【大纪元2023年03月13日讯】这一集我们要来看看全美房市，在2月份又发生了哪些新的变化？哪些城市的降价最大？哪些城市最保值？当然还有利率的现况表现。
现在的经济表现，真的是让人摸不着头绪，既有好的数据，也有坏的数据。既有裁员，又有就业。既有通胀，又有消费。房市销售不振，价格却依然高昂。制造业指数滑落，但是服务业推动经济。国债收益率出现倒挂，但是经济没有出现明显衰退。这些数据弄得经济学家搞不清楚，美国经济到底是软着陆还是硬着陆！那么，有的经济学家就说，这是滚动式衰退（Rolling Recession）。
其实我的观察，美国经济是在强硬中衰退，在房地产市场的表现，就是利率上升不断，打击火热的房地产销售。但是人民的经济并没有受到过大的打击。因此，止赎房的比例非常低，被抛售的房产很少，所以也就没有类似次贷危机之后的止赎房大潮，那么也就没有崩盘的房价。
然而，民众手上的钱还是不少，尽管科技业遭到大裁员，但其它行业，还保持一定强度的招聘状态。所以当今年初，30年固定房贷利率一度出现下走，房市的买气马上回升（与季节性也有相关）。但是2月份以来，利率又不断攀升，再次突破7%，马上又吓走了许多买家与投资客，房贷申请量达到冰点。
房贷利率会高到多少？
而且，本来就已经十分难预测的抵押贷款利率，现在变得更加难以捉摸。去年我们在谈到房贷利率的时候，有很多专家就说。去年的11月达到7%，已经是最高了，不会再往高去了，甚至是预期，今年会下降到6%以下。
结果利率从今年2月开始走高，到3月2日至今，利率基本上就一直维持在7%以上。就我个人的判断。在通胀还没有有效控制之前，利率很难进一步下降，尤其在3月7日，美联储主席鲍威尔，还指出要加速加息的步伐，来打击高通胀。所以，今年的利率会高到多少？实在让人有点不敢想像。
房地美首席经济学家山姆・卡特（Sam Khater）表示：“随着美联储暗示货币政策将采取更激进的立场，抵押贷款利率继续上升。”“总的来说，消费者在对利率不敏感的行业消费，比如外出就餐。然而，在房地产等对利率敏感的行业，继续受到不利影响。 因此，潜在购房者继续面临负担能力和低库存的复杂挑战。”
二月份 美国房市数据表现
今年2月的美国房地产市场的表现：（建议看视频说明）
首先在Redfin第1张销售中位价图表中，可以看到，在截止至2月26日的四星期以来，中位价格终于在2月出现了同比-0.6%的表现，这是从2012年2月以来，价格同比首次出现负增长，销售中位价来到35万246美元。但是对于这样的跌幅，还不足以让买家窃喜。因为同时。房贷利率，已经来到7%。
我们看挂牌中位价表现，同比是0.6%的增长，来到382,225美元。依照目前的走势，很可能在下个月，我们会看到挂牌价的负增长，也会是多年以来的首次负增长。
干净世界：美国房价 11年来终于⋯⋯｜美国房市 牵动台湾房市？！｜加州｜佛州｜房贷｜房价｜利息｜贷款｜【美国地产热点】
第3是买家每个月的房贷付款，2023年的曲线，远远高于其它几年。所以我刚才说了，对于销售价格的负增长，买家完全无法乐观。就算现在降价最多的旧金山，也无法抵消利率带来的高昂买房成本。
第4是待过户销售表现，我们可以看到代表红线的2022年，销售一直逐月下降，衔接到2023年的橘色曲线。销售在1月开始出现回暖，但仍远低于前面的3年，除了2020年的灰色曲线，在3月时疫情刚刚爆发时出现大暴跌。
第5是2月新上市房数量，也落后于其它前面3年。原因是很多卖家不愿意，或是没办法卖房子，而去买更高利率的房产，导致新上市房数量非常低迷，虽然有上扬趋势，不过已经有放缓的迹象。虽然第6可以看到可销售房数量，高于2022年，基本于2021年重叠，但是仍远低于2020年，和疫情之前的数量。现在的库存量增加，只是因为买家的买气低迷，销售放缓所造成的库存累积。
因此，我们看到第7库存量供应表现，年初时曾经往上飙升，是因为去年12月到1月的销售低迷所造成的。但是从1月开始销售回暖之后，库存量又急速下降。到2月26日，只剩下3.5个月的供应量。再来，我们看两周内签约的销售量，大约还有45%的比例。不过，我们已经看不到，销售在一周内签约的表现。代表买家都大幅放慢了脚步。
