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如果美国债务违约 5件事可能影响房市

文:李欧

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【大纪元2023年05月27日讯】最近几个月,美国债务危机是越演越烈,到目前为止,报导传出众议院的共和党人和拜登政府之间的谈判,出现顺利进展,可能会尽快达成协议。如果这样美债就不会陷入违约,如果违约了,那真的是史无前例的一次,不仅对美国经济、社会会造成灾难性后果,对全球金融体系也会受到严重波及!

债务上限协议进入倒计时,美国债务违约如果发生,将可能引爆难以想像的金融危机。(Shutterstock)

所以这一刻众议院议长麦卡锡是不是能和拜登政府,达成提高债务上限的协议,非常关键。那么今天这一集,我就要和大家来探讨美债违约,对美国房地产的影响,它会在多大程度上影响房市,是不是会引起房市崩盘?

简单的说,美国政府主要依靠各种税收、出售国债来得到资金,然后再把这些钱分派到大大小小的各种支出,比如各种社会福利、军事支出、各种补助支出,还有联邦政府的人事支出等等等等。

所以说,政府每天都在收钱、花钱,但是现在拜登政府实在太烧钱了,在疫情之后,增加了各种补贴、福利,还要迎接那么多偷渡者,这都是十分烧钱的开支,于是在今年1月份,美国国债总额和借贷的债务上限,均达到31.4万亿(兆)美元。

干净世界:美债违约 房市五大影响|抵押贷款利率恐井喷!|债务上限 引爆经济崩盘 股市暴跌|美国债务违约 将无人幸免?【美国地产热点】5/25/2023

换句话说,美国政府已经把能借的钱都借了,达到最高额度了,但是还是不够未来的开支,所以拜登政府要求国会开通路,提高债务上限,让政府能借更多钱。这部分的背景介绍就不多说了,之前的各种报导都非常的多,今天我主要针对美债如果违约,也就是说,美国政府已经无法借更多的钱,来支付各种开支、支出,对房地产市场会有何影响。

美债违约,这是从来没有发生过的事,几乎每一位经济学家和政策制定者都同意,如果发生违约,并持续违约,将对美国经济,以及数百万依赖社会保障、养老基金、医疗保险、政府薪水,或政府资助的各种开支都会陆续停止支付。

尤其对国债的还款的违约,将造成灾难性的后果,很可能会导致信用评级机构标准普尔,将美国的信用评级从AAA降到AA+,这对全球投资美国债券的投资人都会是一个重大打击。

美国政府现在如同求救的人,随时会被水底下的鲨鱼(债务)吞食,但在谈妥债务上限协议之前,众议院的共和党人不会抛下救生圈。(Shutterstock)

虽然美国债务之前也曾多次接近上限,但最引人注目的是在2011年,当时国会同意在国家即将耗尽其借贷能力的前几天提高债务上限。这已经导致标普首次下调美国信用评级。就是因为这样,随后也引发股市暴跌,道琼斯指数在危机前后的几周内下跌了17%。

房贷支持

所以第一个影响房地产的,我想会是刚刚说到的社会福利支出,这个包含了政府支持的房贷,这些房贷优惠可能会消失,比如军人购房贷款、农业部的优惠贷款、首次购房的贷款、低收入贷款等等,都会受到影响,如果没有这些低首付和无首付的贷款,首次购房者肯定会更难进入市场。

联邦政府无法提高债务上限,就如抵押贷款服务公司Lending Tree的高级经济学家,雅各布・钱农(Jacob Channel)形容的:“去一家餐馆,看着菜单,看看每样东西的价格,但是等你拿到支票时一看,能用的钱实在不够,所以你说‘没关系,我不吃了,我付不起这么多’”。

所以,不仅是这些房贷补贴可能发不出来,连依靠联邦政府支付收入或社会保障金的房主,也可能会延迟支付他们的抵押贷款,不过,他们不太可能因此就丧失抵押品赎回权,而失去房屋。

 

取消抵押品赎回权,通常需要几个月的时间,一般不认为,拜登和众议院的政治僵局会持续那么久。但是,有一点要留意,如果人们必须延迟支付还款,他们的信用分数当然也会连带受到损害。

另外一点,对租房者来说,也可能会受到冲击,因为对低收入租房的补助,也可能会停止支付,要么是暂停申请,要么是停止对现有的补助,或者是延迟支付这些补贴。虽然这种影响可能是暂时的,但是如果房东得不到房租,租户可能会面临被驱逐。

