【大纪元2023年01月18日】（大纪元记者李平多伦多报导）加拿大央行自去年3月初加息后，全国平均房价跌22.4%，加上经济衰退风险日益逼近，加拿大按揭政策估计很快就要进一步收紧，普通家庭贷款买房会更艰难。加拿大银监局（OSFI）上周四（1月12日）公布修订指南征求公众咨询。
贷款额收入比限制（LTI）
LTI是指家庭债务与收入比，LTI为200%是指，债务是收入的2倍。LTI高达450%，表明债务是收入的4.5倍，即被视为杠杆过度，负债沉重。过了这一门槛值，意味着借贷人经不起经济能力上的风吹草动。
银监局数据显示，去年3季度全国每3个按揭中近1个按揭为杠杆过度，自疫情爆发后，按揭市场中杠杆过度借贷人占比大幅上升。银监局目前考虑设置450%LTI上限，目的是将450%LTI按揭占比限定在25%，虽仍高出疫前新按揭23.8%的平均占比，但能将这类最新按揭占比减少8.7%。
此举能降低按揭杠杆，增强按揭减震力和减少市场最大吸收力。鉴于当前房市投机炒房远超住房硬性需求，此举可能是好事。新西兰最近采取类似举措，冲击虽不如加息大，但也不小。
收紧偿债率（DSR）
联邦监管金融机构已在一定程度上实行LTI限制，例如，要求有保按揭住房支出不超过收入的39%（总偿债率GDS），住房支出、车贷及学贷总支出只能占收入的44%（偿债率DSR）。截至目前，银监局一直没有设定GDS上限，但今后可能会有。
在无保按揭上，联邦却没有任何GDS或DSR限制，允许银行根据各自住宅按揭政策制定各自的偿还率。也就是说，无保按揭根本不受任何GDS或DSR限制，银监局指望银行自行制定风险规避计划，但银行之间缺乏统一标准，也没有任何书面政策。
银监局目前考虑对无保按揭实施类似政策，或对借款人明确规定，或各大银行统一规定，为此银监局还考虑限制按揭最高期限。
按揭压力测试收紧
目前许多借款人都得通过统一的最低压力利率（MQR）月供能力测试，许多人因此通过选择较低的浮动利率来规避，央行加息后，如今的许多浮动利率本身就已超过压力测试利率，这一招也就不管用了。
目前银监局考虑根据产品本身风险特点来采取不同的MQR，如浮动利率风险大过固定利率，允许固定利率可采取较低的MQR。银监局还考虑测试消费者还款能力，车贷等非按揭零售消费贷款可能也要面临压力测试。
银监局多次谈到合并循环贷（CLP），警告加拿大家庭永远背债、越来越经不起经济冲击，经受不了房价大跌或失业或离婚等风险，目前房价大跌风险已经开始。
逾3成按揭杠杆过度
银监局数据显示，去年3季度，利率虽不断飙升，但全国每3个按揭中仍有1个按揭的LTI为450%及以上，占比32.1%，环比降6.0%，比去年1季度40.2%的峰值虽跌落不少，但仍远远高出疫前水平。银监局估计，自疫情爆发后，平均33.7%的按揭LTI过450%，远高出疫前的23.8%。
更糟糕的是，过度杠杆按揭多集中在中小金融机构。银监局数据显示，去年3季度，中小金融机构过度杠杆按揭占比高达49.5%，中级银行这一占比高达45%，远远高于当季行业37.0%的总体占比。
中小金融机构过度杠杆按揭占比首次飙升是2017年，当时安省和卑诗都出现一定程度的投机炒房泡沫。第二次飙升发生在疫期，期间超低利率刺激房价飞涨，炒房客大批涌入房市。
银监局表示，目前加拿大偿债率高达99.86%，拖欠率有史以来最低，希望今后也能保持，为此需早做防范和应对，才能确保金融稳定，确保即使出现美式房市崩盘或严重失业危机也能顺利度过难关。
新规或有三大冲击
一是能通过联邦监管银行按揭审批的人会减少。这是因为，银监局明确表示会减少过度杠杆按揭占比（25%以内），还有可能收紧银行传统偿债率，以及收紧银行富人偿还率规定（对于有相当资产和一定风险规避的富人群体，银行会破例放宽偿债率规定），还有可能提高压力测试门槛利率。
二是寻求次贷金融机构贷款的人会增加。大银行贷款门槛提高，会迫使人们寻求次贷金融机构帮助，次贷金融机构放贷比大银行宽松，但代价是利率高，还有支付昂贵的手续费，进一步加剧借款人风险。
三是其它条件不变情况下，会给房价新增些许下行压力。有人甚至认为，银监局此举可能会加剧抛售潮。央行加息后，许多地方房价已大跌，但高利率仍挤压普通家庭买房负担力，经济还有可能迎来衰退。
房价下行其它压力还包括：外国买家禁令，联邦和省府各种新税，2月新的国际金融监管框架还会进一步收紧银行按揭资金要求等。
外界质疑
没人认为房市稳定不好。就像高速设限速一样，限速太低，反而会适得其反。尽管央行大幅加息，房市出现数十年来的大幅调整，加拿大房市金融系统多数行业指数仍稳如泰山。
许多人因此质疑，为了应对可能永远都不会到来的不大可能的所谓风险，信贷收紧到何种程度政府才会收手、民众才会满意？为买房人们到底会接受多大程度的高利贷？到底有多少首次买家会被挤出市场？
2018年银监局实施按揭压力测试时，曾引发争议，但事实证明，银监局的确有先见之明，若非按揭压力测试，房市泡沫在爆之前不知道会被吹多大。此次银监局系列举措，是否会如当初一般明智？是否来得太晚？还有待日后检验。◇
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