异乡生活(15) 买房子前的准备

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【大纪元4月24日讯】(大纪元记者苏菲编译) 中国人常常把美好的生活形容为安居乐业。所谓“安居”就是指拥有一处安稳、舒服的住所。生活在北美的中国人也常用“安家置业”来形容“美国梦”、“加国梦”的实现。由此可见,家在人们心中的重要地位了。前一篇文章详细分析了买房和租房各自的利弊。本文将继续介绍买房之前,应该做的准备和考虑的问题,提供给您参考。

我能买多少钱的房子?

在开始买房子之前,你需要仔细考虑你想买什么样的房子。所以你得计算一下每月你能为购房支付多少钱。

现在有一种简单的公式可以帮助你计算出这个数字,这就是房地产贷款商使用美国联邦公路管理局( Federal Highway Administration, FHA) 的准则和公式。联邦公路管理局发现大多数人可以用他们月总收入的29% 来支付购房费用。在没有其他项目的贷款支出的情况下,购房者甚至可以用他们月收入的41% 来供房。

年縂收入—月总收入的29%
$15,000—-$363
$20,000—-$483
$30,000—-$725
$40,000—-$967
$50,000—-$1,208

下表显示在房屋销售价格的基础上,你每月为偿还购房贷款需要支付费用。数字是建立在“30年还清固定利息房地产贷款 (仅包括月本金和利息支付)”的房地产贷款的计划之上的。每月税金和保险金因为各地区存在差异,没有被包括在内。

贷款额—-利息 6%—利息 7%—利息 8%
$30,000—-$180—— $200——$220
$50,000—-$300——-$333——$367
$70,000—-$420——-$466——$514
$90,000—-$540——-$599——$660
$100,000—$600——-$665——$734
$110,000—$660——-$732——$807
$120,000—$719——-$798——$880
$130,000—$780——-$865——$954
$150,000—$889——-$998——$1,101

如果你的月总收入的29% 是725美元,这并不意味着你每月得花725美元用来支付购房贷款。你也需要考虑在一定的房地产贷款成本的基础上偿还本金和利息;同时还要考虑额外的税金和保险金的支付。你需要咨询你的贷款提供方,让他们帮你评估你购房的总支出。

向房地产经纪人寻求帮助

买房子之前,你一定有很多的问题需要咨询和考虑。所以你需要向专业人士寻求帮助以解答这些问题。向专业房地产经纪人寻求帮助便是一个好的开始。

你所想购买的房子周围的社区的安全情况,当地学校的教育质量、孩子的人数,以及当地的交通路线和秩序等只是你买好房需要考虑的一部分问题。职业房地产经纪人可以为你提供有效的途径和资源以了解更多你所关心的事实和信息。

对于首次购房者,大量的涉及购房的财务信息会让他们眼花了乱、不知所措;而这些具体的信息正是职业房地产经纪人士每天所处理的问题。职业房地产经纪人可以帮助你计算出你所能承受的购房价格的范围,解释各种类型的房地产贷款的不同,指导你阅读和填写相关的文书,而且可以随时回答你的任何问题,甚至是在你签订最后合约之前给你提供帮助。

最重要的是,你从职业房地产经纪人那里获得的一些有价值的信息可能是免费的。在很多个例中,经纪人会从房屋销售方(而不是购买方)那里获得销售佣金。如果你打算从美国住房和城市发展部 (Department of Housing and Urban Development, HUD) 购买房子,HUD 将会给经纪人支付佣金。

找到一个好的房地产经纪人

房地产经纪人随处可见,但是困难在于如何找到一个好的房地产经纪人。下面将会为你介绍五个建议:

* 衡量你的需要
房地产经纪人总是让购房者认为他们的作用必不可少。如果你没有时间和耐心做很多研究的工作,你最好向房地产经纪人寻求帮助。但是如果你决定自己做,其实也不失为一个好主意,因为你可以省下一大笔代理费。

