【大纪元1月13日讯】Leo 周先生简介:在美国从事金融贷款相关业务多年。曾就职西海岸的Gateway Financial Services等金融贷款公司并从事于金融贷款行业的数据分析和应用软体的咨询工作。目前为美国专业房屋贷款银行方面排名第一的Wells Fargo Bank (富国银行)房贷顾问。
专精各类贷款服务业务，在与房屋贷款相关的各个领域：贷款类型，利率，咨询自住、投资的不同选择以及各类贷款申请、贷款步骤、贷款过户都有丰富经验。无论是处理各种房屋类型：从合作公寓到多家庭、从住宅到商住混合型等都可经办；同时对于不同客户各种信用级别的申请以及各种免查收入、财产贷款项目的情况都能为您找到满意的贷款产品。
【编者按】：亲爱的读者朋友们，据美国官方统计，华人平均收入在美国各 个族裔中属于领先地位，而且有购房安居的传统，但由于英文沟通的问题或者从事非金融服务类工作，加上美国的房贷体系和制度比较复杂，华人读者们不容易从零散的各种报导中获得一个全面 的了解，再加上担心语言不同被骗上当的防范的心理，所以不少想借款买房或融资的华人朋友都望而却步，或者不得不寻求中介型贷款公司的帮助，往往须支付相当可观的额外点数费用（broker point fee）。为了更好地帮助华人读者朋友，大纪元网站从２００５开始与富国银行房屋款顾问Leo周先生合作推出【房屋贷款点点通，助您实现美国梦】专栏，全面介绍从准备购房，申请贷款到房屋过户以及整个过程中的诸多专业性和有难度的金融问题。相信无论您是正在筹备购置自己的新屋，亦或想重新贷款以降低利率或者获得净值贷款额度，还是摩拳擦掌要进入地产投资，都会有很好的参考价值。同时设立信箱回答读者有关房屋贷款、房市、利息最新动向或在贷款申请过程中的具体问题，以及帮助您分析如何根据您的具体情况来选择购房贷款的问题解答。欢迎读者联系随时提出您的问题： leo.zhou@wellsfargo.com (可收查中文电子邮件) 或致电：1-888-818-Zhou (1-888-818-9468)咨询；您也可把问题传真到：1-801-729-5435
——————————————————————————-
读者朋友大家好﹐曾有人在移民中做了个民意调查﹕什么是你心目中的美国梦﹖答案大致分成三个主要方面﹕拿到合法定居身份并能有自己的房子﹐多赚钱游历世界或体面地返乡探亲访友﹐自己或子女能接受优等的教育并获得好的工作和发展。这些梦想环环相扣﹐而对于大多数已经定居美国或新近抵境的移民来说﹐能购置属于自己的安居之所不容置疑成为实现美国梦的最重要的一个部分。而最近几年由于诸多经济因素的合力﹐带来了美国近５０年前所未有的低利率﹐也就是贷款买房的黄金时期。读者们肯定也从各种不同渠道感受到了这股贷款买房﹑重新贷款的热潮。
在首期房屋贷款专栏里﹐我将从理财﹑投资的角度介绍在关于房屋贷款的基本的一些基本概念。给您分析一下购房的优势以及贷款能给您带来的具体利益。同时也将简要介绍一下以后将介绍的个方面话题包括﹕贷款申请﹑审批﹑过户流程中可能会对您的利益有直接影响的诸多因素﹐包括客户不清楚的问题﹐甚至是错误的概念。
——————————————————————————-
“耕者有其田﹐居者有其屋”是任何国家及其公民想现的目标﹐这个目标在经济最发达而又幅员辽阔的美国成勣显着。根据美国住房与城市开发部（US Department of Housing and Urban Development简称HUD）的统计﹐到2003第四季度﹐美国家庭中拥有住房的比率达到了68.3%的历史最高纪录。这里所说的住房主要指独立房屋(Detached House)﹐即一般有两三层楼附带草坪﹑车库的独立门户的房子。如果包括象纽约众多的Townhouse, 合作公寓 (Coop) 以及公有公寓 (Condominium) 那比例还会稍微高一些, 这些类型的房屋占美国房屋总数的2%左右。
如此高的拥有率表明了在美国买房具有的独特优势。下面我们就具体从金融的角度说说买房给您的好处。
贷款及买房的好处
其一﹐购买房屋作为投资﹑保值的手段。买房是一种稳定的投资手段。不论从历史上长时间的资料来看﹐譬如全美地产协会数据显示﹕1990年表明当时平均的一个独立一家庭房屋售价为$95,500而到1995年则涨到了$113,800 ,到了2000年美国住房平均增值9.5％﹐创下了30年来的最高纪录。最近几年﹐房价则在低利率推动下一涨再涨。不少人选择把购买住房不动产作为有效的投资手段。买房虽然说获利比例不象投资风险基金或股票那样高﹐但基本上是只赚不赔﹐可以说具有保值和投资获益的双重好处。
