【大纪元2022年09月22日讯】（记者李扪心综合报导）根据国际信用评级机构穆迪的投资者服务数据，新西兰住房负担能力的恶化增加了房屋贷款违约风险，而房贷利率上升会令违约风险进一步增大。同时，专家预计，到明年底利率下调的可能性在减小，这会让房市低迷持续一段时间。
新西兰房屋负担能力继续恶化
在新西兰银行发布的一份关于担保债券的最新报告中，穆迪表示，预计新西兰的住房负担能力，将明显低于过去10 年的平均水平，“我们评级的新西兰房屋贷款担保债券，信用是负的。”
报告称，利率上升意味着今年8 月（因买房）新借的房屋贷款的偿付，将平均占到家庭平均收入的39.1%，高于去年同期的35.4%。表明新西兰房屋负担能力在进一步恶化。
通常，房屋贷款的偿付额，如果超过家庭平均收入的28%，就属于难负担。
在奥克兰，新借款人平均需要家庭平均收入的47.1%，才能支付房屋贷款。
报告称：“在每个地区，用于偿还房屋贷款的家庭收入份额，都超过该地区过去10 年的平均水平。” 房屋负担能力都在恶化。
利率上升会增大房贷违约风险
报告说，“利率上升是导致住房负担能力差的主要原因，将增加总的未偿还房屋贷款拖欠的风险。”
报告发现，对于穆迪评级的新西兰担保债券（由新西兰最大的五家银行发行的），大多数未偿还的房屋贷款都是固定利率贷款。
“然而，这些房屋贷款中有70%至80%的固定期限，都将在未来两年内结束。”
“当固定期限结束时，借款人将不得不将他们的贷款再延长一段时间，或者转向浮动利率房屋贷款。”
“无论哪种方式，未偿还房屋贷款的利率都将高于当前利率。”那么房贷偿付金额也将因此高于之前，令本来就难负担的房贷，进一步增加了违约风险。
报告称，奥克兰总体住房负担能力差，是新西兰担保债券面临的一个特别风险，因为约占46.1% 的总体担保房屋贷款，都是是位于该市的房产。
五家主要银行的总担保房屋贷款细分显示，ASB银行对奥克兰市场的敞口最大，占高达58%，其次是澳新银行（ANZ），占47%、新西兰银行（BNZ）占43%、西太平洋银行（Westpac）占40% ，Kiwi银行（Kiwibank）占39%。
房价下跌会抵消利率上升的冲击
穆迪表示，预计今年利率还将继续上升，但其对住房负担能力和房屋贷款违约风险的影响，将会因房价下跌而减轻。
报告称：“我们预计，由于利率上升和高通胀影响房地产市场情绪，新西兰房价将在今年剩余时间里和2023 年继续下跌。”
“房价下跌可能会抵消利率上升（带来的影响）”，报告说。
2023年底前降息的可能性降低
独立经济学家托尼‧亚历山大（Tony Alexander）周三（9月21日）表示，由于美国等国际经济和新西兰经济的影响，储备银行将继续提升官方现金利率（OCR）至4%以上，现在普遍首选的、可能提升到的最高利率是4.5%。而且在2023 年底之前降息的可能性已经下降。
虽然借款人可以通过获得一年期固定利率贷款来享受最低的利率，但两年期可能也需要被考虑进去，以防万一利率在两年内持续增长。
他表示，“一些银行在过去几周小幅上调了短期固定房屋贷款利率，而且由于最近银行利润率被压缩，所以很容易看到一些利率小幅上涨。”
“而美国等一些国家高于预期的通胀数据，打破了海外高通胀期迅速结束的希望。”他说，美联储已经发出强烈警告，提高利率的时间可能需要更长。
在新西兰，因经济数据好于预期，令银行借贷成本受到一些额外的小幅上行压力，也会导致利率上涨。
今年上半年，新西兰的经济没有经历衰退，而是在6 月季度增长了1.7%。亚历山大认为，这一激增是由于重新开放边境，令旅游收入大幅增长。但尽管如此，新西兰的通胀风险并未比几周前有所缓解。
Corlogic：首次购房者正在重返市场
房地产数据分析公司CoreLogic本周发表的8 月份买家分类数据显示，尽管整体房地产销售数量仍然低迷，但首次购房者正在悄然回归市场。
根据该公司的最新数据，首次购房者占8 月份房地产购买量的25%，是自去年12 月以来的最高市场份额，并且是在过去4～5个月内、从3 月份的21%低点稳步升上来的。
Corelogic的首席经济学家凯尔文‧戴维森（Kelvin Davidson）表示，限贷令（贷款与价值比率规则）对家庭住房的持续抑制作用，会阻止一些潜在买家买房，
同时，首次购房补助金的价格上限提高，以及首次购房贷款的上限取消，而且最近KiwiBuild 房屋的上限提高，也可能允许开发商推出更多此类房产，从而在未来几个月内，可以为未来的首次购房者提供更多选择。
经济学家：目前市场对首次购房者有激励因素
亚历山大也表示，房地产市场最近的一个新发展，就是首次购房者重返市场，这是他最近几周一直在讨论的问题。
他通过近1个半月的调查发现，年轻人正在重新进入市场。他表示，“对于一些人来说，有机会在比一年前翻倍的房源中进行挑选，可能是一个买房的激励因素。”
另外，房价平均比去年11月份下跌了12%，这也可能会吸引一些人。银行最近也略微放宽了贷款标准，同时也可以从政府的“家庭和社区”建房计划（Kainga Ora）中，获得政府的援助。
他认为，年轻买家也可能只是从试图找出触底价格的游戏中退缩，并继续他们的生活——他们也没有那些预测者（专家）那种在方式见顶或触底之前就能知道的能力。
他说，还有一些买家已经接受目前的利率，抛弃对2019 年至 2021 年间异常低利率的执著。“也就是说，一年期固定抵押贷款利率目前略低于5.2%；而在截至2019 年的10 年中，对通缩的担忧促使储备银行大幅降息，那10年的平均利率为 5.3%，与上述1年期固定利率差不多。
“另外，2009-2018年10年间的平均两年期固定抵押贷款利率为5.6%，而目前的两年期固定抵押贷款利率约为5.4%，还要略低。”
责任编辑：筱康
