异乡生活(23)购买房屋贷款 货比三家

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【大纪元6月29日讯】(大纪元记者苏菲编译) 货比三家,挑选出最理想的房屋贷款或房屋抵押贷款,可以帮助你很好的管理自己的财务。房屋贷款(mortgage), 可以用以购买房屋或筹集资金等,实际上是一种产品,如同买车一样,产品的价格、期限以及其它条款都是可以商榷的。你需要比较包括在房屋贷款里的各项费用支出。通过留意观察、货比三家以及积极的协商,您可以省下一笔不小的财富。

从不同的贷款商处获得信息

房屋贷款可以从几种不同类型的贷款提供方获得,比如储蓄机构、商业银行、抵押放款公司和信用合作社。不同的贷方可能会给你提供不同的报价,所以你应该联系不同的贷方以最终可以获得较好的价格。你还可以通过房屋贷款经纪人(mortgage broker)获得房屋贷款。经纪人本身会替你安排交易,而不是直接贷款给你,换句话说,经纪人负责就你的贷款申请替你联系不同的贷方,他们并不负有一定得替你找到最好的交易的责任,除非他签约作你的代理人。因此,就如同你可以尝试了解不同的储蓄机构或银行,你也应该联系不同的经纪人。

然而,和你交易的人究竟是贷款提供方(lender)抑或是贷款经纪人(broker)并不总是能够分清的。一些金融机构可以充当贷款提供方和经纪人的双重角色。大多数经纪人的广告中也并不使用“经纪人”一词。因此,你有必要记住询问是否有经纪人被包括在内。这些信息非常重要,因为经纪人通常需要为他们的服务被支付一定的费用,而且这些费用通常是和付给贷方的费用分开的。你可以咨询不同的经纪人如何支付他们费用,并且比较他们提出的价格。当和经纪人或贷方进行协商之前,你也应该做好相应的准备。

搜集一切重要的有关成本的信息

从几个不同贷款提供方或经纪人那里获得房屋贷款的信息。了解你所需要支付的房屋首付的价格,以及所有包括在贷款内的成本,因为仅仅知道每月支付价格和利息率是不够的,你应该同时了解和比较相同数量、期限和类型的贷款的情况。下面介绍了你应该从贷方和经纪人处获得的重要信息。

利率
向贷方和经纪人索要一个现行房屋贷款利率的清单,并弄清是否哪项报价利率是某天或某周的最低利率。

弄清是否利率是固定利率抑或是可调节利率,需要谨记的是当可调节利率贷款的利率上调时,每月需支付贷款的费用縂的来说也会上涨。
如果报价的利率是可调节利率的贷款的利率,你应该知道你的利率和贷款偿还的费用会发生变化。当然当利率下降的时候,你偿还贷款的费用也会随之有所减少。

询问贷款的年利息(APR),年利息通常不仅包括利率本身,还包括房屋贷款的点数,经纪人费用以及其它必要的支出。

房屋抵押贷款点数 (Points)
房屋抵押贷款点数是付给贷款提供者和经纪人的费用,它通常和利率相连。通常你预先支付的贴息点数越多,你需要支付的利率会越低。

你可以看你所在地区的地方报纸,查阅与利率和房屋贷款点数相关的信息。你需要了解的不仅是这个点数的数目,而且包括你需要支付的费用的具体数字。

费用
房屋贷款通常包括很多费用,比如贷款起始费用、保险费用、经纪人费用、交易、结算以及结账成本等。贷方或经纪人应该向你提供对这些费用的估值。这些费用中,有些是可以协商的。一些费用需要在你申请贷款的同时被支付,比如贷款评估费用等。其它费用需要在最后结账的时候被支付。

有的时候,你可能需要借钱以支付这些费用,但是这样做会增加你支付贷款的总成本。也许你可以获得所谓“无成本”贷款,但是这样的贷款通常包括较高的利率。你还要弄清楚每一项费用具体包括什么,弄清解释并不清晰的费用条款的真正意义。

介绍房屋贷款和个人理财的书 (Graeme Robertson/Getty Images)

首期付款和私人不动产抵押贷款保险(Private Mortgage Insurance, PMI)

一些贷方规定房屋购买价格的百分之二十作为首期付款(头期款)。然而现在也有很多贷款商要求低于百分之二十的价格作为首付,有时甚至只要求一般贷款的百分之五。如果贷款商无法获得房屋价格的百分之二十作为首付价格,他们通常会要求购房者购买私人不动产抵押贷款保险以保护贷方的利益,以防止购房者无法支付最后价格所带来的损失。当你可以从一些政府援助项目获得帮助时,比如美国联邦房建管理局 (Federal Housing Administration , FHA)、美国退伍军人管理局 (Veterans Administration, VA)以及美国乡村发展服务部 (Rural Development Services),你往往只用支付已经大幅度减少的首付价格。

