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房地产经纪:拉斯维加斯涌进投资客

文:李欧

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【大纪元2023年02月21日讯】虽然从去年利率上扬以来,拉斯维加斯房市确实受到冻结,买气悬崖式下跌、销售下滑、价格下滑,但是今年开春以来,市场已经不一样了。因此,我们请拉斯维加斯房地产经纪Ramon吴,来介绍当地新消息!

问:请Ramon先跟大家自我介绍。

Ramon:我在台湾出生长大,很年轻就来到美国,在美国已经四十年了,之前二十年在洛杉矶也是从事房地产,16年前在某种机缘之下来到拉斯维加斯,因为当时在洛杉矶以70万买的房子,后来卖到130万。我就想130万要投哪里?在洛杉矶只能买一套房子,为何不在拉斯维加斯买5套!所以我就真的举家搬迁到拉斯维加斯。

一开始我自己买了5套,后来家人、朋友也参加(投资),很快就累积五十套、一百套,到现在我们公司已经累积六百套房子在管理。我们这边跟加州比起来,有很多相似的地方,也有很多不相似的地方,例如我们的法律是保护房东,加州是保护租客;我们这是小兵立大功,不需要砸一百万、两百万去做Airbnb,三十几万可以买到全新的联排屋、四十几万买到独立屋、五十万可以买到四个单位,相比(投资)机会很多。

拉斯维加斯Henderson社区的住房。(Shutterstock)

问:听闻现在很多投资人又回到市场上,而且有很多是外地来拉斯维加斯。请问真实的情况如何?

Ramon:基本上拉斯维加斯的投资客,都是集中在南北加州,洛杉矶过来只要四小时,湾区飞过来也只要一个半小时,所以一直都是这样子。但是最近有很多加拿大人过来买,我感到诧异:为何会有加拿大的人过来,也有些本来要去德州的投资客?就是因为新闻上说,加拿大政府宣布不欢迎中国的公民(注1)来投资,甚至是加拿大华裔(绿卡)身份,还有德州也想要这么做,佛州听说也要跟进。

所以投资客都人心惶惶,就想到拉斯维加斯。我不敢保证百分之百,但百分之九十几,这个事情应该不会在拉斯维加斯发生,因为这里本来就是一片沙漠的绿洲,大家都是外来客,没有人是当地人,因此这里很平等、多元、国际,所以这里有“小纽约”外号,一直都是很欢迎任何人来投资的。

而且,我们这里没有州税,外国人来内达华州开设那公司也非常容易,今天注册,明天就下来了。

问:去年利率涨了很多,房市一下子冷却很多,但是现在房市回暖了吗?

Ramon:去年初房市很火热,北加州抢一套房子可以加三十万,三十万在拉斯维加斯都可以买一套房子了。在拉斯维加斯抢房,大概加三万到五万,不必加三十万。但利息涨了之后,房地产就退烧了,大家都在等待,看看什么时候才是进场的好时候。从那时候,拉斯维加斯真的开始跌价,因为利息实在涨太凶,最高涨到7%,很多当地人的收入是固定的,没办法负担两倍的利息。

所以,去年初有卖到80万的房子,到去年年底降到60万,降价25%的跌幅,非常可观!很多先知先觉的投资客,在去年11、12月就已经来抄底,买了很大一部分的好房子。很多人是后知后觉,在最近的一个月里面,开始冲进场。去年先跑的投资客有些一次买五套十套,有些还是全现金,今年开始的大多是买一套,有从旧金山飞过来的,从洛杉矶开车过来的,所以我最近非常忙碌。

干净世界:外国投资客为何涌进拉斯维加斯?|拉斯维加斯新房大甩卖|娱乐首都转型“运动首都”|投资联排别墅?还是独立房?【美国地产热点】2/16/2023

问:你刚刚说的降价25%,是新房还是二手房?

Ramon:是新房,二手房不会降这么多。因为新房建商他们有(贷款)压力,他们盖房不是拿自己的钱。在拉斯维加斯可能就有20个楼盘在兴建,每个楼盘两百套房子,所以建商都是跟银行做建筑贷款,期限只有几个月,而不是10、15年的固定利率,一盖好房子,销售完了就要还钱。之前(房市冷却时)建商减缓盖房速度,现在终于看到有人要买了,就赶紧库存大清仓,但是等库存慢慢减少,优惠就越来越少了。

拉斯维加斯的房产价格不高,投资出租房有正现金流。(Shutterstock)

而且,我建议(投资人)不要贷30年固定利率,贷10年、7年就够了,而且现在利率在往下走,10年固定利率可能拿到5%,这和6%以上的30年固定已经相差很多,对投资人来说,10年也是相当足够的持有时间了。

问:关于加拿大人到拉斯维加斯买房的情况,可以再详细说明吗?