房贷利率

第二个影响是房贷利率,连带因为债务违约会使国债利率上扬,那就会影响到抵押贷款利率也跟着往上走。所以,现在有不少专家都在说,随着美债违约,房贷利率可能飙破8%以上。这对原本已经是进入冷冻期的房市,这下子可能会进一步来到冰河期!这对购房者的负担能力,将会是又一次重大打击。

对于房贷利率会上升多高?Zillow分析,如果美国债务继续僵持,抵押贷款利率到9月,可能会从目前的6.9%飙升至8.4%。这家房地产公司也表示,这将使普通房屋的抵押贷款支付费用增加22%,假设购买40万美元的房屋,每月房贷还款的水平,会再增加约450美元。

估计这样的改变,将使现在已经很低迷的房屋销售,再降低23%。

不过,Zillow对房价的估计比较乐观,他们认为房价只会比现在再低1%,那是因为他们认为房源非常稀缺,而且现在的屋主手上的利率很低,他们并不会大规模的抛售房屋。

但是穆迪分析公司就比较悲观,经济学家马克・赞迪(Mark Zandi)预计,如果违约时间延长,经济会全面陷入衰退、失业率会增加,因此房价将大幅下跌20%。

另一位全美房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯・元(Lawrence Yun),他认为抵押贷款利率是基于长期债务,对于美国债务短期的违约的影响微乎其微。劳伦斯认为如果只是违约一两周的时间,利率不会变动那么大,但如果它持续下去,很明显,它一定会造成更大的伤害。

其它借贷成本

第三点会影响的是,除了抵押贷款利率可能会上升,其它的债务利率当然也会上升,各种贷款、信用卡债务都会随着国债利率走高。所以,现在借钱的成本,不仅仅会因为美联储加息而上升,也会因为美债接下来可能违约,再次出现上扬。

因此,银行必须更加谨慎地选择贷款的对象,因为他们借钱的成本也会上升,这限制了他们可以借出的金额。

这个因素当然会间接的影响房地产市场,当人们的各项成本都在增加,各种经济因素都在动荡,当然多数人就不敢去做买房投资的动作。

反过来说,对于屋主、潜在卖方,会更加不敢上市房屋,本来房贷利率就已经不低了,现在又可能往上攀升,当然他们会选择留在现在的房子里,不敢随意换房。

家庭财富的冲击

第四个影响是,在标普调降美国的信用评级之后,金融市场必定会经历了自上次金融海啸以来,最糟糕的衰退。现在越来越多的华尔街分析师都在关注这件事,因为违约所带来的股市下跌,也是显而易见的。

而且,根据穆迪分析的数据,即使债务上限的僵局,在违约后很快得到解决,股票的市值也可能下跌多达三分之一,这将抹去大约12万亿(兆)美元的家庭财富。这样的结果,当然也会重锤房地产市场,因为买房一向都是家庭最大的经济支出。

美债违约 房市五大影响|抵押贷款利率恐井喷!|债务上限 引爆经济崩盘 股市暴跌|美国债务违约 将无人幸免?【美国地产热点】第116集

加大失业率

第五个影响是,债务违约可能引发经济衰退,进而导致失业率飙升。违约危机发生之前,经济已经是一个特别脆弱的时期,各大小的科技公司都在裁员,银行在出现倒闭,通货膨胀依然不低,如果再加上美债违约发生,无疑是引起又一场经济灾难的完美风暴。

据穆迪分析,失业率将跃升至5%左右,如果僵局持续六周,将失去超过700万个工作岗位,失业率将飙升至8%以上,经济将下滑4%以上。而且,未来十年后,仍然会感受到这种衰退的影响。当然了,失业率提高肯定也是房市销售的一大利空,加速把房市推入谷底。

而且,上面提到的借贷成本上升、股市下跌、加大失业率,每一项都在拖累家庭的资产负债表,而且环环相扣,就好像家庭财富被这场经济漩涡牢牢地困住,并往下拖。

以上大致就是美债违约可能对房地产市场的冲击,如果很幸运,我们将在未来几天内看到对债务上限达成协议,如果不幸持续胶着,恐怕美国的经济会进入新一轮的重大衰退之中。

26日(周五)财政部部长耶伦更新说,如果没有在6月5日之前,提高或暂停债务上限,政府将没有足够的资金支付所有的账单。耶伦此前曾表示,到时将有更多税收收入入账,但政府在6月15日之前,很难有足够的收入来支付账单。

所以,现在我们只能等着看,是否6月5日之前会达成债务协议,避免美国陷入又一场经济风暴当中。◇

责任编辑:李曜宇

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