美国地产热点

2023年德州房地产 现况与展望

文:李欧

人气 846

【大纪元2023年03月06日讯】疫情之后的这三年中,美国人口有一个很大的变化,就是以纽约、旧金山为首的各大城市,不断流失人口,佛罗里达州、德克萨斯州却一直在增加人数。根据美国人口普查局的调查,2021年7月至2022年7月,佛州人口增长百分比最高,有1.9%;德州则是人口数增加最多的,接近47.1万人。

反观,纽约州人口减少最多,少了逾18万居民;加州减少近11.4万,位居第二。很多人为何都想搬到佛州、德州呢?这有多方面的原因,有生活成本问题、房价问题,还有政治问题等等,但这不是本次我们要谈的主题。这一次,我们要来探讨德州房地产市场的最新现况!

加州、纽约州、佛州、德州一直都是华人选择落脚的几个地方,以人口来看也是全美最多的几个州,2022年的人口资料显示,加州逾3,902万、德州近3,003万、佛州近2,225万,第四是纽约州,拥有逾2,020万的居民。而不管在外国人的移入或是美国国内移入,还是自然人口增加,佛州、德州也都是名列前茅,尤其在国内人口的移动方面,佛州的净迁入居民增加最多,有将近31.9万人从外州搬来;德州其次,增加近23.1万人;第三是北卡罗来纳州,增加将近10万人。

但是在加州,损失的人口是最多的,净迁出居民逾34.3万人;其次是纽约州,减少了近30万居民。

我们可以从各种角度的人口数据发现,德州、佛州近几年都特别受到欢迎,所以在“美国地产热点”栏目里之前也都谈论过,尤其是佛州的部分,我们有过起码三次的专门视频,最近一期就在今年二月份;而德州在两年前,我也曾经介绍过上下两集,而且视频观看数默默的就达到近三万人次。由此可见,德州房地产市场有不少人在关注当中。因此,这一次我们必须再来看看德州地产的最新进展。

首先,我们来比较美国四大区域的房地产,今年一月份,据全美房地产经纪人协会的数据,房市有明显的复苏,待过户销售指数的环比都有增长,终于中止了从去年利率上升以来的销售疲弱,其中以美国南部地区表现最好,指数月增长8.3%至99.2,是四个区域中买气最强劲的,不过比去年同期下降24.7%。西部地区的买气也有明显的增加,月增长有10.1%,指数来到66.2。虽然美南地区包含了南部各州,但以德州、佛州为最大部分。

干净世界:2023德州房地产:人口、房价、租金、跌价最多?|休士顿达拉斯奥斯汀房地产新进展【美国地产热点】3/02/2023

南德州:休士顿房市

再来,我们要细看南德州的休士顿(Houston)房地产现况,在一月份,从休士顿房地产网产HAR.com公布的数据来看,所有房屋的销售量同比减少了30.9 %,如果是独立屋房型,则减少了29.9 %。但是,独立屋房型的销售中位价315,000美元,同比还是上升了1.6 %。不过,相比去年的涨幅已经是大大放缓,是自2019年10月以来的最低价格涨幅。

我们如果看2020年1月份,当时的销售中位房价是235,000美元,相比今年一月,如今已经上涨34 %。再相比五年前2018年一月,当时的中位房价是218,950美元,如今已经上涨43.9 %。

另外,一月份的可售房数量,同比增加了63.4 %,独立屋房型的库存量去年一月是1.3个月,今年增加到2.7个月。不过在全美方面的房屋库存量,是2.9个月的供应量,所以休士顿的库存量还是稍微偏低,略倾向于卖方市场。这也是为何销售疲软,但是价格依然出现同比上涨的原因。通常可售房供应量在四到六个月,会被认为是一个平衡的市场,对买卖双方而言都是一个公平的竞争。

德州居民房。(Shutterstock)

另一个休士顿销售放款的迹象,也表现在上市天数,独立屋的上市天数从去年一月份的39天,到今年一月份已经是59天。

在待过户销售量方面,虽然独立屋销售同比减少了14.9 %,但比一月份的已销售数据还来得好,显示出一月份房市的增温,有更多的销售是在签约的状态,代表二月份的报告,我们应该会看到环比增加的已销售数据。

房市销售的低迷,带来租赁市场的激烈竞争,因为潜在买家都在观察房价会不会进一步下跌。截至今年2月12日,休斯顿单卧室公寓的平均租金,目前为1,350美元,这比上一年增加了12%。两卧房的公寓的平均租金上涨13%至1,655美元。不过,四卧房的公寓租金却有下降4%,平均租金是2,110美元。

北德州:达拉斯房市

接下来,我们要来观察北德州达拉斯(Dallas)的房地产市场,在达拉斯-沃思堡-阿灵顿地区(Dallas-Fort Worth-Arlington)的房屋中位价,去年一整年上涨了13.8%,根据Zillow的预测,在2022年12月,至2023年12月期间将下降0.2%。这表示达拉斯的房价在接下来的一年,可能是持平发展,但是价格不太可能暴跌。

根据德州农工大学房地产研究中心的数据,去年12月份,达拉斯是德州四大都会区中的房价同比涨幅是最高的,有9.6%,而属于中德州的奥斯汀的涨幅,只有0.1%。不过时间来到今年一月份,达拉斯地区的独户屋的中位价为38万美元,仅比去年同期上涨4%,和去年的峰值435,000美元相比,下降了13%。

德州达拉斯市中心。(Shutterstock)

一月份,达拉斯的独立屋销量也同比下降了27%至4,302笔交易,不过待过户销售仅下降4%,有6,601栋房屋处于已签约状态。同样显示,一月份的买气略有增加。根据德州农工大学的报告,达拉斯地区的房屋通常在上市59天后售出,天数是一年前的两倍多。因为销量放缓,供应量比一年前增加了173%,达到16,000栋。库存量大约只有两个月的供应量,仍属于卖方行情,但由于近期房贷利率再度攀升,预计接下来的买气,会由强走低。

