在都会区里，每一千件房屋卖卖，有八成以上是透过房仲业者来完成交易。为什么买方、卖方都乐意找中介帮忙？怎样的房仲业者才是理想选择？这是首购族应了解的事。
买方需要房仲的三个理由：没时间、找专业、有保障没空慢慢找房子，认为有房仲业者把关和带看，可节省时间和心力。
认为房屋买卖牵涉许多法律和税务问题，找专业的人来办才放心。
担心产权纠纷遭人诈骗，认为有房仲业者居中处理，比较有保障。
房仲业者对买方收取的服务费，通常是房价的2%，如果最后以1,000万元成交，买方须付给房仲20万元。光是看屋并不会产生费用，因此想购屋时，可先将自身条件（包括预算、坪数、期望）列出，走访几家房仲公司，从中选择销售物件较多、服务较专业的2至3家，留下联络方式，对方就会开始进入资料筛选和物件配对，很快就会展开带看服务。
卖方需要房仲的两个理由：有保障、省麻烦卖方找房仲服务的比例超过七成，其主要理由包括：
1.担心房子被过户却拿不到钱，透过房仲业者比较放心。
2.觉得应付大量的看屋者很烦，交给房仲处理比较省事。
房仲业者对卖方收取的服务费，通常是房价的4%（内政部规定房仲业者向买卖双方收取的服务费，加起来不得超过 6%），如果最后以1,000万元成交，卖方须付给房仲40万元。
我不建议卖方委托给太多家房仲，一来容易引起纠纷（例如买方若被不同家房仲带去看同一间房子，将来成交便会衍生争议），二来价格不易守住（各家急于成交，会回头要求卖方降价）。
委托房仲业者，从三个角度思考
委托房仲业者时，“品牌、经验、口碑”是最重要的3项考量。大型的全国连锁体系是多数人的首选，可是请别忘了，在地长久耕耘也很重要；此外，上网查询或在邻里之间打听，都能探查到中介业者的口碑。
挑中介人员时，经验和热忱总让人难以抉择：有热忱的业界新人，诚恳实在，把客户的期望值放在心上，用贴心细心弥补经验的不足；熟手中介当买卖双方出现歧见时，很快就判断出问题所在，用老经验避免买卖双方未来的不愉快纠纷。
每个中介都有其人格特质，负责任的房仲公司会给予完整的专业训练，大家请不要落入迷思，以为经验和热忱是绝对对立，选择自己觉得放心的房仲，才能够达到“委托”的效用。
委托房仲时，要签专任约还是一般约
一间房子究竟能透过几家中介公司来卖？这衍生出的问题，就是专任约与一般约，看见两种契约的不同，再决定要用哪一种。
专任约：房子可被专心照顾，但销售较慢
所谓的专任约是封闭式合约，意即卖方只能委托一家房仲公司来销售，一旦签立合约，连屋主自卖都不允许。签署专任约的好处，在于房子得以被专心照顾，在文宣广告制作、中介带看解说等方面都较用心，且售价比较容易守得住；其缺点是相对曝光较少，卖屋的速度或许会稍慢。
一般约：曝光率高，要留意价格底线和房屋状况
所谓的一般约是开放式合约，意即卖方可将房子委托给好几家房仲公司，各家自行销售、各家都能带看，谁的客户抢先出价成功，卖方就把服务费给这家中介公司。
签署一般约的好处，在于曝光率高，可加快销售速度；其缺点在于各家抢着成交，在这种零和赛局之中，价格往往不易坚守，且带看的中介不只一人，如果房屋受到损坏，很难厘清责任。
一般约的委任别超过三家中介
多数卖方较喜欢一般约，让卖屋过程缩短一点。我通常建议，即使签一般约也不要签给太多家，以3家为极限，否则多头马车会滋生困扰。
如果你是买方，最好弄清楚所看的房子是委托专卖还是多家抢着卖，这样有助于出价时的判断。若是一般约，记得出手须较快，也有机会砍掉较多价钱。
谨慎委托，如何分辨“山寨中介”？
委托房仲时，多数消费者习惯找大型、有口碑的中介业者，然而在某些地区若没有全国连锁的大型房仲，这时候该怎么办？
挑选地区型房仲之前，请留意店内须有四种证件：公司营业登记证、不动产经纪人证书、不动产经纪业营业保证金缴存证明、加入在地公会证明。
同时，观察店内公告的物件时，以件数较多、建档齐全、说明详细、图片清晰者为优先。
买房子只能靠中介？如何自己找？
找房子只能靠中介？未必！想靠自己的力量当然可以，不过请审慎评估自己和房屋的状况后，再下决定。
这种情况可以自行找房：
目标地区明确
如果你锁定单一商圈，或是相中某个社区，在标的物明确的情况下，即使不透过房仲，也有希望找到理想的物件。
亲友和管理员是自行卖屋的消息来源
有些卖方觉得房仲收取的服务费太高，决定“自行卖屋”，其做法不外乎：告知社区管理员和周遭亲友，请大家代为留意、上房屋交易网站登录自卖、自行张贴红纸等待有缘人……。
循着卖方“自行卖屋”的这些管道去找，即有机会直接和屋主洽谈，促成买卖。
找房子之前该具备的三种本事
房屋买卖是一门学问，你可以跳过中介，但不可以跳过“谨慎了解产权”。
当你决定自行找房，有必要先修练几项本事：
- 如何做产权调查，同时找到法律咨询管道。
- 一位信得过的资深代书。
