中国房地产如何从支柱变成困难行业?

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【大纪元2023年02月10日讯】(大纪元记者夏惇侯、常春采访报导)去年武汉房市无论是成交量还是投资力度均创下近年新低,官方将房地产行业归为“困难行业”。学者认为,不只武汉,全国房地产行业由于多年来的畸形成长,目前已难持续发展,房市普遍萧条。

武汉房市不降价卖不动

《每日经济新闻》报导,武汉市2月6日发布“16条稳经济措施”,将房地产行业归为“困难行业”,声称将在资金和预售限制等多个方面给予支持。

中指研究院监测数据显示,2022年武汉新建商品住房成交11.63万套,同比2021年下滑42%,是近8年来成交量最少的一年,全年土地成交金额约822亿元,同比减少约47%。涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名均跌出全国前十。而在2017年至2021年,武汉的排名一直保持在全国前4~7名。

武汉业内人士披露,去年上半年,不降价根本卖不动,不少前期拿高价地的项目都在亏本销售。有些区域项目价格降了近20%。

此外,武汉楼市更面临着保交楼的压力。

据克而瑞研究中心统计,截至2022年12月31日,在32个典型城市重点监测的290个停工项目中,武汉的问题楼盘数量为36个,占比32城总量的10%以上;尚未交付套数69,266套,尚未交付面积727万平米,无论从问题楼盘数量还是未交付的套数、面积上来看,均位居32城榜首。

美国经济学者黄大卫(Davy Jun Huang)2月9日向大纪元表示,过去武汉楼市曾经有一波快速上涨,2013年、2014年的时候发生过很大规模的购房行为,很多人换房。之后,很多开发商市场预期过于乐观,大量建房,后来慢慢地房子就卖不出去。加上受到三年疫情的冲击,房市更是雪上加霜。

分析:中国房地产业的畸形发展

专栏作家王赫2月9日向大纪元表示,武汉作为全国重点城市,把房地产列为困难行业,比较典型,影响力很大。但是不只武汉,全国房地产市场普遍萧条,面临泡沫破灭,比如像哈尔滨等很多地方早就出现了困难。

“从1998年房改以来,中国房地产行业一直畸形地成长。它绑架了银行,绑架了地方财政,绑架了中国经济发展。”王赫分析,这决定了中国房地产行业将无法持续发展和良性发展。

《华尔街日报》2021年曾报导,房地产活动占中国国内生产总值(GDP)的四分之一,这一比例大大高于美国。中国房地产投机活动为地方的就业和政府收入提供了支撑。

中国房地产从1998年起一路飙升,地价腾飞。到2021年,全国卖地收入达到8.7051万亿元,占全国财政总收入20.2539万亿元的42.97%(2020年为46%),占到地方财政总收入11.1077万亿元的78.36%(2020年为84.03%)。土地收入成为支撑地方财政收入的最主要来源。

黄大卫表示,高额税费、土地财政推高了房地产的价格,造成了现在的房地产泡沫和虚胖的GDP。

中国房地产业的畸形发展,还体现在房企的负债率过高。

据《新京报》去年7月底统计50家上市房企财报,到2019年末房企资产负债率已推升到历年最高,半数房企负债率超80%,负债排名前十的甚至达85%~91%,远超80%警戒线,这还不包括不透明的表外负债。到2021年已有11家规模房企发生债务违约。2021年8月,恒大爆出惊人的1.96万亿巨额债务,这相当于超过彼时新西兰、科威特等国的GDP。

王赫表示,目前房市价格如果回归到由市场来决定,房地产泡沫马上就会崩塌。整个中国经济会迅速归零,整个社会就要动荡,整个国家会陷入危机之中,所以中共不敢让它垮掉。

分析:当局的救市措施无济于事

武汉发布的16条经济措施中提到,为减轻房企资金压力,在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点;优化调整新建商品房预售条件,房地产开发企业可增加申请预售许可次数等。武汉本地人能购买三套房产,外地人能购买两套,与之前相比各增加了一套。

而在2022年中,武汉为了救市,推出了包括但不限于降低利率、首付比例降低、解除限购等诸多措施。但是武汉2022年房地产交易量仍旧下跌超过40%。

据克而瑞及财联社统计,2022年,全国各地累计出台稳楼市政策超500次,涉及放松限购、限贷、限价、限售,放松公积金贷款,税费减免,购房补贴等。但均未阻止楼市持续下滑的趋势。

王赫表示,中国房地产业已经硬着陆了,“中共还想把房地产救起来,还想旧梦重温,这是根本不可能的事情”。

“中共还想把房地产当成一个支柱产业,那么它投入很多资源进去,都投入到无底洞里边,就会加剧中国经济的困难。中国的地方财政危机就会更加严重。”

王赫说,在这种情况下,中国经济要进行转型和中国房地产要进行转型,这两者就变成一致了,不过肯定有一个非常痛苦的过程。而且,历史也许不会给中共这个机会了。

冲击中国经济与上下游多个行业

房地产产业链很长,上游到水泥、钢材等建材,下游到装修、家电、家居等。

黄大卫表示,中国房地产业沦为困难行业,不仅使地方财政收入大幅度减少,对整个经济影响更突出,会波及上下游大约五六十个行业,尤其对投资性行业的影响较大。

“总体来说,它最终的结果就导致中国的三架马车失去动力,消费没钱拉不动,现在老百姓也没什么多余资金。出口方面目前看也不是太明朗,除了对俄罗斯和南东亚国家的出口多一点以外,对欧美来说不确定因素比较多。”黄大卫说,如果房地产比较负面的话,还可能导致部分地区发生系统性的结构性的金融风险。

责任编辑:林琮文#

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