再看达拉斯的租金价格:截至2023年1月29日,达拉斯单卧室公寓的平均租金目前为1,450美元,这与去年持平。过去一个月,工作室公寓的平均租金下降了5% 至1,232美元。不过,两卧室公寓的平均租金是1,997美元,比去年增长2%。

中德州:奥斯汀房市

看完南德州、北德州,接下来我们到中德州的奥斯汀(Austin)。在去年4月至5月,奥斯汀房价中位数达到约550,000美元的历史新高之后,同年在6月已经降至537,000美元。这一趋势表明,当时美国最过热的房地产市场之一正在放缓。Zillow的数据显示,奥斯汀的房价中位数已连续六个月持续下跌。

据高盛称,奥斯汀是美国房地产市场中,最有可能下跌超过25%的城市之一。下降的原因不外乎是该市过热的房地产市场,奥斯汀房市在疫情时过度爆发,脱离了基本面。奥斯汀此前曾被评为全美第二大房价过高的市场,并被认为会有美国最大的房地产泡沫。

德州奥斯汀市中心。(Shutterstock)

奥斯汀是德州首府,也是特拉维斯县(Travis County)的首府和最大城市,部分地区延伸至海斯县(Hays County)和威廉姆森县(Williamson County)。根据奥斯汀房地产经纪人委员会(ABoR)的报告,1月份房价中位数同比下跌6.3%,至450,000美元,这是自2011年7月以来的最大跌幅。尽管价格下跌,但从2022年12月开始,供给库存量保持在2.7个月的水平,表明奥斯汀市场仍然需要更多的住房上市。

奥斯汀1月份,住宅销售同比下降27.3%,只有1,634套房产。新上市房量同比下降16%至2,988套,待过户销售量下降16.7%至2,581笔交易。房屋平均在市场上停留76天,比2022年1月,增加47天,但比2022年12月仅增加3天。

其实,从去年12月到今年一月,新挂牌量环比增长63.4%,这表明卖家看到了市场的机会。同时,和去年12月相比,买家在今年1月也更加活跃,待过户销售环比也增加了32.4%。

投资奥斯汀

当我们看到奥斯汀房市受到可负担性的挑战时,奥斯汀郊区的几个县获得买家的青睐,例如考德威尔县(Caldwell County)和海斯县,这是两个中德州地区房价最便宜的地区,让买家从奥斯汀,向更偏远的地方移动。

YouTube:2023德州房地产:人口、房价、租金、跌价最多?|休士顿、达拉斯、奥斯汀房地产新进展【美国地产热点】第106集

许多人想投资奥斯汀的房地产市场,是因为有大量的学生,因为在德克萨斯大学奥斯汀校区(University of Texas Austin campus)的通勤距离内,更有机会租到更高的房租。不只有德克萨斯大学奥斯汀校区,还有奥斯汀社区学院(Austin community college)、休斯顿蒂洛森大学(Huston Tillotson University)、圣爱德华大学(Saint Edward’s University)等也都位于奥斯汀。

奥斯汀大约一半的人口在18岁到44岁之间,尽管这个数据可能是因为学生人数众多,而有所偏差。但是,现实情况是,许多大学毕业生仍然选择留在当地,因为那里有丰富且高薪的工作。毕竟,奥斯汀是拥有德州所有城市中,人均高薪工作最多的城市。这也是为何在疫情期间,奥斯汀房地产市场会成长过快的主要因素之一。

德克萨斯大学奥斯汀校区。(Shutterstock)

在疫情之前,奥斯汀公寓的平均租金以每年5%的速度增长。奥斯汀48%的家庭是租房者,超过65%的公寓可以以1,500美元或更低的价格出租。大约20%的出租公寓价格在1,500美元到2,000美元之间,而只有10%的公寓租金价格在2,000美元或以上。

但是疫情之后,奥斯汀的租房价格已经上涨不少,而且奥斯汀原本就拥有德州最昂贵的租金水平。截至2023年1月15日,工作室公寓的平均面积是864平方英尺,平均租金环比下降了6%至1,125美元,是最实惠的;单卧室公寓的平均租金为1,650美元,比上一年增加了4%;两卧室公寓的平均租金,环比下降3%至2,031美元。因为奥斯汀租房市场的火热,也带动周边的房市,例如Round Rock、Cedar Park这些城镇,都是很多投资人寻找目标的地方。

整体来说,今年德州房地产市场,因为房贷利率随着通胀依然在高位徘徊,所以可能不会有太大的改变,可能房市会继续低迷,但价格上的调整比较倾向于持平发展,从上面说到的休士顿、达拉斯到奥斯汀,会是德州比较有机会降价的都会区,其中以奥斯汀的降幅会是最大,其次是达拉斯、休士顿。虽然春季将会是房市旺季,但是近期利率再度走高,恐怕难以带动更多的买气。◇

责任编辑:李曜宇

相关新闻
居民纷纷搬家 加州流失34万人 纽约失30万
达拉斯地区房价连续第五月下跌
美国房地产1月出现回暖!错过抄底时机?
气球事件后 美22州考虑限制中资购买农地
最热视频
【菁英论坛】乌克兰大坝谁炸的 极限思维看三峡
【探索时分】畏惧乌克兰反攻 俄罗斯炸毁水坝
【中国禁闻】蔡奇身兼多职无前例 获习信任?
【全球新闻】川普遭起诉 共和党空前团结
【环球直击】美法案取消中国“发展中国家”地位
【晚间新闻】遭重罪起诉 川普驳斥:猎巫行动
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论