美国地产热点

银行接连倒 美国房市会不会崩?

文:李欧

【大纪元2023年03月17日讯】“美国地产热点:李欧笔记”从上一次视频之后,金融市场就爆出大雷,硅谷银行倒闭、标志银行关门,然后在我这集视频制作当下,又有消息传出之前濒临破产的瑞士信贷,因为财务报表出现“重大缺陷”,导致3月15日股价重挫,交易熔断停牌,不仅如此,瑞士信贷的最大股东沙特国家银行表示,无法进一步提供财务援助。这真是接连爆雷没有喘息,到底银行业出了什么大事?对美国地产又有何影响?这一集我们试着一起来探讨。

银行业出了什么大事?

其实对于,硅谷银行(Silicon Valley Bank)和标志银行(Signature Bank)这两家银行接连关闭的事件,在媒体上已经有很多报导了,关于这两家银行为何会被关闭,和后面联邦政府的处置,都有很多的文章和节目,所以在我的视频里就不再一一的详说。但是在谈到对房地产方面的影响,我们还是得了解,这些银行的关闭或者是倒闭,后续会不会接连出现?因为,毕竟银行的关闭,对投资人的资金有直接的关联,万一买房的资金卡在银行里出不来,那造成的损失就是巨大的。

例如现在的瑞士信贷(Credit Suisse),股价出现暴跌,结果资金援助又断炼,也导致全球金融界一阵恐慌(后续瑞士央行已向其借贷540亿美元)。为了探讨,是不是还有银行会关闭。我们还是得稍微探究一下硅谷银行关闭的始末,而这些原因是否也会引起连锁效应呢?

干净世界:硅谷银行(硅谷银行)连环爆 房地产一线生机?|美国银行会不会接连倒?|联准会还要升息吗?|抵押贷款利率是走高或下降【美国地产热点】16/3/2023

这里我想引述多元投资顾问创办人周威宇先生的说法。他认为,硅谷银行的关闭,是多方面的因素集合起来的一个完美风暴,并不是单单一两个因素,所造成的。我这里就快速说明一下硅谷银行关门的原因。因为疫情期间,它把大量资产,投进美国公债和房地产抵押贷款证券。但是,当美联储从去年开始快速升息之后,利率开始暴增,公债账面价值下滑,殖利率出现倒挂,等于该银行持有的长期国债殖利率比短期利率更少。再加上,新创企业急需用钱,导致硅谷银行的现金流出现困难,所以造成硅谷银行一夕之间关门。

硅谷银行投资大量美国国债,却因为升息,导致国债价格大幅缩水。(Shutterstock)

在两家银行接连关门之后,为了解决类似银行的现金缺口,美联储才新推出一个叫做“银行定期融资计划(BTFP)”解方,用来缓解现金流动有困难的银行。那麽这个“银行定期融资计划”到底有什么作用呢?

周威宇解释,这个计划就是让银行用合格债券、资产,以票面上的价值,向美联储借贷资金,而不是以现在市面价值来计算。这样就保证了银行不会出现资金缺口的危机。所以,如果早先就有这个银行定期融资计划的话,硅谷银行应该就不会出现关门事件。它可以用大量的债券,向美联储筹得资金,应付创新企业的大量取款。

不过,是不是有了这个定期融资计划,就能保证银行不会倒闭?周威宇认为,现在对中小型的银行来说,还是风险期,因为现在有很多的空头大鳄,肯定会去调查,有哪些银行是否持有不良资产,而面临倒闭风险。然后去做空它。

标志银行关门,联邦存款保险公司(FDIC)出手保障银行储户的资金。(Shutterstock)

这边要说明一下,硅谷银行的关门,并不是因为它持有不良资产,相反,它持有的美国政府债券,还有不动产抵押贷款证券,都是相当安全的资产,只不过是投资太过单一化,又是长久期资产。因此碰上,美联储强烈升息,再加上新创公司、储蓄户在推特上疯传银行危机,造成这些储户大量挤兑,才导致成今天的关门事件。但是,由于这个事件,引起人们的关注,是否还有哪些银行有倒闭风险、有不良体质?所以,这些空头大鳄,可能会去寻找这些问题银行,尤其是较小型的区域银行,去作卖空行为。

从另外一方面来说,美联储现在也可能会加大力度监管,这些中型银行、区域银行,大概是会对资产在1,000亿至2,500亿美元的银行收紧规则,检查他们持有的资产质量,是不是会有哪些问题。在银行方面,他们可能也会自行紧缩资金,在预期的经济衰退之下、挤兑风险之下,减少资金的流出。换句话说。资金的放贷,对于投资人来说,要获得融资,可能会更加困难,因为贷款标准会更高。

所以,说到底现在会不会有更多银行,出现关门或者是倒闭的现象?周威宇认为,现在风险还是存在,但每家银行的状况不同。所幸,现在有“银行定期融资计划”或许可以减少倒闭风险。

