2千萬套預售樓或爛尾?專家:中共救市無效

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【大紀元2023年11月17日訊】(大紀元記者程靜、易如採訪報導)野村證券估計中國約有2000萬套沒有完工的預售樓,引發關注。專家分析,這將對社會跟經濟造成非常大的衝擊,而中共的做法「實在是慢性凌遲」,投再多資源,效果可能也非常有限,阻止不了房地產市場崩塌。

兩千萬套預售樓或爛尾?中共措施被指「慢性凌遲」

野村證券日前發布報告指出,中國未完工的預售房屋面積大得驚人,「相當於中國最大的(按銷售面積計算)民營房地產開發商碧桂園的20倍左右」。

該機構首席中國經濟學家陸挺指出,「估計中國有大約2000萬套沒有完工的預售樓」,如果要完成這些房屋的建築大約需要人民幣3.2兆元。

美國經濟學者黃大衛日前對大紀元分析,2000萬套沒有完工的預售樓不一定都是爛尾樓,沒賣出去或賣出去還沒完工,或在預售證辦理後還沒有交付,但是相當部分是由於資金不到位,或說現在市場沒辦法成交。

台灣財經專家黃世聰(黃世聰提供)

「這當然是個警告」,台灣財經專家黃世聰日前對大紀元分析,兩千萬套房沒辦法完工,恐怕會對社會跟經濟造成非常大的衝擊,這是一個龐大的數量,前一陣子北京希望,像碧桂園或是像恆大可以至少保交房。

「但是看起來,這最大規模的兩家公司自己的財務都無法負擔,根本不用講其他二三線的房地產商。」

不過,黃世聰認為,其實就目前為止,中國的房地產恐怕還沒有見到最糟的時候,按國外的經驗,大概要下修至少三、五年時間,長則十年都有可能。這調整的過程取決於房屋去化的速度。

近日有中國業界人士在網上發文,指深圳房價出現「踩踏」式崩跌。其中,寶安區中心地帶有商品房價從420多萬(人民幣,下同)跌到185萬,暴跌逾55%,其它地區跌幅也多在40%上下。

黃世聰說,「你可以允許房價下跌,這樣去化速度會變快,但是中國現在問題是,它不允許房價下跌的速度太快,所以,我只能夠形容它就是一種慢性凌遲,那至於會凌遲到什麼時候,這個恐怕也沒有人知道。」

中共推「三大工程」能救市嗎?

此前,彭博社引述消息稱,央行最快本月推出「三大工程」具體實施計劃,通過抵押補充貸款(PSL)和特別貸款等,分階段向政策銀行注入最少一萬億元(人民幣,下同)低息資金,以穩定低迷的房地產市場。

所謂「三大工程」,包括保障性住房、城中村改造及平急兩用基礎設施。

早在近十年前,北京2014年至2019年期間使用PSL工具進行所謂的「棚戶區改造」計劃,成功扭轉了房地產低迷並恢復了經濟成長,但也推動了房價的飆升。

美國經濟學者黃大衛(DAVY J.Wong)(黃大衛授權)

但現在情況不同。「因為目前房地產供過於求」,黃大衛分析,這一萬億若都來建廉租房、城中村改造跟公共設施的話,其實不那麼有效。

黃大衛認為,「應該是把資金放在去收購一些開發商,或者幫開發商完工那些爛尾樓。或者給老百姓買房優惠,以貨幣化方式去補助老百姓購房租房,而不是去建房,因為已經供過於求了。

「所以想用這個老辦法建保障房、城中村改造的話,我覺得這個效果應該不如人意。『平急兩用』公共設施建設一向都需要,但是中國下水道,雨水管都還沒弄好,卻有世界上最多的高鐵,基建方面應該更多的考慮國計民生,而不是單單為政治上好看。」

北京不斷「救市」 房地產危機仍無解

中國今年已經推出很多政策在救房市,包括降準降息等,希望釋出更多資金,讓市場穩健,但是黃世聰認為,「顯然這個資金規模不夠大」。

「這涉及到的金額,光是兩千萬套房子就有數兆人民幣,還有中國房地產這個潛在黑洞,至少應該有十兆人民幣以上,這哪是挹注一兩兆就能夠解決的問題?」

中華經濟研究院助理研究員王國臣。(王國臣提供)

