【大纪元9月15日讯】(大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报导)这是怎样的一年，对于墨尔本地产市场来说，这是如此疯狂、难以预料的、令人难以置信的一年。不到１２个月之前，全球金融危机席卷而来，不少跨国大公司纷纷倒塌，股票市场大出血。当时人们面临的形势是严峻的：物业可能会大幅贬值，失去工作的人们因为还不起债而被迫卖房，市场上的法拍屋大量堆积，美丽的澳洲家园梦将变得遥不可及。
但是这一切都没有发生。仅仅几个月后，警钟再次响起，却是为了一个完全不同的原因。
这一次是因为墨尔本房地产市场突然之间变得如此火爆，一个危险的 “价格泡沫”正在悄然形成。
现在，墨尔本已经步入春季，这是一年之中房地产最旺的季节，在未来的几个月里，也许我们会看到比２００７年的繁荣时期更激烈的竞争。
房价再次上升，低利率和首次购房补贴双管齐下，使得维省的首次购房人数猛增，刷新了历史纪录。
维省地产研究院的行政长官Enzo Ｒaimondo说，“０９年可能会成为地产界最特别的一年，很多人认为地产市场连续几年都会疲软，没有太多的交易，也没有太多的价格变化。但实际上恰恰相反。”
只要到拍卖市场看看就知道了，这既是衡量消费者信心的晴雨表。
今年迄今为止拍卖成交率为８１％，仅次于创纪录的2007年，差得也不多。 去年11月下旬的谷底时期只有５１％。8月份第一周的成交率升至接近８８％的纪录。 在过去的几个月里，强劲的价格增长势头四处蔓延，甚至延伸到受金融危机打击最大的高价房地区。
RP Data的市场分析师 Cameron Kusher说，2008年下半年与09年上半年的市场表现简直是天壤之别。“我们看到整个墨尔本市场在非常强劲的增长，前6个月，首次购房者表现不错，我们很快就看到了连带效应，随后50万到75万的市场开始改善，现在就在等豪宅市场的复苏了。“
最近的成绩已经扭转了2008年低迷时所造成的伤害。
据REIV最近公布的报告说，从2008年7月至2009年7月的1年间，墨尔本市区的房价下降了4.9%，至$442,000。多亏了低价房强劲而持续的需求，使房价下跌的幅度还不算太严重。
分析师和代理人之间几乎达成了一个共识，这个由联邦政府与各州政府以及储备银行联手的大规模干预政策挽救了墨尔本的地产市场，使它避免了滑下悬崖的命运。
在这个具有戏剧性的转折中出现了一个有趣的现象，房价涨幅前10名的地区不再是人们常说的“富人区”，恰恰相反，这些地区全部位于中部和外围区域，其中没有一个地方的中位房价超过$351，000 元。像Lalor，Narre Warren，Burnside和Broadmeadow等区房价增长速度已经达到10.9%至17.9%。当然，它们主要被首次购房者抢占，目前这些地方的业主人数比任何时候都多。
分析人士普遍认为，造成这一现象的主要原因是现在买房与租房的代价差不多，所以人们纷纷选择在这个时候进入市场。
公寓证明更具有弹性。从08年7月至09年7月间，市区公寓的价格仅下跌0.7%，达到$377，300元，要再次感谢首次购房者的强劲需求。
最近以来的趋势显示，首次购房者对传统的抵押贷款地带兴趣不大了，相反，他们开始抢购靠近市区和近郊的旧公寓，因为凭他们的经济实力买不起那里的别墅，只好退而求其次的选择公寓和单元房。
中部和外围区域是当前墨尔本房价涨幅最好的地区，而最糟糕的地区大多是来自内郊和沿海一带，其居民在全球金融危机中是受灾最严重的。真是让人不得不慨叹风水轮流转。
在这些地区，中间房价介于$577，500元至144万之间，价格下降15%至25.1%，受灾最重的是Menton，其次是Kew，Middle Park，Sorrento和Albert Park.
因此，在到来的春季，市场还会发生什么令人感到惊讶或震惊的事呢？
会继续炙热还是有所收敛？
目前代理商最常见的主张是，市场将继续运行强劲，至少在拍卖市场，只要市场上的待售房屋维持在目前接近历史低点的水平。
买方代理Michael Ramsay 说，“我去的每个拍卖会上都有3-5个买主在竞价。春季的买家不会减少。”
“但我不知道价格会走高到何种程度，不可能永远这样下去。现在的需求太强大，在大多数情况人们支付的价格背后没有任何逻辑。”
墨尔本创纪录的人口增长也使住房市场的情况更加恶化。墨尔本每星期要增加约1500人加入，这些人口产生了大量的需求，因此而使住房供应严重短缺。
激烈的竞争和价格增长会成为市场健康的一个隐患。
贷款中介Alliance Financial集团董事Craig Dres说，市场的热度可以起到一个“双刃剑作用”。
“卖方意识到，他们的房子可以卖到比保留价高20%至30%的程度，但他们也不得不从同一个市场多花20%至30%的代价买另一套房子。”
低利率还鼓励卖方守住房子不卖，因为利率降低他们也能供的起了，这种不情愿出售意味着有越来越多的买家在竞争越来越少的房子。
难怪储备银行行长Glenn Stevens最近警告说，住房的供应，强劲的人口增长和经济的信贷短缺可能造成的房地产泡沫形成的条件。
APM的贝尔先生说：“我不认为我们现在存在泡沫，但如果这样强劲的价格上涨维持几个季度，还真令人担心。”
分析家和代理商预计，首次购房者的竞争竞争在9月至12月会有所缓和。
最大的威胁是经济危机是否会徘徊，实际上还不能确定性危机已经过去，尽管有些经济数字这样说，但实际的情况时失业率可能上升，还要看利率会发生什么变化。
储备银行日前宣布，官方利率会渐渐从3%的谷底上升到5%至6%，但增长的程度和步伐还要看经济复苏的状况。毫无疑问，利率上升能起到对房地产市场的降温作用。
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