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房市下行中 凤凰城市场出现什么变化?(上)

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【大纪元2022年08月05日讯】(大纪元记者李欧采访报导)美国参众两院最近刚刚通过《芯片法案》,将帮助英特尔、台积电等芯片大厂加快建厂,凤凰城有望成为美国的半导体中心,这当然对当地的房地产市场是大大的加分!不过现在房贷利率上涨、房价涨幅很高,加上经济放缓等等的因素影响下,现在凤凰城房地产的火热程度也在迅速降温,至于现在降温到什么程度,是不是有出现崩盘的迹象呢?还是缓缓降温?本次就要来访问当地的房地产经纪Vivian Gong。

问:升息之后的凤凰城房地产市场发生什么变化?

Vivian:从美联储大幅加息,五月份以后,市场一下子冷却了很多,而且不只是凤凰城,好像全美都是这个情况。我们这里一下从非常火热的卖方市场,转变成买方市场。五月份之前,随便一个房子上市,瞬间就被买家抢了,四五十万的房子就算加价五万都买不到,但自从五月之后,放缓了许多,现在市场上房源多了一些,买家可以挑挑捡捡,如果一个房子上市时间长了,买家还可以有谈价空间。

现在卖家都等着买家的报价,所以说,买家也不需要放弃任何买房合同的意外条件(Contingencies),各方面的条件都有谈判的空间,甚至卖家还可以付一点钱,帮助买家降低贷款利率。

问:凤凰城现在有出现降价情况吗?

Vivian:可能有一点点,但是非常不明显,基本没怎么降价。不过往后几个月可能会有下降的趋势。现在的情况是,上市价不像上半年一直往上涨,但也没有往下降,只是买家不需要往上加价。其实,受欢迎的房子还是有买家在竞价,但普通的房子就不需要去抢房了,它可能会在市场挂一段时间,报价才会进来,如果几个星期都卖不出去,卖家就会降低价格。

问:现在搬进凤凰城都会区的人口还多吗?

Vivian:凤凰城都会区的人口流入是很多的,大概在全美是前三位的。首先有一个大的趋势,蓝州的民众在往红州移动,像是德州、佛罗里达州、亚利桑那州都是比较传统的红州,所以很多人选择往这些的地方迁移。尤其,凤凰城这里有许多半导体行业在兴建厂房,比如台积电。稍等我可以分享几个大公司在这个建厂的最新情况。所以说,有工作需要的人就会往这里流入,很明显。

问:去年五月大华99在Chandler开店,是不是当地的华人增加很多?

Vivian:其实搬进来的华人还是少数,当地美国人还是比较多,而且我们这里天气很热,并不是所有人都能适应,如果搬到这里来,一般都是工作因素比较多。但是,当地的华人也是满成气候的,除了大华以外,还有好几个中国超市、韩国超市、越南超市,而且最近一年,奶茶店多了很多,比如鲜芋仙、老虎堂等等,吃的花样比以前丰富了。

请看视频采访:凤凰城房地产最新发展 进入买方市场?|凤凰城人口流入|出租房市场|半导体 芯片大厂现状|有潜力的发展城市【美国地产热点】第79集

问:当地的出租房投资如何?

Vivian:这里是一个非常适合房地产投资的地方,很多美国人都非常青睐来凤凰城投资地产,因为这里的政策比较适合买投资房,不像是加州有些法规是比较偏向于租客的,如果碰到一个租霸,房东会很头疼,但是凤凰城这里是保护房东的,如果租客不缴房租了,基本45天之内都可以把租客驱逐。另外,这里的地税很便宜,是房屋估值的0.7%左右,有些地方甚至不到0.7%,而且估值会比你实际的买价要再低一些。而且,这里没有什么天灾,龙卷风、冰雹都没有,所以对房子的维护比较容易,

这里的投资回报也比较好,不过这是之前的情况,现在已经有所不同。去年下半年,我的客户每个月轻轻松松,都会有四五百元的正现金流;如果时间再早的话,去年年初或更往前,那现金流就更多了。

但今年就不同了,因为房价涨得很厉害,还有利率的上涨也对现金流影响非常大。我可以算一笔账给大家看,去年十月,我帮客户在钱德勒(Chandler)买一套出租房,面积1885平方呎,卖家开价45万,我们是46.5万拿到,首付款25%,30年固定利率是3.2%,事后租金是$2,300,其它房子的所有费用:每个月地税$150,HOA费$55,房屋保险$60,物业管理费75。所以算下来房子的总开销是$1896,和租金一减,正现金流是$404。

现在,同样的房型,房价比当时要高得很多,利率至少5%以上,所以很难买到有正现金流的投资房,最好就是能持平。所以现在投资客锐减很多,就算自住刚需买房的人,也打算观望一段时间,因为市场在下行,大家都不敢轻易出手。

问:现在凤凰城都会区的上市房多吗?

Vivian:现在是比之前多,但总体没有出现很多,而且真正高质量的房源还是很缺乏。我这边确实也有不少客户打电话说想要卖房,这可能是个普遍现象,很多人或许会觉得(卖房)高峰要过去了,要赶紧卖。其实,现在作为卖家,心理要做一个适当的调整,因为山顶已经过去了,现在卖的话,会在市场上多待一些时间,价位也不能期望太高。

但是,卖方市场确实火了好几年,卖家当然会有不适应的情形,所以有些人收不到他想要的价位,他就不卖了。另一方面来说,现在租房市场很好,租金一直在上涨,也很好租。这个情况也是因为利率上涨,很多买家想观望等待,或者有人无法申请贷款了,这些人只能转为租房,就造成租房市场现在很好。

所以很多卖家收不到想要的价位,就转为租房,也是很好的方式,不少人都是早前购买的,房价、利率都比较低,所以怎么样都不吃亏。

现在,虽然投资客减少很多,但有些投资客还是考虑要买房,只是要达到正现金流比较困难。不过,有些人认为,只要租金能负担一部分房贷,自己出一点钱也是可以接受。他们的想法是早点把房贷付清,或者是等利率下来时再做再融资,各种情况都有。

问:租金行情大概如何?

Vivian:1500平方呎的房子,普遍能租到2300美元左右,当然也要看房屋内部装修的好坏。另外,我们这里有游泳池的房子,会比没有泳池的多租一两百元,因为这里天气热,泳池的利用率很高。

在凤凰城都会区,带有泳池的出租房,租金价格会更好。(Shutterstock)

问:你对未来一年房市的看法?

Vivian:我确实预测不了市场,但以今年下半年来说,市场应该是会比较惨淡的。正常来说,春夏两季是房地产的旺季,秋冬是淡季。今年这个趋势尤为如此,毕竟利率一路在涨,最近美联储又升息0.75%,所以说,很多人都在观望等待。我认为今年下半年会是一个比较淡的市场。但对于一个真正想要买房的买家来说,在这个时候入手其实是合适的,起码可以跟卖家谈判了,可选的余地也多了一些,甚至可以讲价格,前几年根本不会有这种情况。

但如果说明年市场如何,还是不好预测,现在的世界处在一个很动荡的局势,而且疫情以来我们都在见证历史,很多东西变得不能按照常理来思考,所以我还在继续观察当中。◇(下篇待续

亚利桑那州凤凰城地产经纪Vivian Gong。(Vivian Gong提供)




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本文刊载于旧金山8月3日地产版

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责任编辑:李曜宇

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