【大纪元2023年03月06日讯】疫情之后的这三年中，美国人口有一个很大的变化，就是以纽约、旧金山为首的各大城市，不断流失人口，佛罗里达州、德克萨斯州却一直在增加人数。根据美国人口普查局的调查，2021年7月至2022年7月，佛州人口增长百分比最高，有1.9%；德州则是人口数增加最多的，接近47.1万人。
反观，纽约州人口减少最多，少了逾18万居民；加州减少近11.4万，位居第二。很多人为何都想搬到佛州、德州呢？这有多方面的原因，有生活成本问题、房价问题，还有政治问题等等，但这不是本次我们要谈的主题。这一次，我们要来探讨德州房地产市场的最新现况！
加州、纽约州、佛州、德州一直都是华人选择落脚的几个地方，以人口来看也是全美最多的几个州，2022年的人口资料显示，加州逾3,902万、德州近3,003万、佛州近2,225万，第四是纽约州，拥有逾2,020万的居民。而不管在外国人的移入或是美国国内移入，还是自然人口增加，佛州、德州也都是名列前茅，尤其在国内人口的移动方面，佛州的净迁入居民增加最多，有将近31.9万人从外州搬来；德州其次，增加近23.1万人；第三是北卡罗来纳州，增加将近10万人。
但是在加州，损失的人口是最多的，净迁出居民逾34.3万人；其次是纽约州，减少了近30万居民。
我们可以从各种角度的人口数据发现，德州、佛州近几年都特别受到欢迎，所以在“美国地产热点”栏目里之前也都谈论过，尤其是佛州的部分，我们有过起码三次的专门视频，最近一期就在今年二月份；而德州在两年前，我也曾经介绍过上下两集，而且视频观看数默默的就达到近三万人次。由此可见，德州房地产市场有不少人在关注当中。因此，这一次我们必须再来看看德州地产的最新进展。
首先，我们来比较美国四大区域的房地产，今年一月份，据全美房地产经纪人协会的数据，房市有明显的复苏，待过户销售指数的环比都有增长，终于中止了从去年利率上升以来的销售疲弱，其中以美国南部地区表现最好，指数月增长8.3%至99.2，是四个区域中买气最强劲的，不过比去年同期下降24.7%。西部地区的买气也有明显的增加，月增长有10.1%，指数来到66.2。虽然美南地区包含了南部各州，但以德州、佛州为最大部分。
干净世界：2023德州房地产：人口、房价、租金、跌价最多？｜休士顿、达拉斯、奥斯汀房地产新进展【美国地产热点】3/02/2023
南德州：休士顿房市
再来，我们要细看南德州的休士顿（Houston）房地产现况，在一月份，从休士顿房地产网产HAR.com公布的数据来看，所有房屋的销售量同比减少了30.9 %，如果是独立屋房型，则减少了29.9 %。但是，独立屋房型的销售中位价315,000美元，同比还是上升了1.6 %。不过，相比去年的涨幅已经是大大放缓，是自2019年10月以来的最低价格涨幅。
我们如果看2020年1月份，当时的销售中位房价是235,000美元，相比今年一月，如今已经上涨34 %。再相比五年前2018年一月，当时的中位房价是218,950美元，如今已经上涨43.9 %。
另外，一月份的可售房数量，同比增加了63.4 %，独立屋房型的库存量去年一月是1.3个月，今年增加到2.7个月。不过在全美方面的房屋库存量，是2.9个月的供应量，所以休士顿的库存量还是稍微偏低，略倾向于卖方市场。这也是为何销售疲软，但是价格依然出现同比上涨的原因。通常可售房供应量在四到六个月，会被认为是一个平衡的市场，对买卖双方而言都是一个公平的竞争。
另一个休士顿销售放款的迹象，也表现在上市天数，独立屋的上市天数从去年一月份的39天，到今年一月份已经是59天。
在待过户销售量方面，虽然独立屋销售同比减少了14.9 %，但比一月份的已销售数据还来得好，显示出一月份房市的增温，有更多的销售是在签约的状态，代表二月份的报告，我们应该会看到环比增加的已销售数据。
房市销售的低迷，带来租赁市场的激烈竞争，因为潜在买家都在观察房价会不会进一步下跌。截至今年2月12日，休斯顿单卧室公寓的平均租金，目前为1,350美元，这比上一年增加了12%。两卧房的公寓的平均租金上涨13%至1,655美元。不过，四卧房的公寓租金却有下降4%，平均租金是2,110美元。
北德州：达拉斯房市
接下来，我们要来观察北德州达拉斯（Dallas）的房地产市场，在达拉斯-沃思堡-阿灵顿地区（Dallas-Fort Worth-Arlington）的房屋中位价，去年一整年上涨了13.8%，根据Zillow的预测，在2022年12月，至2023年12月期间将下降0.2%。这表示达拉斯的房价在接下来的一年，可能是持平发展，但是价格不太可能暴跌。
根据德州农工大学房地产研究中心的数据，去年12月份，达拉斯是德州四大都会区中的房价同比涨幅是最高的，有9.6%，而属于中德州的奥斯汀的涨幅，只有0.1%。不过时间来到今年一月份，达拉斯地区的独户屋的中位价为38万美元，仅比去年同期上涨4%，和去年的峰值435,000美元相比，下降了13%。
