【大纪元2022年09月27日讯】（大纪元专栏作家Andrew Moran撰文／曲志卓编译）随着美联储发布其减少通胀的紧缩措施，抵押贷款利率自十多年前的房地产崩盘以来首次超过6%。
根据新的房地美初级抵押贷款市场调查（Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey， PMMS），截至9月15日的一周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.02%。这比前一周的5.89%和2021年同一时期的2.86%都要高，是自2008年房地产崩盘以来的最高抵押贷款利率。
而且，虽然有迹象表明房地产价格正在下跌，但与一年前相比，房价水平仍然明显偏高。因此，在过去一年，买家每月按揭还款额大幅增加。
根据Redfin的抵押贷款计算器，如果按照房价中位数406,890美元，首付10%来计算，在该利率下，30年期抵押贷款（本金、利息和私人抵押贷款保险）的平均每月还款额接近2,430美元。
大约一年前，根据2.86%的抵押贷款利率和约375,410美元的房价中位数来计算，同样的买家每月只需支付1,610美元。
因此，与一年前同期相比，新购房者每月的抵押贷款费用增加了820美元。
房地美指出，利率上升将引发房地产需求疲软，并加速房价下行压力。此外，住房库存水平一直在稳步攀升。根据美国普查局（Census Bureau）与住房和城市发展部（Housing and Urban Development）的数据，按照目前的销售活动速度，需要10.9个月才能出尽市场上目前待售房屋的供应。上一次该指标达到如此高的水平是在2009年3月。
然而，目前的利率上升也将“毫无疑问”地影响住房负担能力，全国房地产经纪人协会（the National Association of Realtors，缩写为NAR）的高级经济学家纳迪亚‧伊万杰洛（Nadia Evangelou）最近写道。上一次NAR的住房负担能力指数是在7月更新的，当时30年期利率平均为5.48%，抵押贷款支付额占收入的百分比接近25%。
NAR数据表明，自1月份以来，单户住宅价格首次下跌超过3%，至8月份的403,000美元。价格呈下降趋势，但较高的抵押贷款利率仍会使拥有房屋的成本更高，也更难获得抵押贷款批准。
尽管如此，许多美国人仍在等待房价急剧下滑，以实现拥有房屋的梦想。8月，消费者事务部（Consumer Affairs）的一项调查发现，78%的人认为房屋崩盘即将来临。近三分之二（63%）的人希望它发生，84%的Z世代受访者（大约在1997年至2012年之间出生）希望出现房价大幅下滑，使他们能够负担得起住房。
需求正在下降
美国房屋建筑商协会（the National Association of Home Builders，缩写为NAHB）表示，美联储加息和生活成本的上升正在拖累美国房地产市场，美国房地产市场已陷入衰退。
“美联储收紧货币政策和持续上涨的建筑成本导致了住房市场衰退。”NAHB首席经济学家罗伯特‧迪茨（Robert Dietz）在一份声明中表示。
衡量房屋建筑商情绪的NAHB住房市场指数连续第九个月进一步减弱至9月份的46，低于8月份的49。这也低于47的市场共识。7月份，待售房屋销售同比暴跌19.9%，环比下降1%。7月份新房销售也下降了12.6%，至51.1万套。根据抵押贷款银行家协会（the Mortgage Bankers Association，缩写为MBA）的数据，截至9月9日的一周抵押贷款申请量下降了1.2%，这已经是连续第五周下滑。
“较高的抵押贷款利率使再融资活动比去年下降了80%以上，并导致更多的购房者保持观望。”MBA负责经济和行业预测的副总裁乔尔‧坎（Joel Kan）表示。
这可能是更大放缓的开始，2023年情况可能会恶化，高盛经济学家扬‧哈祖斯（Jan Hatzius）在最近给客户的一份备忘录中写道，房价增长可能会完全停滞，2023年的平均增长率为零。
“我们预计房价增长将完全停滞，2023年的平均增长为零。”高盛策略师兼经济学家扬‧哈祖斯在一份备忘录中写道，“虽然全国房价彻底下跌是有可能的，而且对某些地区来说似乎很有可能，但大幅下跌似乎不太可能。”
在2022年剩余时间里，投资银行预计新房销售将下降22%，现有房屋销售将下降17%，整体住房GDP将下降8.9%。
凯投宏观（Capital Economics）的房地产经济学家山姆‧霍尔（Sam Hall）认为，房地产行业将面临更多痛苦。
他在一份报告中写道：“捉襟见肘的负担能力继续拖累7月和8月的房地产市场活动，使购房抵押贷款申请从1月份的高点下降了40%。抵押贷款利率在9月第一周再次上升至6%的峰值之上，这将给房地产市场带来更大的痛苦。”
抵押贷款利率会进一步上升吗？
人们普遍预计，在本周为期两天的联邦公开市场委员会（Federal Open Market Committee）政策会议上，美联储会将基准联邦基金利率上调75个基点。
据行业专家称，因为8月份通胀率升至比预期更高，而且多位央行官员警告利率将持续走高，所以30年期抵押贷款利率可能会在今年剩余时间内继续攀升。
最近9月15日至21日的Bankrate抵押贷款利率趋势民意调查发现，78%的人表示利率将上升。11%的人认为抵押贷款利率将保持不变，而另有11%的人认为它们会下降。
“向上、向上，然后离开。”Bankrate首席金融分析师格雷格‧麦克布莱德（Greg McBride）在调查中表示，“通货膨胀仍然普遍存在，而且会带来问题，美联储将继续积极加息。随着美联储的撤退，需要吸收更多的抵押贷款支持的债券供应。”
作者简介：
安德鲁‧莫兰（Andrew Moran）撰写商业、经济和金融报导。他在多伦多担任作家和记者已有十多年，在《自由国家》（Liberty Nation）、《数字杂志》（Digital Journal）和《职业成瘾者》（Career Addict）发表过一系列文章。他也是《现金战争》（The War on Cash）一书的作者。
原文：“Here’s How Much a New Monthly Mortgage Will Cost”刊于英文《大纪元时报》
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