【财商天下】中国楼市销售惨淡 千万豪宅却逆势上扬

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【大纪元2022年09月24日讯】目前,为了提振陷入困境的房地产行业,中国有更多城市放松了楼市调控,不过,8月份的数据显示,住宅销售额和房地产开发投资仍在下降。但是,让人惊讶的是,中国房地产的销售均价,却从今年二季度开始就持续走高,并且还在8月份创下了新高。这是怎么回事呢?另外,尽管各地政府出台了各种刺激措施,但楼市销售却依然是低迷不振,这又是为什么呢?我们今天就来谈谈这些内容。

房价下跌趋势在扩大 中国商品房均价却创新高

根据中共国家统计局9月16日公布的数据,1~8月份,中国住宅销售面积下降26.8%,住宅销售额同比下降30.3%,降幅稍有收窄;但是,1~8月份,房地产开发投资,同比下降了7.4%,房屋新开工面积同比下降37.2%,跟前7个月相比,降幅分别扩大了1.0和1.1个百分点。

而房地产开发景气指数,已经是连续6个月下滑,在8月份降到了95.07,已经连续7个月低于100的景气水平。

这些数据说明什么呢,虽然各地不断推出各种房地产促销手段,但是,中国房地产市场的整体形势,仍然是在恶化。

另外,中共统计局的数据还显示,2022年8月,在70个大中城市中,新房、二手房价格上涨城市的数量都在减少,价格跌幅呈现了持续扩大的态势。

二手住宅房价指数方面,上涨城市数量是13个,和上月比较,减少了6个;持平的城市有1个,和上月比较,增加了1个;下跌的城市则有56个,和上月比较,增加了5个。从涨跌幅情况来看,70城二手住宅价格环比下跌0.35%,跌幅和上月比较,扩大了0.14个百分点,上涨城市平均涨幅是0.31%,涨幅收窄0.11个百分点。

从各等级城市来看,一线、二线、三线城市新建商品住宅的销售价格,环比分别是0.1%、-0.2%和-0.4%,二手住宅,环比分别为持平、-0.3%、-0.5%,这显示在一线城市,环比涨幅已经出现收窄或止涨,而二、三线城市的跌幅正在扩大。

按理说,随着房价下跌城市的数量越来越多,商品房的均价应该是一路走低,但是,根据“城市财经”的计算,中国商品房均价,经过去年下半年和今年一季度短暂的回调之后,却从今年二季度开始一路回升,还在8月份创出了历史新高。

不过,中共国家统计局公布的是1~8月的数据,并没有公布8月单月的销售数据,那么这个数字是怎么算出来的呢?

首先,根据统计局公布的数据,1~8月的商品房销售额,是85,870亿元,1~7月的商品房销售额,是75,673亿元,这两个数字一减,就是8月份的销售额,10,197亿元。

另外,1~8月的商品房销售面积是87,890万平方米,1~7月的商品房销售面积,是75,673万平方米,这两者之差,就是8月份的销售面积,一共是9,712万平方米。

再把8月份的销售额,除以当月的销售面积,就得到了8月份的销售均价,也就是每平方米10,499元,这个均价,可是超越了2021年6月的每平方米10,485元的最高纪录。

也就是说,在今年房子卖不动、房价下跌面积不断扩大的背景下,中国商品房的均价却在4月触底,此后就一路上涨,在7月份冲破了万元,8月份创下了新高。

逆势抢豪宅:“闭眼睛搞就行了”

这是怎么回事呢?放眼望去,中国各大城市的整体房价都在下跌,但销售均价为何却在上涨呢?似乎没道理呀。但是,那些关注过豪宅市场的人,他们就能看明白其中的缘由。我们看到,虽然中国这两年房市惨淡,但是豪宅市场,却表现出另一派繁荣景象,成交量和价格都在逆势成长。

中原地产研究院的数据显示,如果以1,000万元作为豪宅标准线,在2021年全年,仅深圳市场就成交了6,370套豪宅,同比上升了126%。放到全中国来看,来自房地产服务商第一太平戴维斯统计称,2021年,有超过40,000套豪宅成交,这个数字,创下中国豪宅市场的最高历史纪录。

今年呢,也是如此。以广州为例,中原地产研究院的数据显示,2022年上半年,全市二手房网签价同比下跌11.2%,但是,千万元量级的豪宅市场,却逆势上涨了6.1%。

另外,克而瑞的数据统计,上海,6月初的时候,平均每天有3.7套总价3,000万以上的豪宅成交。而北京,今年截至到6月20日,北京总价1,000万以上的豪宅,一共成交了3,770套,其中总价1,000万~3,000万的豪宅,一共成交了3,561套,占比达到了94%。

微信公众号“棱镜”的一篇报导说,深圳一家互联网公司的高管周先生,一连用了三个形容词“极其”、“非常”、“简直了”,来形容周围朋友投资豪宅的热情,并且说:“豪宅就是闭眼睛搞就行了。”

一个例子也为周先生的说法提供了佐证。9月21日,深圳再现“日光盘”,深圳蛇口豪宅“招商玺家园”开盘,推出了604套起步总价为1,244万元的豪宅,结果是有1,614人争抢,当天就被销售一空。最先售罄的,就是面积最大的房源,每套的平均总价大约是6,362万元。

那么,为什么大家要抢豪宅呢?