相对于美国的平均收入水平而言﹐除了象曼哈顿的高档公寓或比弗利山等高价地区﹐房价和收入比例总体上较合理﹐买房比租房合算。例如﹕假想您租房的月租金是每月1000美元﹐同样的$1000如果换算成每月的购房供款﹐以05年一月初的市场利率粗略计算 (假设﹕借款期限30年﹐利率5.5%﹐首付金为20% Down payment﹐您符合标准的信用分数和收入要求)﹐那么你完全可以获得18万贷款用来购买一个售价25万的房子。
其二﹐与一般的贷款不同﹐申请房屋抵押贷款(Mortgage Loan)买房还享受纳税政策上的好处。联邦﹑州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策﹐对买房者提供诸如免税﹑低息贷款等多种优惠﹔比如纽约州就有一个与众不同的重新贷款(CEM Refinance)免贷款交易税的优惠(No Mortgage tax﹐请注意不是每年的地税Real Estate Tax,以后的章节中回具体介绍中将具体介绍这个方面)
其三﹐在个人年度纳税上也有很好的优惠。每年你用来支付抵押贷款中的利息部分将可以使你获得减免。（Mortgage Interest deduction）这对于贷款供房的人来说可谓非常合算的。而交纳房租就没有此类优惠政策了。
2003年美国联邦储备委员会连续降利息11次﹐将联邦基金利率降到40年来最低水平﹐随之各家银行的贷款利率也相应降低﹐因而即使目前房价较高﹐多数美国人还是认为﹐低利率提供了良好的购房条件﹐对比历史上曾经一度高达13%, 15%的利率﹐现在正是一个好的购房时机。
在您申请贷款买房之前﹐了解掌握以下的一些基本原则是十分必要的﹕
（1）对家庭现有经济实力作综合评估。
在购房借款时﹐您一定要对自己的经济实力有一个综合评估﹐主要考虑存款（liquid assets）和可变现资产(Cashable funds)这两大部分。可变现资产又涵盖了有价证券(stocks and securities)﹑退休基金(Retirement funds, 401K)。如果您是公司合伙人﹐那么则要看你的S或者C-corp退税表的业绩（Loss and Profit, cash flow）和现金流动情况（cash flow）通过对自己现有经济实力进行综合评估﹐才能确定合理的购房首期付款和贷款比例。
（2）对家庭未来的收入及支出作合理的预期。
谨慎可靠的收入预期﹐要考虑的因素包括年龄﹑专业﹑学业﹑工作单位性质﹑行业前景以及宏观经济发展趋势等。年轻﹑学历高﹑专业前景好﹑单位效益发展前景好的﹐可以在购房时多申请一些贷款。自营业主和规模较小的私营业主等应该对经营风险有合理预期﹐谨慎制订贷款和还款计划。 每个购房贷款家庭﹐还应考虑未来的大额支出﹐如结婚﹑生育﹑子女教育﹑或购买大额消费品（如汽车）等。如果在购房贷款时﹐未考虑到未来的家庭支出﹐或虽考虑了﹐但超过预期较大时﹐将大大削弱您的还款能力甚至带来不必要的麻烦。。
（3）学会计算自己的还款能力。
还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额来计算的。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化﹐尤其是搬入新居﹐家庭日常开支比过去会高。
（4）首期付款要多角度考量。
首付款越少越好。每个家庭购房前﹐首先要全面衡量一下家庭的经济实力﹐未来的支出﹐以及未来家庭经济实力增长的趋势﹐不能把手头的现金用完﹐而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具等需要。
（5）借款期限并不是越长越好。一般中国人喜欢借贷长期固定利率的金融产品﹐但其实这可能不是最好的选择。
从准备住房要注意的这些事项到进入真正的选择房子到贷款申请和过户﹐还有不少金融方面和法律方面因素您需要了解﹐我们将为您在今后一一道来。
那么请关注下一期的〔房屋贷款点点通﹐助您实现美国梦〕专栏。
作为结束语﹐ 有一点声明﹕尽管您读了我的文章或解答﹐这并不意味着我们之间建立起贷款银行－客户的关系。也就是说﹐如果你采纳文章中的建议去做而使自己的贷款申请出现任何困难或者问题﹐你不能认为我对此负有责任。无论如何我会尽最大的努力﹐确保所提供的信息和意见以及对您提出的问题的解答正确无误。
感谢您参与和关注这个专栏﹐希望能帮助您早日实现自己的安居梦﹐也衷心希望你提出宝贵的意见或者建议。@
(http://www.dajiyuan.com)