YouTube:硅谷银行(硅谷银行)连环爆 房地产一线生机?|美国银行会不会接连倒?|联准会还要升息吗?|抵押贷款利率是走高或下降【美国地产热点】第108集

但是,联邦存款保险公司FDIC的前主席,威廉・伊萨克给的答案就更为肯定。他表示,更多的银行注定会倒闭,市场可能会处于另一场1980年代银行行业危机的悬崖边上。伊萨克说,1980的年代和90年代的银行危机,FDIC当时处理了超过1600家银行。所以,现在他毫不怀疑,还会有更多银行倒闭,但还有多少?他不知道。

这里我们来看一个FDIC做的统计。在2001年网路泡沫的时候,有4家银行倒闭,2002年有11家,在2008年的金融风暴中有25家,2009年是140家,2010年是达到高峰,有157家,2011年也有98家,直到2018年,才没有银行出现倒闭。

联邦存款保险公司(FDIC)统计历年来银行倒闭数量与总资产。资料来源:FDIC。(大纪元制表)

美联储要升息,还是降息?

那么发生这样的银行危机事件,对于美联储的升息会有什么影响?这是现在大家非常关注的一个话题。一种声音是认为,升息1码,也就是0.25%的概率是比较高的。那为什么是升息1码呢?因为我们看2月份的CPI,还是有6%的年增率,核心通胀率还是高达5.5%。如果今天没有发生硅谷银行这样的事件,美联储很有可能是加息两码。但是今天发生了银行关闭事件,就使得事情复杂化。所以,为了稳定金融市场和降低银行危机,美联储放缓升息的步伐是有可能的。

那么另外一个声音是认为,3月22日的升息会议将不会升息,因为他们认为,区域银行已经出现危机,因为升息带来的利率走高,债券账面价值下降,导致银行的现金流动性出现问题,如果再继续加息,将可能将问题加剧,会有更多区域银行关门,甚至倒闭。

周威宇认为,由于现在银行出现的危机,有可能导致进一步的金融危机。这对美联储来说应该是一个优先任务,而且是高于对抗通货膨胀的优先任务。因为金融危机会引来一连串的经济危机,比通货膨胀影响范围更广更大,可能会使全球陷入经济衰退。所以,周威宇认为,美联储首先要维持金融稳定,再来谈控制通胀。所以,在未来几天,美联储会把所有因素摆在桌面上,做一个通盘的考量。

说到这里,我们就来观察一下,CME对美联储升息的预测,在3月15日,预测不升息的比例高达45.4%,而预测升息1码有54.6%。但是,到了3月16日,不升息已经降到26.2%,而升息1码则升到73.8%。升息2码则维持在0%。所以,到底还会不会升息?会升息的话,又会升多少?我们就等到下周三,3月22日揭晓答案了。到时候金融市场,对美联储的决定肯定又会有一阵剧烈反应。

抵押贷款利率如何走?

接着我们来看,房地产的抵押贷款利率,又会有什么走向?30年固定利率抵押贷款的平均利率,在3月16日降至6.67%,较前一周下降0.31%,近期高点出现在3月8日的7.05%。(根据Mortgage News Daily – Rate Index数据)

根据《抵押贷款新闻日报》的报导,抵押贷款利率往往松散地跟随10年期国债收益率的变化而变化。不过,由于硅谷银行和标志银行的倒闭,正在推动投资者购买国债,随之而来的导致国债收益率已跌至最近一个月来的低点。所以抵押贷款利率也出现下走。

抵押贷款利率的下降,马上就出现购买抵押贷款和再融资的需求上升。根据抵押贷款银行家协会(MBA)。3月15日的数据,截至3月10日的一周,再融资指数上升4.8%,但是比一年前下降了74%。购买抵押贷款申请的购买指数,较上周上升了7.3%。抵押贷款银行家协会表示,压低抵押贷款利率,对购房者来说是个好消息。但是反过来说,这些经济不确定性,银行的危机可能也会导致一些人担心工作保障或者是财务稳定的问题,从而推迟买房决策。

尤其,这些关门的银行都是与科技产业、加密货币有关系的银行,这对于旧金山、西雅图、博伊西,甚至是奥斯汀等等,以科技为主导的房地产市场将会面临更多的痛苦。这些原本就已经高房价,或者在疫情之后推高房价的城市,正面临利率升高的重大冲击。

然而,现在硅谷银行、标志银行,或者是更早前的银门银行(Silvergate Bank)的关门,都加剧了当地投资人,或者是购房者的挑战。因为科技产业的衰退,股价的下跌,对这群高科技人士来说,将是巨大的影响,将有越来越少的购房者能够负担,当地的高房价和高利率。

因为,金融经济市场的不稳定因素加剧,房地产市场对于可负担房产的需求,我相信也会有所增加。但对于市场上供给量的低迷,将会促使房价难以下跌。从这场银行关门的风波来看,大家也看到了资产分散的重要性。最近,大家也都在谈,不要把钱都放在一个篮子里,为了避免在同一个银行里,储蓄超过25万美元,很多人也在思考将资金分开储蓄的办法,或者是大额储蓄保险的办法。另一种想法,就是把钱拿去做另外的投资,比如购买债券、基金、股票或者是房地产,来达到分散资产风险的目的。◇

责任编辑:李曜宇

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