Ramon:我去温哥华真的是大开眼界,随便的房子都要150万、200万,可以考虑买的房子更是要三四百万。200万在拉斯维加斯已经可以买5套全新房了。不需要用这么大一笔钱炒一套房子,听说现在很多(加拿大)人的资金已经被套了,但根据预测加拿大(房价)还要跌很深。尤其,他们现在(今年1月1日开始,为期两年)不让中国人(外国投资客)买房。

所以说,(投资客)如果把钱套出来可以在拉斯维加斯买三五套房子,这里的房价反弹也是指日可待,因为太多洛杉矶的人搬过来。加州现在的税很高,治安也不好,交通也差,所以加州过来的投资客、退休的人很多。

拉斯维加斯现在的人口是230万,UNLV(内华达大学拉斯维加斯分校)预测未来十年,人口会增长到300万。代表真的有很多人要搬进来。我自己没有什么大数据预测,但是我亲身感受到交通越来越拥挤,尤其在尖峰时刻,很快会变成洛杉矶第二。

问:外国人买房如何操作?

Ramon:外国人买房,美国的银行是没有办法贷款的,它们都要遵循房地美、房利美的规范。但是中国人可以找华资的银行,比如说华美银行、国泰银行等等,它们都会放贷。你放四成的首付,它们就会给六成的贷款。拉斯维加斯的房价本来就便宜,以40万全新房为例,投资人只要放16万就可以,有100万现金的人,可以买6套房子了,就算利率是6%,还是会有正现金流的,尤其现在是非常适合抄底的好机会。

问:当地租赁的法律请再给我们详细介绍一下。

Ramon:是的,我自己的公司目前管理六百套房子,但是,不是我有多厉害,我也不是律师,而是(内达华州)法律保护房东、保护房产管理人,所以基本上门有什么赖账的房客,如果房客不缴房租,两周至一个月就被驱逐了。这不像在加州,加州(部分地区)过去三年(疫情期间)都不用缴房租。据说洛杉矶市还要通过一个法律,让租客不用缴房租(注2)。这实在很离谱,给房客免费居住,但是房东还是得付贷款和杂七杂八的费用、修理费、房产税。所以很多人离开了加州到拉斯维加斯,说不回去了。

问:请问你现在有实际的投资标的吗?例如川普酒店或是实惠的住宅单位?

Ramon:川普酒店一直都是很出名的,金碧辉煌,是真正的24K金(酒店外层窗户上镀),不是油漆涂料,所以长久以来一点都没有褪色。现在这个酒店有二十几万美元的Studio(工作室公寓),家具俱全,马上可以入住,他们帮你管理,有清洁工、柜台、保全,非常便利,很适合外地的投资客,平时可以(酒店)出租,但是租金要与酒店各分一半,他们要赚管理费用,如果自己到拉斯维加旅游,就可以自己免费享用,因为我们(买家)自己是房东。

拉斯维加斯金碧辉煌的川普酒店。(Shutterstock)

问:其它的独立房投资如何?

Ramon:像是全新的联排房(Townhome),两层楼3房2.5浴,两车库,售价大约33、35万,很容就出租2200、2300一个月,都是签一年租约。所以说,假如投资客贷六成贷款,每月所有费用约1800,那就还有四五百块的现金流。这种联排房的投资是小兵立大功,比起独立屋售价约40万,租金约2500,虽然租金较少,但房价也便宜好几万,所以是相当不错的投资。而且联排房的管理比独立屋要方便很多,没有后院或泳池需要打理,但是社区都有公用的泳池、健身房,当作长租、短租都很省心。

YouTube:外国投资客为何涌进拉斯维加斯?|拉斯维加斯新房大甩卖|娱乐首都转型“运动首都”|投资联排别墅?还是独立房?【美国地产热点】第104集

问:最后请再介绍拉斯维加的现况。

Ramon:拉斯维加斯的气候很好,冬季白天大约五六十度(华氏),没有下雪或是下大雨,也没有恼人的小昆虫;德州地税是3%,内达华州只有0.7%,实在太容易养房了;这边的夜生活活动很多,华人餐厅也多,中国超市有5家;航空来说,直达世界各地,到日本、首尔、欧洲、加拿大⋯⋯所以我们这里是一个国际都市;另外,这里没有什么天灾,也不在地震带里面,非常安全。

这里的夏天天气虽然很热,但是有泳池等着各位,当地的赌场都免费招待当地人,去玩的旅客当然也是免费的。

还有,我们的美式足球馆已经盖好了,我们还有曲棍球队,主场馆在T-Mobile Arena,现在在讨论盖一个棒球场馆,相信未来就会有一个三万个座位的新场馆。所以,拉斯维加斯现在正在从“娱乐首都”,转型成一个“运动首都”,因为现在年轻人比较喜欢运动,比较不喜欢赌博。

拉斯维加斯计划转型成“运动首都”,图为曲棍球队主场馆T-Mobile Arena。(Shutterstock)

而且,目前婴儿潮迈入退休年龄,一天有一万多人达到退休年龄,这么多人退休后要去哪里?欢迎来拉斯维加斯退休!◇

注1:加拿大外国买家禁令细节出炉
http://cn.epochtimes.com/gb/22/12/29/n13893783.htm
注2:了解洛杉矶的新租户保护法(What to know about L.A.’s new tenant protection laws)
https://www.latimes.com/california/story/2023-02-07/what-to-know-about-l-a-s-new-tenant-protection-laws

责任编辑:李曜宇

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