【大纪元2022年08月05日讯】（大纪元记者李欧采访报导）美国参众两院最近刚刚通过《芯片法案》，将帮助英特尔、台积电等芯片大厂加快建厂，凤凰城有望成为美国的半导体中心，这当然对当地的房地产市场是大大的加分！不过现在房贷利率上涨、房价涨幅很高，加上经济放缓等等的因素影响下，现在凤凰城房地产的火热程度也在迅速降温，至于现在降温到什么程度，是不是有出现崩盘的迹象呢？还是缓缓降温？本次就要来访问当地的房地产经纪Vivian Gong。
（房市下行中 凤凰城市场出现什么变化？上篇）
问：现在半导体产业在当地的发展如何？
Vivian：去年说台积电要过来凤凰城，还有很多半导体公司要过来，现在的情况是，台积电的厂房正在赶工建设当中，我有时去看房子路过都会看到。据说本来预计是2024年可以投入使用，但现在要延期几个月的时间。另外，台积电周边的供应商也要往这里设厂。过去一年有不少台湾的买家在联系我要买房，有台积电的员工，也有台积电的供应商员工，他们表示，今年下半年就要搬过来，而且因为工作要求，一定要住得离台积电近一些。
所以，现在台积电附近（凤凰城北边）的房产都涨得挺高的，去年三月我帮一位美国的台湾客户在那边买了1500平方呎的房子。这个是行动比较早的客户，当时33万就买到了，只加价几千块钱，租金约1850美元，现金流很好。然后接连也有几位客户也在附近买房，房价就一路涨到四十万、四十多万，最近已经是52.5万了，而且还要让卖家免费回租几个月，所以不仅加了很多条款，房价也涨得很高了。现在没那么多投资人，但房价也维持在这个水平。
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另外，在凤凰城西南边的女王溪（Queen Creek），LG公司要在那里建厂，现在也发展得很快。同样在女王溪，还有一家美国的半导体公司也要建厂。另外，还有英特尔（Intel）在钱德勒（Chandler）南边一个非常好的地段，投资300亿要建厂，这个投资比台积电还要早期。
编按：去年五月，台积电对凤凰城的投资又加码到350亿美元，比原先的120亿几乎多了三倍。
刚刚七月份，也是在南边的卡萨格兰德（Casa Grande），台积电的一个供应商长春集团，刚刚被批准买了一块84英亩的地，他们要建厂为台积电提供化学原料。还有一家电动车厂Lucid Motors也在卡萨格兰德设有工厂，它是特斯拉的竞争对手，是一家高端电动车的汽车制造商。
所以这两年凤凰城的发展相当迅速，也带动周边城市的发展，像是南边卡萨格兰德的房价还是三十万左右的水平，所以很多人还是愿意到更便宜的地方去投资。我刚刚看到的新闻，卡萨格兰德又批准了一个区的新房建设。然后，在钱德勒和卡萨格兰德之间，有一个马里科帕（Maricopa），以前都是满偏远的城市，现在都发展得很快。我先生的一位同事就住在马里科帕，那里现在也有很多新房在盖。
所以，现在来讲，凤凰城的未来几乎会成为美国的半导体中心，因为几个大的半导体制造商都在这里设厂，这样一来许多供应商也得过来设厂，造成一种群聚效应，就业情况会非常好。
问：现在当地新房有很多吗？
Vivian：总的来说还是不算多，现在新房的销售也体现出房地产的下行趋势，之前很火热得时候，不是谁都买得到新房，首先建商不卖给外地的投资客，只卖给当地自住者。那自住者要买房也是要抽签的，抽签要看运气，真的不好抽，有的建商是采用排队方式，排个一年也是很正常的情形。但最近的改变很大，我的邮箱里经常会收到建商通知说，有哪些新房可供销售了，而且是可以快速搬入的，几个月后盖完就可以搬进去。还有一些建商通知，有一些楼盘是之前没卖完的，现在都可以卖了。以前抽签都抽不到，现在根本不用抽了。
以前，买家总喜欢问，“有没有可以马上搬进去的？”，是完全没有的。但现在多了一些这种现成的新房，是因为当初买家订合同，到新房完成，大概要一年的时间，直到房子快建成的时候，才会开始进入贷款阶段去锁定利率。一年前利率还很低，但现在已经变成五点几了，造成很多的买家无法符合贷款要求，只好取消合同了。
所以现在真想买新房的人，是有空间和建商去谈判的，也很容易买。我自己的情况是，今年二月份签约买的新投资房，虽然这里新房不卖投资者，但当时那个楼盘已经快售完了，剩下不多，所以建商就释放出来。但是到现在，利率已经高得太多，不过，我算下来租金和成本也是能打平的，所以现在我也是在犹豫买还是不买，我倾向买下来，但到时候肯定得和建商讨价还价一番，要么降价，要么帮我买低利率。
至于说，凤凰城周边的城镇情况，例如女王溪、马里科帕、卡萨格兰德这些地方，像是女王溪这几年发展很迅速，房价跟钱德勒比，只低一点点，没太大差距。马里科帕、卡萨格兰德会比较低价位，三十多万的房子很多，新房也比较多。
很多人在考虑投资房产如何保值的问题，我可以举一个例子，我有一位朋友在钱德勒买了好地段房，是自住用，而且是2008年之前的高点买的，另外他又买了马里科帕的一套房，约三十万。结果他买完，房市就崩盘了，钱德勒那套房只跌了一点点，很抗跌；但马里科帕那套跌了很多，只剩十万左右。现在钱德勒那套已经值一百多万，马里科帕那套也涨到四十万了。
所以说好区的房子是很抗跌的，且升值快，如果说现在大家怕房市崩了，变成“高位站岗”，我建议就买在好区，肯定是好选择。偏一些的地方，现在房价还是比较便宜，出租回报率还不错，这些地方和2008年时比起来已经差距很多，现在有企业进驻、人口流入，发展要好得多了。◇
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本文刊载于旧金山8月3日地产版
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责任编辑：李曜宇