中華經濟研究院助研究員王國臣日前也對大紀元分析,「北京要拿出的不只是陸挺講的這麼保守的3.2兆元而已,我估計至少要10兆元人民幣以上,才能夠打消現在的建商債務,但就從2021年的恆大停擺到現在,它應該知道怎麼解決,可是沒辦法解決。」

另外一方面,王國臣說,「如果真的要拿出10兆去救建商,會產生另外一個民怨,就是把納稅人的錢拿去救那些富有建商,那種貧富差距跟相對剝奪感,所以問題的解決方法都有,可是很難去真的執行。」

「另外一個做法就是乾脆讓這些建商倒閉,但又會出現陸挺所說的,2000萬套的爛尾樓怎麼處理,所以它也不敢讓建商倒閉,也真的沒有錢可以拿出來救市。」

去年,多地發生了規模龐大的「斷供潮」。絕望的預售屋買主們決定無論付出多大代價都要停止支付每月付款;而許多開發商都遭遇了債務危機,這使得完成預定房屋的建築變得越來越困難。

黃世聰認為,官方措施都是延緩快速崩跌的壓力而已,至於說要扭轉讓整個房地產往上走,基本上是不太可能的事。

他認為,中國房地產要扭轉就需要大破大立,允許房價比較明顯的下跌,然後整個成交量出來後,讓原本困住的錢可以滾動,這或許是解決房地產問題的開始。

「但是這對經濟的衝擊非常大,有可能出現類似2008、2009年的美國金融海嘯,對經濟的直接衝擊會非常巨大。北京顯然不是走這樣的路。」

「人類史上並沒有這種類似中國房地產規模這麼大,但是我覺得這樣下去實在是慢性凌遲,政府投資再多的資源下去,恐怕效果會非常有限。」

房地產業正在崩潰 危及社會穩定

中共國家統計局週三公布數據顯示,2023年前10個月,房地產開發投資下降9.3%,而1~9月下降9.1%。而1~10月住宅房地產銷售下降3.7%,降幅較今年前9個月的3.2%下降幅度更大。

雖然中共的統計數字常被質疑「美化」,但王國臣認為,「這至少說明一個趨勢,房地產仍然是一個頹靡狀態,事實上,去年就已經是衰退了,現在還持續的衰退,代表情況真的很嚴重。」

「當然,另外一個它沒有揭露的數字,包含了土地的拍賣,還有建商拿地都是衰退的,所以,回到整個問題來講,我覺得北京如果不去真的解決房地產債務問題,那情況只會越來越糟糕。」

此前,中國發行超過1萬億國債。 今年10月份,中國24個省份累計發行特殊再融資債券超過1.1萬億元。這筆錢主要用於償還地方現有債務,

王國臣認為,中國債務基本上應該不會造成金融風險,因為整個債務比在國際上相對比較低,可問題是,它發了這麼多的債,就回到一開始的問題,它到底有沒有用於還建商欠款跟處理爛尾樓?

「如果它的錢只是用來做城中村建設,沒有辦法改善現在的問題,所以它砸了再多錢都沒辦法解決,現在中國經濟最重要的問題,就是房地產的那些爛尾樓跟債務違約的問題。」

野村的報告說,中國的房地產業正在崩潰,開發商普遍存在嚴重的信用危機,購屋者對所購買的房屋交屋期的不斷推遲變得越來越沒有耐心。預測在明年某個時間,交屋推遲問題將會變成社會問題,危及社會穩定。

占中國國內生產毛額約20%的房地產持續低迷,嚴重拖累中國整體經濟。

王國臣表示,經濟這幾年都在空轉,能夠還錢的能力也在消減,恆大到現在已經快3年了,債務越積越多,明年如果不解決,中國經濟可能整個會發生系統性風險。

黃大衛說,這些措施還是不夠力度,而且規模也不夠,關鍵是,刺激措施不是更多的把資金倒到消費者跟老百姓手上,而是給國企央企搞基建,這是沒用的,阻止不了房地產市場的崩塌。

責任編輯:李緣#

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