美國地產熱點

拜登住房行動: 數百億援助建商 修建住房

文:李歐

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【大紀元2023年11月20日訊】上一期的視頻中我們談到美國新房的最新建築需求,很受到大家的關注,看來市場上注意新房的人確實是越來越多。而且,根據最新的房地產報告,買家比以往更有錢!這倒底是怎麼一回事?這一次的文章中我會再和大家分享美國新房的消息、最新的房地產報告,也會介紹大家到哪找新房更方便。

現在美國缺房的情況,在不同的調查數據中都顯示,全美需要再興建數百萬套房產。為了解決住房危機,美國聯邦政府和多個州政府也正在推出不同的方案,滿足龐大的住房需求。

白宮住房供應行動

10月27日,白宮發出新聞稿,支持將高空置率的商業建築改建為住宅用途,包括透過新的融資、技術援助和出售聯邦政府所屬的建築,用這不同的方式來創造美國急需的經濟適用房,而且推動具有節能、靠近交通地點和良好就業的住房建設。

美國總統拜登的這個住房行動,稱之為「白宮住房供應行動計劃(White House Housing Supply Action Plan)」,計畫的重點是為開發商提供資金援助,其中一個是美國交通部(DOT)提供350億美元的貸款總額,讓開發商獲得比市場低的利率。那為何是交通部來提供資金呢?

拜登撒錢 開發商快來申請

因為這個項目是希望開發商在交通據點周邊提供新的住房,或是把商業建築改建為住宅使用,在增加住宅的同時,為公共交通提高使用率,是一個一石二鳥的計畫。不過該項目,目前使用率還很低,所以交通部的項目主管丹・斯克尼德(Dan Schned)還特別向開發商們喊話,快來申請:補貼貸款的利率,大約只有5%,貸款期為35年,建設後可延期5年還款。

另外,美國住房與城市發展部(HUD)也提供100億美元,幫助社區增加住房供應,或者是改建商業建築,把它變成住宅單位或是混合用途。還有,美國總務管理局(GSA)也擴大「好鄰居計畫(Good Neighbor Program)」,計畫把一些聯邦政府的房產,重新開發為住宅用途。

總之,拜登總統的住房供應計畫有很多細項,而且關於商業建築轉換成住宅單位,還有一個大好處是,不管是低利率貸款、貸款擔保、資金援助或是稅收優惠,根據每個計劃的要求,這些計劃可以合併使用,並不是只能申請一項。因此,開發商可以把多項優惠一起使用,提高改造專案的可行性。例如,建設節能住宅,就能同時享有節能住宅稅收的抵免。

拜登再撒錢助建商蓋房 數百億援助快來拿!建築商信心低落 買家好機會!現在買房的人都很有錢嗎?這裡找新房超方便【美國地產熱點】第138集

建築商信心下降 買家獲利

其實,在今年10月份的建築商信心(Housing Market Index)報告中,建築商對市場的信心已經跌至今年一月以來的最低水平,對新建單戶住宅市場的信心較9月份下調了4個百分點,至40%的水平,不過這比去年同期提高了兩個百分點。事實上,今年的建築商信心是逐月上升,只不過9月底到11月中旬,抵押貸款利率實在上漲得太過驚人,導致買家數量出現銳減,使得開發商頭頂一片愁雲慘霧!

不過,反過來說,建築商、開發商的擔憂,反而對買房者是一件好事。怎麼說呢?根據全美住宅建築商協會(NAHB)的說法,許多建築商已採取降價,進行買房促銷。10月份,有三成二的建築商報告價格下降。這是去年12月以來的最高水平,平均價格折扣約為6%。

同時,10月份有六成二的建商,提供了各種形式的銷售獎勵措施,高於前一個月的五成九。這些措施都是想要為買家提高他們的負擔能力,讓他們不要被高得嚇死人的利率踢出市場!

而且,全美住宅建築商協會認為,現在美國需要加速建設新房,才能緩解住房危機,也才能幫助通貨膨脹率下降,否則缺房狀態下,房價很難得到緩解,這樣就會讓通脹維持在一定的高位,無法達到聯準會希望的2%通脹率。

買家年收入達到歷史新高

根據全美房地產經紀人協會(NAR)最新的「2023年房屋買家和賣家概況報告」指出,隨著房價和抵押貸款利率的上漲,典型的購買全美中位數房價的購屋者的家庭年收入,攀升至107,000美元的歷史新高!房地產經紀人協會追蹤了2022年7月,到2023年6月的交易,發現這個期間的購房者的年收入出奇的高,前一年的家庭年收入是88,000美元,相差一年竟然躍升了百分之21.6!