周先生的说法是,“豪宅在圈子里等同于‘流通币’,公司缺钱走民间借贷,可以直接拿豪宅当作稳定物做抵押”。

周先生身边的招行私人银行圈子里,有不少人是珠三角制造业的老板,他们是抄底豪宅的主力。因为现在银行拼命给制造业工厂做贷款,利率都很低,企业主把这部分钱拿来做企业运营的流动资金,置换出来的个人余款就用来买豪宅,不仅保值,还能做大公司的固定资产,流动性还非常好。

另外,这几年的豪宅供给相对稀缺。一位业内人士透露,北京在售的豪宅都是多年前拿的土地,受到70/90政策以及限墅令等因素的影响,这两年新供应的土地,受条件限制,都难以做成豪宅。

“70/90”政策,是指2006年,为了调控楼市过快上涨,北京当局要求,自2006年6月1日起,新建商品住房套型,建筑面积90平米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

限墅令,是指对于别墅的种种开发限制。从上世纪90年代至今,中共官方多次颁布法令,对占用土地资源的别墅进行限定,限墅令也层层升级。2016年,中共国土资源部出台最严厉的“禁墅令”,又要求全国各地停止审批别墅类供地和办理相关手续;2019年,住房和城乡建设部又发布特急通知,要求立即暂停办理别墅项目建设审批手续,对在建、已建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

也就是说,在这么多年的政策“高压管控”下,别墅成了“卖一套、少一套”的稀缺资源。这是豪宅逆势上扬的原因之一。

而且,不少新开盘的豪宅项目,和周边二手房相比,其价格却出现倒挂。财联社报导曾经说,北京上半年热度最高的豪宅项目,就是“学府壹号院”了,该项目的政府产权占比是20%,实际售价,大约是每平方米8.96万元,而周边二手房的目前均价,已经达到了每平方米12万元。

除此之外,在目前降薪潮、裁员潮盛行的情况下,不少人的工作和收入遭受冲击,买不起房的人越来越多。但是对富人来说,其家庭支出不容易受经济不景气的影响。相反,他们还可以在市场下行时,趁机抄底扫货。尤其是,在面对通货膨胀压力和货币加速贬值时,具有稀缺性的豪宅反而能够保值,所以,更多富人会出于避险的考虑而购买豪宅。

克而瑞数据显示,今年上半年,千万豪宅的网签均价,已经达到了每平方米78,492元,比去年上涨了11%;跟2020年相比,每平方米上涨了1万元。这就是中国商品房销售均价再创新高的原因。如果用一句话来形容楼市的这种现象,那就是“一边是火焰,一边是海水”,一边是豪宅热销大卖,一边却是普通住宅门可罗雀。

刺激楼市无效 调控陷入两难

然而,豪宅热销大卖,却无法改变房地产市场整体的下行趋势,因为普通住宅才是房地产市场的主体。但是,虽然有一系列刺激政策的推动,而中国房地产市场的销售状况,却没有什么改善。

最主要的原因,就是在“房住不炒”、“稳楼价”的调控措施下,认为“房价会持续上涨”的市场预期已经改变,过去以住房投资为主导的房地产市场,已经转变为以住房消费为主导的市场。

但是,对大多数有刚性需求的潜在购房者来说,目前的房价却是他们难以承受的。贝壳研究院公开数据显示,中国65个城市,平均房价是每平方米17,388元,4个一线城市,平均房价是每平方米65,000元。而这样一个房价水准,对于月收入在2,000元以下的9亿多人口来说,根本就没有支付能力进入市场。

而且,一些经济学者发现,中国的家庭负债率似乎也达到了顶限。在过去10年中,伴随着楼价不断升高,中国家庭部门的债务率持续快速上升,即便在疫情大爆发的2020年也无法阻止这种升势。但是,从2021年的1月触顶之后,家庭债务率就开始停滞不前。虽然一线城市以外的各地政府,已经竭尽全力出台楼市刺激措施,甚至是穷尽了所有刺激手段,但家庭债务率,依旧无法转为升势,也就导致无法驱动房地产成交的放大,让楼市一直低迷不振。

另外,中国多地从7月份开始的“烂尾楼停贷事件”,也正在像多米诺骨牌一样,造成一系列的连锁反应,那就是,商业银行对住房按揭贷款会更为谨慎,居民则对购买预售住房失去信心。

据路透社报导,尽管北京当局下达了全力“保交楼”的命令,各地监管机构也为业主提供长达半年的还款宽限期,并承诺加快建设,但是2个月过去了,许多停摆项目仍然没有重新开工,而且已经复工的楼盘也没有多少人在工作。不少烂尾楼业主表示,随着贷款还款宽限期一步步逼近,如果半年后仍没有复工,他们将直接停止支付所有款项。

其实,在需求不振、信心不足的情况下,要想刺激房地产销售,降价就成为很自然的选择。但是,地方政府担心,房价下跌会导致土地价格下跌,土地出让金收入就会减少;中央政府则担心,房价下跌会产生一发不可收拾的连锁反应,引发系统性金融风险。所以,各地政府仍在采取各种行政手段,阻止房价向下调整。

事实上,中国楼市要实现软着陆,房地产市场要实现结构性的转变,房价就必须回归理性,让有需求的消费者能够负担得起。但是,如果让房价下跌的话,又可能导致所有长期积累的风险一下子爆发出来,其后果可能是北京当局无法承受的。所以,中共政府正陷入这种两难抉择之中,但是,不管怎么选择,不付出代价是不可能的,而被动改变的结果,代价可能会更加沉重。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李松筠
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:李松筠
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责任编辑:连书华

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