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在美国投资房地产 这个延税方式不一样

文:李欧

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【大纪元2024年05月19日讯】在美国有投资房地产的人,应该都有听说过1031 Exchange,这是一个投资房地产中非常重要的一个延税工具,可以避免缴交高额的增值税。但是,DST 1031 Exchange更是把1031 Exchange证券化了,让投资人轻松找到下一个目标,也能跨足更多样的商业房地产。

去年9月,我曾经邀请美国“多元投资顾问”负责人周威宇(Rex Chou)先生来解释这项非常有用的投资工具,这次同样请到Rex来进一步分析DST 1031 Exchange的更多优势与实际案例。(相关阅读:一种方式 出租房出售免缴税、赚佣金

问:DST 1031 Exchange到底有什么优势?
Rex:善用1031 Exchange来达到延税的效果是非常的重要,那么我们可以把DST想成是1031 Exchange证券化之后的一个私募基金。所谓DST的全文就是德拉华州的法定信托(Delaware Statutory Trust),它是在国税局(IRS)所核准的一种延税的税务策略。

DST它是在德拉华州的法律创立的法人实体,作为信托它拥100%的不动产的权益,那么投资DST的投资人,也会获得这个信托的实质权益,并对这个标的资产承担有限的个人责任。

它允许投资者在出售他原来的投资房之后,并购入类似的房产来完成1031 Exchange,达到推延资本利得税,还有折旧回收税的效果。

DST 1031 Exchange有多项优势,但也有缺点。(周威宇提供)

问:DST有没有什么缺点?
Rex:DST 1031因为它是交给法人来管理,所以你没有办法自行决定投资房出场(售出)的时间。因为它投资的是一个大型的物业,比如说公寓、店面或者卖场,投资人只是持有一个单位数,所以你不能自己决定,我什么时候要卖掉那个房地产,必须由原来的地产商来决定什么时候来出场。所以,你持有的时间就必须有5到10年的时间。

如果你自己做1031 Exchange,去买一个投资房,那你自己可以决定什么时候再把它卖出去。但是在DST的情形,你是跟大家共有,所以自己没有办法决定出场时间。

美国投资房 DST这个延税方式一定要知道!|1031变体|DST 投资房地产 延税、免缴税|投资等级 商业地产|美国地产热点 第157集

可是相较于传统1031 Exchange,因为DST是属于专业的机构在管理,所以个人不需要烦恼这些房产上的管理,还有你可以分散投资,参与法人等级的投资物业,这不是我们一般投资人可以参与的。就像刚才讲的大型公寓、学生宿舍、医疗机构或者是仓储物业⋯⋯这些都是可能动辄好几千万美金,一般的个人投资人根本没办法投资。

但是,参与DST你可以用一个比较小的金额,可能几十万美元,就可以参与到这样的一个高平等的物业投资,而且你也可以分散到不同的区域,跟不同的产业。

另一个情况是,你卖掉投资房,买下一个投资房,或许你的金额不是刚好一样的,譬如你卖100万美金,可是你买的下一个投资房,只有90万、80万美金,那么你就要再补一点税。假如采用DST的话,它就没有这个问题。

投资人在上一个房产上卖的金额,可以全额投入DST,不会有投资金额不对等的麻烦。

问:请问谁可以符合投资DST?
Rex:刚才我也提到DST等于1031 Exchange证券化的私募基金。那所谓私募基金,它通常是给特定人,我们称为Accredited Investor(认可的投资者),所以必须符合以下某个条件:

基本上分成自然人跟法人,假如你是自然人的话,那你的自住屋以外的资产必须超过100万美金,这是一个条件;第二,从收入来看,假设是个人,那你的年收入每年要超过20万美金,连续两年,这样也符合资格,如果是夫妻两人,年收入超过30万美金也可以;还有一类是专业人士,就像我这种持有执照的,比如说Series7、Series82、Series65,这种持有专业执照的人也可以投资。

参与DST 1031 Exchange需符合特定条件。(周威宇提供)

再来就是机构法人,主要是三大类:一种就是专业的投资机构,像是银行、证券商、投资公司这些都是可以的;还有就是一般所谓的信托,比如说不可移转信托、可移转信托,可移转信托就像我们平常常用的Living Trust这种方式,如果是不可移转信托,你的资产必须要超过500万。

如果是像我们一般投资人,常用这个Living Trust的话,你可能要符合三个的其中一个规定:一个是你本身生前信托的资产就超过500万;第二个,你是Trustee专业投资机构;第三,本身Living Trust的设立人(Grantor)就是被认可的投资者,是符合刚才讲到的自然人资格。

问:要成功投资DST,有哪些步骤呢?
Rex:我觉得很重要的一个,就是说当你有打算要做1031 Exchange,或是DST的时候,你必须要在你卖掉房子之前,就要开始准备,不能等到卖掉房子,拿到款项以后才想要做,这样已经来不及了。

要成功完成DST 1031 Exchange大概有几个步骤,首先当然最重要你必须是符合被认可的投资人,那么再来就是你在卖房之前,要找到合格做1031 Exchange的中介机构,我们称为QI(Qualified Intermediary)合格中介,这个很重要。

完成DST 1031 Exchange的步骤。(周威宇提供)