一月份，达拉斯的独立屋销量也同比下降了27%至4,302笔交易，不过待过户销售仅下降4%，有6,601栋房屋处于已签约状态。同样显示，一月份的买气略有增加。根据德州农工大学的报告，达拉斯地区的房屋通常在上市59天后售出，天数是一年前的两倍多。因为销量放缓，供应量比一年前增加了173%，达到16,000栋。库存量大约只有两个月的供应量，仍属于卖方行情，但由于近期房贷利率再度攀升，预计接下来的买气，会由强走低。
再看达拉斯的租金价格：截至2023年1月29日，达拉斯单卧室公寓的平均租金目前为1,450美元，这与去年持平。过去一个月，工作室公寓的平均租金下降了5% 至1,232美元。不过，两卧室公寓的平均租金是1,997美元，比去年增长2%。
中德州：奥斯汀房市
看完南德州、北德州，接下来我们到中德州的奥斯汀（Austin）。在去年4月至5月，奥斯汀房价中位数达到约550,000美元的历史新高之后，同年在6月已经降至537,000美元。这一趋势表明，当时美国最过热的房地产市场之一正在放缓。Zillow的数据显示，奥斯汀的房价中位数已连续六个月持续下跌。
据高盛称，奥斯汀是美国房地产市场中，最有可能下跌超过25%的城市之一。下降的原因不外乎是该市过热的房地产市场，奥斯汀房市在疫情时过度爆发，脱离了基本面。奥斯汀此前曾被评为全美第二大房价过高的市场，并被认为会有美国最大的房地产泡沫。
奥斯汀是德州首府，也是特拉维斯县（Travis County）的首府和最大城市，部分地区延伸至海斯县（Hays County）和威廉姆森县（Williamson County）。根据奥斯汀房地产经纪人委员会（ABoR）的报告，1月份房价中位数同比下跌6.3%，至450,000美元，这是自2011年7月以来的最大跌幅。尽管价格下跌，但从2022年12月开始，供给库存量保持在2.7个月的水平，表明奥斯汀市场仍然需要更多的住房上市。
奥斯汀1月份，住宅销售同比下降27.3%，只有1,634套房产。新上市房量同比下降16%至2,988套，待过户销售量下降16.7%至2,581笔交易。房屋平均在市场上停留76天，比2022年1月，增加47天，但比2022年12月仅增加3天。
其实，从去年12月到今年一月，新挂牌量环比增长63.4%，这表明卖家看到了市场的机会。同时，和去年12月相比，买家在今年1月也更加活跃，待过户销售环比也增加了32.4%。
投资奥斯汀
当我们看到奥斯汀房市受到可负担性的挑战时，奥斯汀郊区的几个县获得买家的青睐，例如考德威尔县（Caldwell County）和海斯县，这是两个中德州地区房价最便宜的地区，让买家从奥斯汀，向更偏远的地方移动。
YouTube：2023德州房地产：人口、房价、租金、跌价最多？｜休士顿、达拉斯、奥斯汀房地产新进展【美国地产热点】第106集
许多人想投资奥斯汀的房地产市场，是因为有大量的学生，因为在德克萨斯大学奥斯汀校区（University of Texas Austin campus）的通勤距离内，更有机会租到更高的房租。不只有德克萨斯大学奥斯汀校区，还有奥斯汀社区学院（Austin community college）、休斯顿蒂洛森大学（Huston Tillotson University）、圣爱德华大学（Saint Edward’s University）等也都位于奥斯汀。
奥斯汀大约一半的人口在18岁到44岁之间，尽管这个数据可能是因为学生人数众多，而有所偏差。但是，现实情况是，许多大学毕业生仍然选择留在当地，因为那里有丰富且高薪的工作。毕竟，奥斯汀是拥有德州所有城市中，人均高薪工作最多的城市。这也是为何在疫情期间，奥斯汀房地产市场会成长过快的主要因素之一。
在疫情之前，奥斯汀公寓的平均租金以每年5%的速度增长。奥斯汀48%的家庭是租房者，超过65%的公寓可以以1,500美元或更低的价格出租。大约20%的出租公寓价格在1,500美元到2,000美元之间，而只有10%的公寓租金价格在2,000美元或以上。
但是疫情之后，奥斯汀的租房价格已经上涨不少，而且奥斯汀原本就拥有德州最昂贵的租金水平。截至2023年1月15日，工作室公寓的平均面积是864平方英尺，平均租金环比下降了6%至1,125美元，是最实惠的；单卧室公寓的平均租金为1,650美元，比上一年增加了4%；两卧室公寓的平均租金，环比下降3%至2,031美元。因为奥斯汀租房市场的火热，也带动周边的房市，例如Round Rock、Cedar Park这些城镇，都是很多投资人寻找目标的地方。
整体来说，今年德州房地产市场，因为房贷利率随着通胀依然在高位徘徊，所以可能不会有太大的改变，可能房市会继续低迷，但价格上的调整比较倾向于持平发展，从上面说到的休士顿、达拉斯到奥斯汀，会是德州比较有机会降价的都会区，其中以奥斯汀的降幅会是最大，其次是达拉斯、休士顿。虽然春季将会是房市旺季，但是近期利率再度走高，恐怕难以带动更多的买气。◇
责任编辑：李曜宇