- 需要自行调查屋况，而非仅听屋主的片面之词。
这些本事在你找到感觉不错的房子时，保证立刻派上用场，所以须事先弄清楚交易流程和买卖眉角，才能妥善处理法律和税务相关问题。
给自行购屋者的两建议
自行购屋的最重要关键，是让你的钱交到前屋主手上之时，房子能平安过户到你的名下。买卖双方彼此是陌生人，毫无考验互信基础的必要，寻求专业人士的协助就对了，怎么保险就怎么做。
建议找位绝对可信的代书
事先打听代书的口碑和能力，不要随便委托。早期民间常有代书利用当事人对法律不熟悉，趁乱侵占的案例，特别是多人持分的情况下，最容易出问题。若实在找不到，很多连锁型房仲业者设有代书部门，也对外接受委托。
建议做履约保证
一旦双方议定价格，买方会陆续付款，在过户完成之前，买方先将钱存在建筑经理公司，让该公司以第三人身份进行监管，等过户完成后，该公司再将钱交给卖方，确保双方权益。
“建筑经理公司”可以帮我什么忙？
买方担心付款出问题，一定要委托“建筑经理公司”！
建筑经理公司既非银行，也未从事放款业务，其主要获利来源，其一是向买卖双方收取服务费，其二是赚取现金流使用。
履约保证的服务费收取标准，通常是房价的万分之六，例如1,000万元的房子收取6,000元，买卖双方各付一半。至于存在建筑经理公司的钱，银行会给予定存利息，而该公司只须付活存利息给客户，这之间的价差就是利润。目前在台湾，以安信和侨馥这两家最具规模。
对买方来说，做履约保证是绝对必要的。万一卖方不愿合作，我建议买方还是独力承担，毕竟比起1,000万元，用6,000元换取保障和心安，绝对值得。
房仲话术大揭密！四种一定要知道
为了促成交易，房仲业者常运用一些话术来刺激买方出价。愿不愿意被骗是一回事，知不知道被骗是另一回事，建议大家思考一下话术背后的真实面貌。
“屋主被外派所以卖房子”
从房屋细节思考真实性
对于屋主背景的编造，高居话术排行榜之冠，例如：“屋主买给儿子结婚用的，都装潢好了，年轻人却不喜欢”、“屋主是有名的设计师，被外派去中国发展”、“屋主是顶客族，要移民去美国了”……
这些话术想传达的，不外乎：这房子 风水好，旺屋主，有利事业发展；屋主并非投资客，不会乱整理房子；若非要离开台湾，否则屋主不会割爱，买到算物超所值。
让我们回归理性面，剥掉美丽糖衣重新审视。思考第一关：这些陈述是真的吗？如果“为儿子结婚所买和装潢”，可能用很粗糙的建材和木工吗？如果“屋主并非投资客”，一般人会选用不耐踩踏的廉价地板吗？
思考第二关：如果陈述是假的，你在乎吗？若不在乎，对这些话术一笑置之又何妨？
“从车站走回家只要5分钟”
自己走过一次最准
“从捷运站步行回去只要5分钟”、“开车3分钟就能上高速公路”、“到菜市场只要10分钟”……这些话术想传达的，不外乎：生活机能强大、交通方便。为了取信客户，曾有中介约买方实地走一趟进行测速，从捷运站出口开始步行，果然5分钟抵达家门口。请别忘了，看屋者对该地区可能陌生，中介却很熟悉，他会带领你穿街串巷，一路抄小路、走捷径。
但冷静想想：如果你夜间返家，有勇气只身穿梭小巷弄吗？也不应该教育孩子这么做吧？比较有建设性的做法是规划一条安全的动线，用正常步幅走一遍，重新测量比较保险。
“今天早上有人出价斡旋了”
冷处理，别随之起舞
“我同事的客户今天早上下订了”、“另一位买家出880万元，卖方正在考虑”、“如果你真的喜欢，添个20万元应该有希望”……这些话术想传达的，不外乎：要你赶紧出价、价格最好高于多少钱。
要不要随之起舞是你的选择，我通常会建议冷处理，该考虑、该打听的步骤一项都不能少，反正房子很多，买不成这一间，会有另一间出现，你的坚持若将就了，未来铁定后悔。
不妨告诉房仲“880万元超过我能出的价”、“算了，我放弃，总不好让屋主蒙受损失”、“有人下订？那恭喜屋主了！”
“屋主开的价在这一带算很低”
实价登录见真章
“这附近的房子很少有人愿意出售”、“这是用公寓的行情买大楼，超划算”、“屋主急着脱手才开价这么低”……这些话术想传达的，不外乎：物件很珍稀、错过就没了。
如今资讯流通发达，屋主开价是否真的便宜？有没有灌入顶楼加盖、露台或车位的坪数？该地区的销售物件真的很少吗？逛逛房仲业者和实价登录网站，答案立见分晓。
买屋和卖屋有时是心理攻防战，我觉得诚恳是最好的应对方式，此外，抓稳自己的步调，不要因外在说词而自乱阵脚，这样即使中介的话术再漂亮，也不会干扰你的决定。（※网站专文）
<本文摘自《买一间会赚钱的房子【畅销修订版】：最受信赖的猎屋高手，教你“不后悔的买屋36招”，挑间“增值中古屋”，比“定存”多赚20倍！》，采实文化提供>
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责任编辑：曾臻
