美房地产市场未来面临哪四大特点

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【大纪元2022年08月03日讯】(大纪元记者吴畏编译报导)今年到目前为止,美国房地产市场并没有像许多潜在购房者所希望的那样发展。房价上涨速度虽然放缓,但仍处于历史高位,房贷利率的上升速度远远超过人们预期。

一些购房者还在前仆后继地买房,但其他一些购房者已经停止了他们的房屋搜索,或完全放弃购房。

虽然美国就业市场仍然强劲,但对经济衰退的担忧也还存在,房地产市场的销售正显示出放缓迹象。新建房屋的销售量下降,建筑工程也在停滞;现有房屋的销售已经开始下滑;由于房贷利率仍然高于5%,申请房贷的数量也已经下降。

经济学家说,尽管如此,房价和房贷利率预计都不会暴跌,在今年剩下的时间里,买房可能仍然是一个挑战。房价涨幅正在放缓,但同比价格仍有两位数的增长。而且美联储再次加息,将使房贷利率保持波动。

CNN报导,Zillow公司的首席经济学家斯凯勒‧奥尔森(Skylar Olsen)说:“可负担性是当今房屋市场的最大问题,而更高的房贷利率将使这种情况在未来的几个月里会继续恶化。”

房贷将趋于稳定

对于那些想在今年上半年买房的人来说,令人难以置信的是房贷利率飙升的如此之快。根据房地美的数据,30年固定期房贷利率从1月初的3.22%上升到今年迄今为止的最高点,即6月份的5.81%。在最近几周,平均利率已经稳定在5.5%左右。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯‧云(Lawrence Yun)说:“今天有人购买他们去年想买的同样的房子,他们的月付款将增加50%。”

“人们的收入不会在一年内增加50%。购房者会感到很沮丧。今年,他们根本不相信他们会有足够的资金以6%的房贷(利率)购买房产。”他说。

根据房地产服务公司Redfin的数据,购买房屋的融资成本是如此之大,以至于在6月份签署了买房合同的人中有近15%的人退缩了。这是自2020年4月以来取消房屋购买的最高比例,当时房屋市场因瘟疫大流行而几乎停止运作。

但云说,虽然房贷利率在未来几个月可能会上下浮动,但最大的波动已经过去了。他说:“我们的房贷利率可能已经见顶了。”

云指出,房贷利率可能在很大程度上已经反应了美联储当前和预期的未来加息动作。他预计,到年底房贷利率将稳定在6%附近,一旦房贷利率变得更加稳定,房屋销售将趋于正常。

库存量将比去年上升

随着房屋市场销售的放缓,继续寻找房屋的潜在买家将有更少的竞争和更多的市场上房屋可供选择,相比过去两年疯狂的房屋市场,提供了更多的喘息空间。

经济学家们对今年上半年的房价预测基本上是准确的,即今年房价增长在春季达到顶峰,随后下半年将有所减缓。但Zillow的经济学家杰夫‧塔克(Jeff Tucker)说,今年至今为止的房屋销售远远低于预期。

“房屋销量受到的冲击比价格受到的影响大得多”,他说,“买家在房贷利率上升的过程中坚持的时间,比我们想像的要长,这使价格保持在高位,但终于一些买家开始退出。”

云说,他预计2022年的房屋销售将比去年下降约13%。塔克说,其结果是,随着销售量的持续下降,房屋库存将上升。

在过去的两年里,购房需求的飙升导致可供购买的房屋库存创下新低,从而推高了房价。6月,房屋库存三年来首次出现了同比转为增长。根据NAR的数据,6月底可供出售的房屋数量比5月份增长了9.6%,比一年前增长了2.4%。

房价上涨将趋于缓慢

6月份,美国房屋中位价达到了41.6万美元的历史新高,但最近房价增长的步伐已经放缓。根据NAR的数据,现有房屋的中位价格在6月份比前一年增长了13.4%,而2021年6月的房价同比飙升了23%。

此外,新建房屋的价格实际上正在下降。根据美国人口普查局和住房和城市发展部的数据,6月份新建房屋的销售价格中位数从5月份的44.45万美元下降到40.24万美元。

海军联邦信用社的企业经济学家罗伯特‧弗里克(Robert Frick)说:“这是房价通胀的最大裂缝。如果现有房屋的价格还继续上涨,我们可能最终会看到逐年增长的趋势会消失,这些年的增长已经迫使数百万美国人由于负担不起而离开了房屋市场。”

新建房屋大约只占房屋交易量的10%,现有房屋则占另外90%,而绝大多数市场的价格并没有下降。

云说,他预计今年的房价将上涨11%,这比2020年至2021年的16.9%的同比增长要少,但比他在今年年初的预测要高。

由于较高的房贷利率抑制了买家需求,库存将上升,销售将下降,这应该有助于在今年余下时间里,房价上涨趋于缓和。

“房屋可能在市场上停留的时间更长,会有更多房屋降价”,云说,“对市场行情做了充分研究的的买家可能会找到降价的房子,或者拿到更好的谈判价格。”

可负担性仍将是一个挑战

全美住房大会(National Housing Conference)的总裁兼首席执行官大卫‧M‧德沃金(David M. Dworkin)和税收基金会(Tax Foundation)联邦税收和经济政策副总裁比尔‧麦克布赖德(Bill McBride)在给全美住房大会的一份报告中写道,除了在2004—2008年的房地产泡沫时代,现在购房者的负担能力是1989年以来最糟糕的。

但在房地产泡沫期间,可负担性出了问题是因为房贷利率达到了诱人的1%的低水平,而当房贷利率被重新调整后,房主无法可靠地偿还贷款。而在20世纪80年代,由于难以置信的高房贷利率,即30年固定房贷利率达到从9%到18%以上,使得房屋负担不起。

今天的市场是不同的。研究人员写道,“飙升的住房成本是由2008年至2020年期间明显的新建房屋供应不足、2020年以来的住房供应链断裂,以及2020年以来需求猛增的综合影响所产生的。”而且到今年年底,这种情况不可能有太大的转变。

新房建设已经停滞不前,因为建筑商在启动更多的新建项目之前,都在观察当前房屋供需状况和市场销售情况。

房地美首席经济学家萨姆‧卡特(Sam Khater)说,他预计对房屋的需求将继续降温,最后市场达到更正常的水平,但许多人仍然买不起房子。

“美联储试图抑制通货膨胀的加息行动给房贷利率带来了巨大的波动,进而也给房屋市场带来了波动。”卡特说,“尽管房价将以更温和的速度增长,但相对于一般购房者的收入而言,房价仍然很高。这些因素加在一起,正在加剧对购房者负担能力的挑战,从而导致房屋市场进一步的放缓。”

责任编辑:林妍#

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