第9看到销售中位天数，已经来到50天，还是比2020年的时候快，不过，接下来经济的不确定性和利率的攀升。应该会让买家花更长的时间来寻找目标，甚至放弃购买。
以上是redfin统计的2月份房市数据。另外，我们也可以看realtor.com的数据，他的中位数挂牌价，上升幅度较大，来到7.8%，它的价格也比较高，接近41.5万美元。新上市房量下降近16%，可销售房数量暴增近68%，待过户销售下降24.7%。以上两种数据供大家参考。（见下表比较）
另外，Realtor.com也提供美国四大区域的房市概况，在可销售房数量方面，南部地区增加了141%，是四区中增幅最大的，西部地区是83%。在新上市房数量方面，全部都是负增长，西部跌幅最大，减少31.4%，其次是中西部，减少17.7%。中位数挂牌价，中西部增加最多，有12%，西部最少，只有1.4%。再看每平方英尺挂牌价格，只有西部是-0.4%，其它地区都还有增长。中位上市天数，与去年比较，西部和南部是增加最多的。
在比较卖家降价比例时，全部地区都比去年有所增加，增加最多的依然是南部和西部地区，显示这2个地区的衰退幅度较大，尤其是西部地区，几乎所有数据都是敬陪末座。
百万美元房产 出现变化
因为现在美国房价，出现十多年来首次同比下跌，所以百万美元以上的房产。也出现了变动。在今年1月份的数据中，价值至少100万美元以上的房产的比例，已经下降到7%，而去年6月，最高曾来到8.6%，在疫情之前是4.2%。
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从城市来看，加州的旧金山、奥克兰，还有西雅图、纽约，是流失百万美元房产，最快速的几个城市。旧金山，一年前还有86.3%的百万美元以上的房产，今年1月已经降至80.3%。奥克兰从50%，下降到44.8%。西雅图从30.9下降到27.5，纽约从32.5下降到29.8。北加州的圣荷西从81.7下降到79.2。
同时。旧金山1月销售价格中位数，同比也下降了9.4%，是美国跌幅最大的城市。但是，这也无法抵消房贷利率大幅上升，所带来的购房成本。我们来计算一下，如果为80万美元的房产支付20%的首付款，按照6.6%的房贷利率计算，每月将会支付5,240美元。但是如果，按照2022年年初3.5%的利率计算，就算是买100万美元的房产，也只会支付5,034美元。
所以利息的攀升真的是严重的打击买家的负担能力。除非利息能够下降，否则房价下跌20%，都不足以抵消如今高利率所增加的成本。
所谓此消彼长，佛罗里达州比一年前，拥有更多的百万美元房产，迈阿密从11.5%上升到14.4%。北港从9.1上升到11.3。加州的阿纳海姆，从52.2上升到54.2。田纳西州的纳什维尔，从6.4到8.4。佛罗里达州西棕榈滩，从11.1到12.8。这是拥有百万美元房产比例，上升最大的几个城市。
尽管，佛州是美国最容易受到飓风袭击的州，但是佛州相对负担得起的房价，还有美丽的海滩、温暖的天气和免所得税，还有各项亲民、自由的州政府的政策，所以近几年不断在吸纳从外州来的居民，尤其是来自北边的纽约。
总体来说，因为这几年美国房价不断上涨，所以在99个人口最多的大都市中，拥有百万美元房地产的比例，有70个和一年前相比有所上升，有11个保持不变，其余18个在下降。
美国可负担房产 大幅减少
相对于百万美元的高端房产，美国的可负担房产正在大幅减少。所谓可负担房，就是每月的抵押贷款支付不超过当地收入中位数的30%。在2022年，可负担房的数量只有1/5，远低于2021年的2/5。但是现在可负担房型，对于美国买家来说，比任何时候都来得重要。
为了解决许多低收入，或者是首次购房者买房的负担。拜登政府最近已经宣布从3月20日起，获得联邦住房管理局支持的房贷的购房者，将降低他们的抵押贷款保险费率，估计大约会让85万名购房者，平均每年节省800美元。不过，对于这种小补助。我倒是想建议，民主党执政的加州政府，赶快放宽建筑新房的数量和许可，才能从根本上缓解长久的住房危机。◇
责任编辑：李曜宇