向贷款商咨询清楚贷方对头期款的要求,包括你支付首付的具体方式。询问贷方他是否提供特殊的项目。

如果你需要购买不动产抵押贷款保险,你需要了解支付该保险的总成本、 包括保险费在内的每月偿还贷款的费用以及你需要持有该保险的期限。

40-50年较长期贷款

当购买房屋抵押贷款时,很多人会考虑40年、45年甚至是50年的长期贷款。长期贷款的最吸引人的优点是每月费用支出比较低,这使得很多家庭能够很容易管理他们的房屋贷款。但是长期贷款的不利之处在于,很多消费者在最后要支付比传统的以30年为期限的贷款高得多的利息。

现在只有少部分的贷款商提供以40年至50年为限的长期贷款,但是专家们认为如果这少部分贷款商能够证明这种贷款产品能够赢得消费者的欢迎,会有更多的贷款商提供类似的长期贷款。

然而,消费者需要知道大多数这样的更长期的房屋抵押贷款通常不带有许多30年期的贷款提供的固定利率。
据一位在房屋贷款和信贷公司工作的贷款商皮里乌斯 (Eric Pirius)介绍,如果消费者购买了25万元的贷款产品,打算以百分之6.5的利率在30年内偿还,他需要每月支付1580美元;而如果这个贷款是以50年为期限,他每月只需要支付1410美元,这样一个月便可以少付约170美元。

较长期房屋贷款的一个主要缺点是它的资产净值的增长极为缓慢。所以在这方面,这种贷款跟其它贷款产品相比,几乎没有优势。而且消费者最终会支付相当多的利息。 比如,位于新泽西州的一家房屋贷款信息服务中心的HSH协会的副总裁冈宾格 (Keith T. Gumbinger)比较了固定利率下不同贷款期限的贷款产品成本的不同:在百分之6.75的利率下,购买27万5仟美元的房屋贷款,期限为30年,消费者需要每月支付1783.64美元,一共要支付利息367,112美元;而相同的贷款,如果利率是百分之7,期限为40年,需要每月支付1708.93美元 ,但利息是545,290 美元;如果这笔贷款的利率是百分之7.25,期限为50年,那麽每月需要支付1707.45美元,但最终的利息将达到749,476美元。

获得最有利于你的贷款

一旦了解了贷款方能够给你提供的服务,你需要和贷方协商以尽可能获得最有利于你的贷款。贷方和经纪人可能就同一个期限的贷款向不同的顾客,甚至是具有同等贷款资格的顾客提供不同的价格。这种现象出现的原因是通常贷款方或经纪人被允许自行对价格做小规模调整,以从中获得额外的利益。縂的来说, 购买一项贷款产品的最低可能价格和较高价格之间差额就是属于额外金额。当这种额外金额出现的时候,它会被算入报给消费者的定价中。它可以出现在固定利率的贷款中或是可调节利率的贷款中,可以以点数、贷款费用和利率等任何方式出现。不管贷方或经纪人是否会向你报告这个额外金额,任何贷款产品的价格中实际都包含了这个额外金额。

要求贷款商或经纪人写下与你的贷款相关的所有成本。询问他们是否他们有资格减免某一项或某几项费用,或降低利率,或降低点数。当他们同意降低利率或某项费用的时候,你需要留意他们不会增加点数或增加其它某项的费用。另外,无需太多估计,你还可以询问贷款商或经济人是否他们可以为你提供更好的贷款条款。

一旦你对这些协商的条款感到满意,你可以要求贷款商或经纪人书写一份书面的说明 (Lock-in)。这份书面说明应该包括你们共同协商同意的利率、该说明的有效期限、你应该支付的点数等等。当要求锁定贷款利率的时候,你可能需要支付一定费用,而这笔费用在最后结账的时候是可以返还的。这种书面说明可以保护在你的贷款被审理期间不受利率上调的影响。然而,如果在此期间利率下调,你也不能享受到降低的利率;可是这个时候你可以和贷方或经纪人进行协商。

总结

购买房屋贷款的时候,你需要比较不同的贷款商提供的产品,包括贷款的成本、贷款期限等等,同时和他们协商以达成最有利的交易。你所在地区的地方报纸和互联网都可以提供很多房屋贷款的信息。你需要向不同的贷款商咨询和比较贷款利率和点数。因为利率和贷款点数可能每天都会发生变化,所以你需要经常查阅报纸,同时由于报纸不会列出房屋贷款的其它费用,你还必须向贷款商咨询有关其它费用的信息。

资料来源:美国联邦公民信息中心 (http://www.pueblo.gsa.gov),美联社 (Associate Press) 5月31日.

(http://www.dajiyuan.com)

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