分析:中国房地产将面临断崖式下滑

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【大纪元2022年09月23日讯】(大纪元记者梁耀采访报导)中共二十大前,中国已连续出现“烂尾楼”风暴、屋主拒缴房贷的“停贷潮”等,房地产危机再成敏感话题。专家认为,庞氏骗局,造成中国房市的巨大债务泡沫,而中共的清零政策和对房市管控的紧急刹车,又造成大量烂尾楼和整体房市的断崖式下滑。

美专家:中国房地产是庞氏骗局

美国经济学家、中国问题分析师格雷斯福(Antonio Graceoff)20日告诉大纪元,中国的房地产行业是一个巨大的庞氏骗局(Ponzi scheme),即“拆东墙补西墙”的模式。

他说,买家在公寓楼建成之前就开始付款。建筑公司通过贷款,确保下一个投入资金的买家来为该建筑提供资金,但这一栋建筑没有完工,就开始建造下一栋,依此类推。根据定义,这是一个庞氏骗局,所有的庞氏骗局最终都会崩溃,因为他们必须要找到一个新的买家投入资金。

他认为,现在流入(中国)房地产行业的资金已经停止。政府(中共)并没有真正解决房地产行业的系统性问题,而且总体经济对该行业过度依赖。即使保持低利率,也无法让开发商获得负担得起的贷款,“泡沫很可能会破灭,全世界都会听到,因为中国房地产行业如此庞大”。

大陆财经评论人士齐俊杰2019年曾撰文表示:中国的房地产其实是一个庞氏骗局,后加入的人给前面的人买单,其实钱根本就没那么多,什么时候后面的人减少了,付不起前面的利息,就会完全崩塌。

据陆媒报道,中国房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量,构成约60%的家庭资产等。2021年,四大行(工行、中行、农行、建行)的房地产业贷款额占贷款总额5.7%, 比2020年下降0.4个百分点。但房地产行业却“贡献”了四大行12%的不良贷款。

据华尔街见闻报导,2020年,美国住宅型地产对美国GDP的贡献大约13%。

格雷斯福表示,中国,最新的腐败调查揭露了很多腐败现象。贷款可能是出于政治原因而给予的,而政客们可能从未完成的项目中受益。

最近,美国房地产富豪格雷厄姆·斯蒂芬 (Graham Stephan)在网上撰文预告,中国经济正处在“几乎彻底崩溃”的边缘,这可能给全球带来巨大冲击。核心问题在于,中国的房地产泡沫正在破裂,并演变成一场可怕的银行业危机。

他说,中国房地产市场太过疯狂,纽约的房价中位数是年收入中位数的10 倍,而北京的房价中位数居然高达年收入中位数的25 倍;中国人的财富与房地产深度捆绑,家庭70%的财富与与房地产相关。这个数字是美国的两倍。

中国人对房地产的追求,促使开发商大量出售预售房屋,再用预售资金启动更多预售项目,这就是经典的庞氏骗局。

斯蒂芬接着说,对于这种过度杠杆化的房地产市场,中共政府的作法是借出更多的钱,并假装看不到其中的危机, 问题是在2021 年中旬,恒大违约引爆房地产危机,大批开发商面对房屋销售停滞,不得不用继续借贷来维持生计,银行一边用高利率吸引存款,一边把储户的钱大规模借给面临连锁违约的房地产商,最后开发商还不了贷款,加上最近兴起的烂尾楼业主停贷潮,房地产危机迅速蔓延到银行,将有大批储户拿不回自己的存款。

业界普遍认为,目前中国出现的“烂尾楼”风暴正是庞氏骗局的表现。

资深业内人士:中国房地产是“自残式”发展

英国《经济学人》周刊(The Economist)报导说,自2020年8月以来,中共官方限制了开发商的负债与资产比率、净债务与权益比率,以及现金与短期债务比率,这项政策被称为“三条红线”。

大纪元时事评论员李林一表示,“三条红线”政策直接导致地产公司融资出现问题。房地产公司没有资金完成提前出售的楼盘,延迟完工反过来更难吸引买家,销售的锐减使开发商现金更加紧缺。

有分析称,去年中国房产商预售了90%的住宅,但由于银行限制了对房地产业的贷款,再加上销售量下降,中国房地产市场的庞氏骗局性质已经完全暴露了出来。

从事房地产业二十多年的朱传和先生接受大纪元采访时表示,中国目前的房地产是自残式的发展。“供大于求已经持续很多年了,之所以房地产还能够保持一个体量的开发,是因为有新人要买房,但是除去极少量的刚需,供大于求的现象非常普遍。”

他引用了中央电视台记者柴静在2015年《苍穹之下》纪录片里的观点,中国有14亿人,建了超过34亿人口的房子。他认为,这样做的前提是人人都能买得起房,但实际上现在在中国有很多人是买不起房子的。“这个片子拍了好多年了,后续这几年(房地产)开发的体量也仍然在累积。”

朱传和说:“在全民炒房的时候,习(近平)授意住建部(住房和城乡建设部)、国土资源部出台限制房地产发展的政策,就造成了以恒大为首的大型房地产企业的资金链断裂,直接的影响就是大面积烂尾楼的出现。”

“房地产将面临断崖式下滑”

6月底开始,“烂尾楼”风暴引发江西等省烂尾楼业主声称,若未能在一定期限内复工,将强制停贷。之后“停贷潮”在全国已扩大至326处。有分析师通过《华尔街日报》估计,中国面临断供风险的房贷总额约为1,500亿至3,700亿美元。

朱传和分析,房地产资金断裂造成大量烂尾楼有两个深层原因:第一是经济层面,中国经济面临崩溃,因为中共清零政策使中国经济断崖式的下滑。

“第二个就是政策层面,中共出台的政策限制房地产发展,甚至是毁灭性的打击,不让房地产发展。房地产是中国的经济支柱,……国家(中共)要打掉它,国家要打掉它怎么可能发展,对不对?”

中国各省市政府近期争相出台“稳楼市”措施,但据克而瑞(CRIC)统计,7月份百强房企销售额依然按年急挫40%,未能稳住跌势。

朱传和预计,今年年底中国房地产百强的整体指标最多完成30%。“这意味着基本上等于宣判死刑了,任何一个公司的业务下降70%,那就是断崖式的下跌了。”

责任编辑:田青#

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