业的投资总额增长了8.5%,尽管购房数量下降了7.9%。在此期间,房价的快速升值推动了跨境消费的增长。2021年4月至2022年3月,房价平均为37.43万美元,比前一时期上涨了10%。

尽管中国资本在推动外国人购房方面发挥了巨大作用,但NAR的最新数据证实,中国人正大幅撤出美国房地产市场。例如,在2017年购房热潮的高峰期,中国买家在一年内购买了4.06万套住房,总价值达317亿美元。

虽然美国的房地产市场仍然吸引着许多来自太平洋彼岸的买家,但中共实施的严格资本管制﹐限制了潜在购房者将资金撤出中国的能力,而防疫措施继续阻碍跨境旅行。另据报导,中共对“非必要”事由,停止签发普通护照。

与此同时,其它主要外国买家也加大了购买美国住房的力度。NAR数据显示,来自加拿大、墨西哥、印度、巴西和哥伦比亚的买家在美国总计购买了3.04万套房产,花费146亿美元。佛罗里达州是外国买家的首选置业目的地,占所有外国买家购房总额的24%,其次是加利福尼亚州和德克萨斯州。

机构投资者大举投资

然而,NAR的数据是基于对该协会成员的年度调查,并不包括通过机构投资而流入美国房地产市场的外国资本。追逐收益的投资者在美国房屋销售中所占的份额越来越大,跨境买家也在这个领域大展拳脚。

例如,总部位于瑞士的全球最大的私募投资公司合众集团(Partners Group)今年5月宣布,将在美国17个阳光地带州,购买价值10亿美元的房产组合,阳光地带一般指北纬37°以南地区,如:德克萨斯州、阿拉巴马州、乔治亚州和俄克拉荷马州。总部位于芝加哥的物业管理公司Kairos Living将负责管理三千五百多套住宅,其中1,000套在交易公布时仍在建设中。

德州首府奥斯汀日落时分的城市景观。(Getty Images)

资产达1.4万亿美元的挪威主权财富基金是外国投资者涉足美国房地产市场的另一个例子。该基金的管理公司挪威央行投资管理公司(Norges Bank Investment Management)在“邀请之家”(Invitation Homes)公司拥有4.9%的股份,“邀请之家”总部位于达拉斯,是美国最大的独栋住宅租赁公司之一。

“邀请之家”的房地产投资信托基金(REIT),估值超过230亿美元,在美国各地拥有约8万套独立屋出租。“邀请之家”的其它投资者包括,美国金融巨头先锋集团(Vanguard Group)、贝莱德(BlackRock)和道富银行(State Street),以及荷兰的APG资产管理公司(APG Asset Management)和日本第二大券商大和证券集团(Daiwa Securities Group)。

今年春天,据报导,日本企业集团Yamasa Group在四年时间里斥资约4,900万美元﹐在北卡罗来纳州莱利地区购买了183套独户租赁房屋。除了北卡罗来纳州夏洛特的数百套住宅外,据说该公司在德克萨斯州和亚利桑那州也拥有房产。

过去几年,外国对美国独栋房屋租赁的投资大幅增加,尽管很难确定准确的数字。《华尔街日报》2021年4月援引房地产服务公司纽马克集团(Newmark)的一名高管的话说,海外投资者在房地产机构投资中,占了近三分之一。

瞄准外国人和大公司

在加拿大,飙升的房价主要是由温哥华和多伦多推动的,政府今年4月宣布了一项为期两年的禁令,禁止外国人购买住房。然而,这项禁令有巨大的漏洞,包括对外国学生和永久居民禁售住房。

在美国,类似的针对外国人投资的禁令还没有讨论,不过美国正面临着历史上严重的房源不足,大公司要想购买住房正受到审查。由德州民主党众议员金‧格林(Al Green)担任主席的众议院金融服务监督和调查小组委员会,今年6月召开了一个网络会议,探讨机构投资者购买出租房造成的影响。

房地产经纪公司Redfin的一份报告发现,2022年第一季度,房地产投资者在美国售出的房屋中购买了创纪录的20%,高于一年前的15.3%。在亚特兰大、佛罗里达州的杰克逊维尔、夏洛特,这一数字接近三分之一,令人震惊。

根据圣路易斯联邦储备银行的数据,2022年第二季度,美国售出的房屋销售价格中位数飙升至440,300美元,比两年前增长了近37%。不断加剧的供需失衡是价格上涨的主要动力。房地美在一份研究报告中估计,2020年美国有380万套住房短缺,高于2018年的250万套。

作者简介:

格雷格‧艾萨克森(Greg Isaacson)曾在中国和泰国工作7年,研究和报导亚洲的商业和房地产市场,重点是华语市场的商业房地产以及中国的对外投资等领域。他曾在芝加哥担任房地产研究分析员,在纽约担任房地产记者。

原文:Foreign Homebuyers, Led by China, Spend $59 Billion in the US刊登于英文《大纪元时报》。

本文仅代表作者观点,并不一定反映《大纪元时报》立场。

责任编辑:高静#◇

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