【大纪元2023年02月16日】（大纪元记者李平多伦多报导）温哥华房价全国最贵，但无房贷家庭比例却是全国最高，房产投资热情也高涨，这说明温哥华有钱人是真多。
西门菲莎大学（Simon Fraser University）注册城市规划师、城市研究兼职教授甄瑞谦（Andy Yan）提供最新人口普查分析数据显示，温哥华半数业主无房贷。甄瑞谦表示，这说明，有人是有房无债一身轻，有人干脆买不起房，有钱的人越有钱，没钱的人越没钱。
富人区无房贷家庭最多
数据显示，温哥华岛Saanich镇47%有房家庭无房贷，本拿比和列治文山两地，45%家庭无房贷。素里有房贷的家庭最多，仅32%家庭无房贷，其次是兰里市（Langley），35%有房家庭无房贷。
全国各城镇中，安省米尔顿（Milton）有房贷家庭占比最高，仅21%有房家庭无房贷；卑诗基隆纳（Kelowna）这一比例为42%，多伦多这一比例为43%，占比全国第9高。卡尔加里无房贷家庭占比全国排第40名，35%无房贷。
分析还显示，房价越贵的区，无按揭的家庭占比越多。温哥华Oakridge社区，高达64%家庭无按揭，无按揭家庭占比全国全市最高；其次是Kerrisdale、West Point Grey、Arbutus Ridge和Shaughnessy等，无按揭家庭占比均接近61%；Dunbar-Southlands这一占比为59%。
与之形成鲜明对比的是，Mount Pleasant、Strathcona 和Grandview-Woodland等社区，仍背负月供的家庭占比分别高达69%和60%。
Re/Max执行副总裁阿什（Elton Ash）认为，这是因为，许多家庭利用几年疫情加紧提前还贷还完了房贷，使得卑诗低陆地区家庭房屋净值全国最大。
多伦多温哥华家庭房屋净值高
Re/Max公布最新全国房市现状报告，并对加拿大房贷与住房公司（CMHC）与Equifax Canada信用评级机构数据进行分析，发现过去10年全国67%的大城市贷款价值比（LTV，贷款成数，房贷与房屋实际价值比，越小说明贷款人房屋净值越大）下降，房价最贵的城市LTV比最低，其中包括温哥华，LTV仅50%。
报告认为，温哥华和多伦多LTV低，是因为2012至2022年期间两地房屋净值大增。阿什认为，人们有钱，是因为房屋净值高，这是因为加拿大人性格保守，喜欢加紧还贷提升房屋净值。另一个原因是，加拿大人有父母帮衬，许多房屋净值直接转给成年子女。
阿什承认，也不是说所有人都不受市场波动冲击。利率高涨后，当初许多选择浮动利率、没锁定固定利率的家庭受到冲击。这些人如果LTV比率高，房价跌10%到15%就会很惨，好在这些人是少数。
阿什透露，他知道有些贷款投资地产的业主，这些人不仅没受加息冲击，还因房租疯涨而赚得不亦乐乎。
投资越集中 房价越高
统计局加拿大住房统计计划（CHSP）上周报告显示，许多人、包括非居民在加拿大拥有多套物业。统计局高级分析师方泰恩（Joanie Fontaine）表示，对于政府来说，这些投资物业既能提供出租房源，但同时又限制刚需买卖房源。无独有偶，美国一项研究也发现，一个地方投资物业越多，房价越高。
2021年人口普查数据显示，过去10年加拿大住房持有家庭占比从69%跌至66.5%。卑诗高达23.3%的业主为投资者，9.6%的业主房子自己住，同时又出租一部分，这一占比全国最高。这是因为，卑诗许多房屋为多拼屋，或巷屋，适合出租。
此外，卑诗共管公寓海外投资个人业主占比全国也最高，高达7%；共管公寓企业机构投资业主（中小企业或REIT等）占比8.6%。其中，楼花越新，投资业主占比越高，2016年以来建成的新公寓中，近半被投资业主拥有。方泰恩表示，其他省投资者也是如此，更喜投资新公寓。
数据还显示，温哥华32.5%的独户住宅和公寓为投资物业，卑诗这一比例为21.3%。卑诗大学所有小区，42%住宅为投资物业，14.9%为非居民持有投资物业，占比全省最高。
报告对非居民的定义是，不住在加拿大可能拥有或不拥有公民身份的人士。CHSP数据显示，温哥华高达53%新公寓为投资者持有，2016年以来新建住宅中47%为投资者所有。
甄瑞谦表示，开发商建什么样的房子，投资者可能会起到关键作用。投资者的定义是，拥有至少1套非主要住宅物业。
方泰恩透露，统计局目前在分析其他数据，如投资者投资物业持有时间长短、业主身份变换（投资物业是否会变成下一个买家主要住宅等）。甄瑞谦认为，投资物业占比巨大，显示有产与无产人群之间对立激烈，政府需通过政策解决这一紧张关系。◇
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