在互联网上有很多工具可以帮助消费者获得房屋价格的内部消息,比方说,登陆Zillow.com 网页,你可以查出你所感兴趣的房屋的价值,比较该地区房屋销售趋势。如果登陆网站 Homevalues.com, 它可以为消费者提供工具以浏览有关你所在地区的房屋的价值的信息。需要提醒消费者的是,这些网站提供的信息有可能和真实的情况相差甚远,甚至存在不完整或不正确的信息。但是 你可以利用这些工具了解大概的市场行情。

* 在哪里可以找到好的房地产经纪人
为了找到信誉好的经纪人,你第一步可以通过和朋友或邻居交谈以获得相关的建议。你应该找一个非常熟悉你所在地区的房地产经纪人,他们或是住在该地区,或是经常在该地区经营房地产销售。你也可以考虑雇请拥有美国州、联邦房地产经纪人协会的执照许可的经纪人,因为这些经纪人都承诺遵循行业伦理规范。

如果你不介意自己做一些研究,你可以考虑使用贴现票据经纪人 (discount brokers)。比如 ziprealty.com 和 help-u-sell这类公司可以提供不同的打折的服务。贴现票据经纪人可以把你加在一区求售房屋名单中(Multiple Listing Service),你可以支付较少的代理费,可是你所得到的服务和帮助也会受到限制。所以你必须搞清楚你具体能获得哪些服务。

* 你应该获得什么样的信息
通常对市场行情具有远见是非常重要的。你可能希望找到一个值得信赖的房地产经纪人,他拥有信息庞大、资源稳定的服务网站。但是请你注意,网站不是房地产经纪人推广他们的销售计划的唯一来源,你可以查询多样化的信息渠道,包括当地的报纸上的广告,以及社区海报。

你必须让你的经纪人知道你希望了解所有与你购房设想有关的房屋信息。虽然房地产经纪人在法律上有义务告知你每一项房屋信息,但是现实中,一些房地产经纪人不会完全这样做。
你还应该向你的经纪人要求查看他们近期在你所在地区所销售的房屋的具体信息。你也可以通过全美不动产执照委员会 (Association of Real Estate License Law Officials, arello.com) 查询你的经纪人是否具有执照许可,是否有被投诉记录。

* 当有若干房地产经纪人可供选择的时候
房地产经纪人的代理佣金是可以协商的。虽然一些经纪人收取房屋价格5% 的代理费似乎已经约定俗成,但是代理佣金固定化的做法是违法的。在一些房屋价格比较贵的地区,比如波士顿、旧金山等,代理收费比率会低些;而在房屋价格相对较低的地区,代理佣金可能高些。

作为一个消费者,如果同时有几个房地产经纪人在竞争作你的代理人,你可能获得较低的比率支付较低的代理佣金。房地产经纪人同时也是销售人员,所以如果你购买三十万美元的房子或公寓,并且缴纳该价格的5%作为代理佣金,佣金价格就是一万五仟美元;但是如果佣金比率下降到3%,你便可以节省下六仟美元。

* 注意潜在的危险
登陆房地产代理人的网站,你可以发现很多潜在的危险。如果你不会被网页的精美设计所左右,你应该直接搜索你所需要的具体的信息。查看经纪人的销售清单上的房屋是否在很长时间前已被售出,这是一个很可能被忽视的信号,这也可能是房地产经纪人的一个策略:用一个已经不存在于房地产市场上的售房信息来刺激你购房兴趣。
经常查看房地产经纪人的网站,是否他们每周都有更新图片,是否网站上提供大量的售房信息。你还应该对你想购买的房子的环境做些调查,包括周围的交通情况 ,学校和公园。当然,你不可以只依赖于互联网作为你唯一的信息渠道。

另一个潜在的危险是当你的经纪人开始利用你的丰富的想象力,谈论如何移动树木,增加装饰或改造车库等等的时候,你应该知道,其实大部分的房地产经纪人并不一定对地区环境保护条例有足够的了解。

不要雇用一个只会利用创造性的想象力让你投入更多金钱的房地产经纪人。你应该留意你的经纪人是否愿意花足够多的时间以满足你的需求,是否愿意花时间和你在一起和你进行交流。

资料来源:美国联邦公民信息中心(http://www.pueblo.gsa.gov), 美国CNN有线新闻网 (CNNMoney.com, Feb. 26, 2006)

(http://www.dajiyuan.com)

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