【大纪元2022年09月08日讯】（记者李扪心综合报导）房地产数据分析公司Corelogic的最新报告显示，随着房市持续低迷，目前在市场上换房更容易；而另外一项独立调查也显示，有更多的首次购房者进入市场，这表明房市下滑趋势可能已接近尾声。
根据Corelogic本周三（9月7日）发布的最新数据，在奥克兰市（奥克兰中区）、怀塔克雷、马努考、惠灵顿市中心和达尼丁等地区，三居室和四居室房产之间的中位价差距，已经开始缩小。
该公司分析的三居室和四居室房产之间的中位价差距，是一种代表“换房”（换更大、更好房产）阶梯的成本。尽管卧室数量并不是衡量“首次购买”与“二次购买”房屋的完美衡量标准，也不是衡量每个人或每个家庭住房的质量或适用性的完美标准，但它仍然能够揭示一些非常有趣的市场模式。
换房差价随着房价上涨或下跌而变化
该公司上一次发表相关的报告，是在去年6 月份，当时疫情后的环境，并没有让换房变得更容易，每个主要中心的三、四居室房屋价格差距仍然至少为 15万元，而且总体而言，自2020 年中以来，在整个房地产市场的价格普遍上涨的情况下，该价格差距也跟着大幅上涨。
该报告认为，以旧换新溢价（换房差价）的上升，可能是许多潜在换房者转而留在原地、并且可能进行住房翻新的原因之一，而这反过来又可能阻碍了一些首次购房者进入市场。
一年之后，去年的房价上涨势头已经消失，换房差价也相应减少。在过去 12 个月里，全国所有主要地区都出现了换房溢价增幅都小于上一时期的现象，这与最近更广泛市场低迷相一致。
该报告说，尽管在过去的 12 个月中，四居室房产的价格变化百分比，通常与三居室房产的数据相同或更小；但实际上，在奥克兰市、大惠灵顿地区和达尼丁，四居室房产的价格在过去 12 个月内全面下跌。只不过因为它们以更高的水平开始，这意味着奥克兰北岸、富兰克林地区和基督城的以旧换新差价，仍然会超过30万元。
但即便如此，也仍然有换房差价下跌地区。在过去一年中，奥克兰市、怀塔克里、马努考、惠灵顿市中心和达尼丁的以旧换新溢价均下跌。在奥克兰市和马努考等地区，三、四居室房屋差价仍然在 40万纽币左右或更多，但至少比原来有所下跌。
在这些地区中，达尼丁的以旧换新溢价最低，为15.4万元，比一年前的15.6万元略有下降，但仍高于两年前的14.1万元。
而惠灵顿市中心，在2015 年至 2021 年间房地产市场非常繁荣，但此后就急剧下跌；该市与相对“稳定”的基督城房市之间的长期比较，也很有趣。
基督城的换房溢价一直高于惠灵顿，尽管基督城的房价本身较低；但这项差距在 2020年开始缩小，之后，惠灵顿的换房溢价在去年首次超过基督城。然而今年，两个城市的换房溢价再次倒了过来，因为惠灵顿的换房差价下跌，而基督城的换房差价则继续上涨。
调查：首次购房者增加
独立经济学家托尼‧亚历山大（Tony Alexander）表示，进入市场的首次购房者数量的增加，表明其下滑趋势可能已接近尾声，尽管该趋势还没有结束。
亚历山大对房地产经纪人的最新调查显示，自去年9 月以来，首次购房者继续购买的人数超过了退出的人数。
有5% 的经纪人表示，他们在8 月份看到更多的首次购房者出现在市场上；而上个月，有36% 的经纪人表示看到的首次购房者减少了。
亚历山大表示，与上个月相比，这是一个显着的变化，这是自去年 10 月信贷紧缩发生前，负面影响最小的结果。
这也验证了他最新的、对抵押贷款顾问调查的结果。在该调查中，有更多的贷款顾问报告，首次购房者的咨询量增加，多于报告减少的数量，这是自去年8 月以来首次。
亚历山大的调查还显示，8月份，请求房产评估和参加开放房屋活动的人数也有所增加。有20% 的经纪人报告了更多的房屋评估请求，上个月，有13%的经纪人报告评估请求减少。
还有7% 的经纪人表示，开放房屋活动的出席率更高；而上个月，有47% 的经纪人表示，参加开放房屋活动的人数较少。
亚历山大表示，这并不意味着市场正在复苏，但这个结果可能是市场正在接近结束其自由落体式下跌的早期迹象，房地产市场可能在未来几个月内触底。
他说，取消首次购房贷款和赠款的价格上限，可能是首次购房者减少现象改善的一个原因。
但调查还显示，买家对利率上升、在下跌的市场中支付过多费用，以及对融资渠道等的担忧有所缓解，这些因素可能对首次购房者买房的意愿较低状况有所缓解。
他说，“一些首次购房者会对他们想要的东西做出更现实的评估，而不是等着赶上房价下跌的最后几个百分点，而是决定利用目前这个购房者市场，来获得一套能够养家的房产。”
买家市场令卖家可能降价出售
亚历山大说，房屋估价数量的增加，表明更多想要出售的房主已经放弃了要获得去年高价的希望，并且正在向市场投降，这意味着买家有更多的选择。
“不过卖家投降并不普遍，可能有些人无法以他们想要的价格出售，所以他们就将房产投入到长期租赁市场。”
调查还显示，投资者仍对市场持观望态度。有34% 的经纪人表示，投资者人数减少。但这比上个月的60%已经有所改善。
房地产协会的数据显示，近几个月来，房地产市场低迷速度加快，全国房价目前已从市场峰值下跌了10% 以上。
储备银行最近预测，房价可能会从最高点下跌多达20%，这与一些商业银行的预测一致。
但上周 CoreLogic 研究主管尼克‧古道尔（Nick Goodall）表示，虽然目前还没有任何具体迹象表明市场已经触底，但据信某些地方的房价已经离低谷不远了。
他说，情况能够好转得有多快，在很大程度上取决于买家的心理，但已经有迹象表明买家心态发生了变化，这可能是由于利率不会进一步上涨的预测。
责任编辑：筱康