另外,在你卖房的时候,你的销售合约中,就必须加入一个条款说你在未来要做1031 Exchange。当你卖房后,拿到款项不要先进到自己的账户,而要先进到中介机构保管,然后在45天内,去找你要的标的物。这时候,你就要赶快找到合格的投资顾问,协助你去寻找适合你的DST。

DST作为私募基金,它一定有一个所谓的PPM(Private Placement Memorandum),用来揭露所有这个投资标的的风险、权益的相关文件,投资人务必要详细阅读。

另外,要特别注意你原来的投资房是有没有贷款?贷款的比例是怎么样,比如说你是贷款50%,我们称为Loan to Value(LTV)的比率。通常你做交换的时候,你要找到同样LTV比率的DST。比如说你是贷款50%,那么你也应该是去转换到同样是贷款50%的DST。

你找好了标的以后,就必须要跟你属意的DST的Sponsor进行联系,然后完成他们的销售合约,之后DST的Sponsor会联系你的中介机构,请他们把钱汇过来,然后这个Sponsor再给你相关的权益单位数,你就可以顺利的完成DST投资转换。

整个过程最重要的就是,在卖房之前就要提早寻找合格的投资顾问来做咨询,协助你完成这个交易。

问:DST能投资哪些项目?
Rex:DST可以投资的就是商用不动产,大概有八大类,像饭店、大型公寓、医疗中心、仓储、店面、学生宿舍,还有厂房或者是办公大楼。这些都是属于DST的投资标的,由于金额很大,都不是我们一般普通百姓可以买的。

我用最近我经手的实际案例,给大家做一个说明,讲其中两个产业。

第一个就是属于最多人投资的多家庭房(Multi-Family),这个是在德州达拉斯的大型公寓,位在距离达拉斯大概20英里左右的小城市。有415单位的大型公寓,建物在2020年盖的,现在的出租率已经达到93%,有相当稳定的租金收益,目前第一年投资的话,租金收益大概是一年4.25%,随着每一年它的租金往上调涨,几年后租金收益就会超过5%,未来还有5到10年后,当这个大型公寓卖出去,还有一个潜在的资本利得。

它有一个最大的优点,就是它在一个相当好的位置,周边的就业机会有12万个,是一个不错的适合投资出租房的地区。

位在德州达拉斯附近的投资公寓。(周威宇提供)

第二个案例就是属于零售,就是店面。我们到Shopping Mall购物时会说:这店面都是属于谁的?其实很多店面,都是属于像这种机构法人的DST,这些东西它才是真正的房东。

这个案例中,DST它持有三个店面:Daybreak Market、Tractor Supply,还有Double Tree。它每一年的租金回报是5.15%。

但是,大家最近会担心说,现在不是听说店面不太安全吗?会有点担心。不过,这都是经过慎选的,大家如果去看它的租约细节,你会发现这三个店面,它的租约都是超过十年以上,比如说Daybreak它的租约到2043年,也有到2034年,都是十年以上,非常长的租约。那长租约就是确保你的租金,可以在未来持有五到十年之间,持续稳定。

此DST持有3个零售店面。(周威宇提供)

而且,因为是属于triple net(三重净租赁),就是基本上所有的房产税、保险,所有的管销费用都是由租客来负担,所以基本上没有什么成本,就是等着收房租而已。那当然你还要担心公司本身,你的房客营运是不是好?会不会倒?当然DST所选择的房客,都是属于投资级别(Investment Grade)的公司,就比较让人放心。我们如果要去投资公司债的话,我们就非常注意说,投资的公司债是不是Investment Grade。

那它这些房客的母公司,或者是它本身都是属于投资级别的,也就是说基本上不大容易破产倒闭,它有能力可以承担租约十年的情形。

所以这是很简单的两个范例,让大家了解,你可能会是投资什么样的东西,这种参与的机会,都不是我们一般会去做的投资。

问:谁适合投资这个DST呢?
Rex:首先你想要做103 Exchange,想要延税,又不想自己管投资房,这个我想是最重要的。

很多人是做103 Exchange,但是又买到另外一个投资房,头很痛。如果你不想再管,就可以考虑用DST,把钱交给专业的法人来帮你管理,又可以把它分散到不同的州、不同的地产物业。

还有,DST有一个很重要的功能,你可以把它当成资产传承,因为这个税可以会一直延下去,直到哪一天投资人过世以后,投资房的成本才会升上去,如果这些成本都在遗产免税额以内,没有超过,那基本上都会抵掉所有的赋税,继承人就不用缴税了。

最后,其实房地产经纪也能使用DST来帮助你的客户,假如客户不想再管理投资房,就能靠考虑帮客户卖掉房产后,转成DST,帮他解决管理的麻烦。或者,房地产经纪也能把DST当做备用方案,比如说你帮客人卖了100万的房子,那你找的下一个投资房,可能只有80万,这时你可以考虑再额外买20万的DST来补足这个差额。这都是一个很具体务实的好方法。◇#

(本文内容仅作一般资讯参考用,没有任何推荐用意。大纪元不提供投资、税务、法律、财务规划、房地产规划或其它的个人理财建议。具体投资事项,请咨询你的财经顾问。大纪元不承担任何投资责任。)

责任编辑:李曜宇

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