房地產經紀人協會的經濟學家分析,這是因為利率和房價,把較低收入的人群擠出市場,才使得購屋者的家庭收入增加了近兩萬美元,是記錄中第二次突破六位數。殘酷的事實是:只有更有錢的買家,才能在激烈的房地產市場中存活下來。

當前買家的背景

報告中還指出,首次購屋者占所有購屋者的三成二,高於去年26%的歷史低點。從1981年以來,首次購屋者平均有三成八的比例。

現在的首購族正在非常努力的進到市場去買房。據調查首購族的年收,比去年的首購族高出近兩萬五千美元,而且更多人是利用各種金融資產去買房。

買房者的家庭組成也有很大的變化,今年的購房者有七成是家中都沒有18歲以下的孩子。這個比例創下歷史新高。有孩子需要扶養的家庭,很可能更不容易在目前的市場中生存,所以紛紛放棄買房。買家中也只有五成九的人是夫妻,是自2010年以來的最低比例。

2023年的購房者中,有七成家中都沒有18歲以下孩子。(Shutterstock)

還有,近期買家的搬家中位數距離為20英里。這比去年的50英里下降不少,接近之前15英里的標準,顯見疫情以來的大搬遷模式已經逐漸過去。同樣,雖然郊區買房有所回升,2023年報告中為四成七,高於2022年的三成九,但是仍低於2017年至2021年的水平,當時超過一半的比例是購買郊區房。

同時,小城鎮和農村地區,仍然比去年同期更受歡迎。這個原因我想還是跟房價有關,今年以來中西部的城鎮,都特別受到歡迎,漲價最大的都是這些小城鎮,反而不是典型的大城市,也不是疫情以來受到追捧的高發展型城市。

至於說買家的財務部份,八成的買家為融資買房,略高於去年的七成八,但仍低於兩年前的八成七。首次購屋者的典型首付為8%,算是歷年來較高的水平。再次購買的典型首付款為19%,也是歷年來的高水平。

買家們為了高房價的首付款,今年增加了對金融資產的依賴,包括出售股票或債券(11%),或使用401k(9%)、IRA(2%)和出售加密貨幣(2%)等等,否則難以單靠存款或薪資支付頭期款。

反過來看房屋賣家,報告中說,典型的房屋賣家年齡為60歲,這與去年的報告相同。而且,賣家通常已經居住了10年以上。他們通常會搬遷到離家人和朋友更近的地方,或者由於新婚、離婚或孩子的出生,而想要換一間房子。總之,沒有必要的話,多數屋主們不想以更高的利率購買房子。這樣導致待售房屋的數量一直非常低迷。

找新房的新方法

最後,我們再回來談談新房。開頭說要給大家介紹一個查找新房的方式,這個方式是房地產網站Redfin推出的。他們發覺現在市場上有三分之一的待售房屋是屬於新房,比以往任何時候都要高。所以,Redfin現在與另一家房地產網站Zillow合作,目前在線的新房清單,遍佈全美共有二十萬個左右,可以幫助買家查看新房、新社區的詳細資訊,可以發現附近有沒有公園、零售店和餐館,而且還能查看,哪些房屋目前可供出售、哪些房屋已接近完工、哪些是可建造的計劃。

假如看到有興趣的新房,買家可以直接和建築商提出問題或安排參觀。每個新房頁面,都提供建築商的網站、聯絡方式,以及銷售中心位置和營業時間的直接連結。

具體的操作方式,你只要在Redfin的搜索位置上鍵入你要的地區,就可以發現該地區的地圖上可能有部分藍色標籤,點擊後會變成紅色,便可查看其中的新房信息,喜歡的買家就可以聯繫參觀,或是直接聯絡開發商詢問,操作非常簡單。

建築商能提供你的優惠有哪些?

住宅建築商泰勒・莫里森(Taylor Morrison)的首席營運長埃里克・霍瑟(Erik Heuser)說,越來越多的買家正在考慮購買新建房屋。霍瑟表示,通常情況下,新房子約佔全美房屋銷售總量的12%至13%,但如今這個比例已超過兩成五。

住宅建築商所能提供的,實際上是4種優惠工具:第1種是過戶成本援助;第2種是臨時利率下調;第3是永久性的利率購買,不過這有較高的前期成本,但在貸款期間,買家能享受較低的利率;第4種,對正在建設的房屋延長鎖定利率,也就是說,如果在利率比較低的時候,買家可以在較長的時間內鎖住利率,以防利率再次飆升。當然也有建築商提供價降優惠,或這是其它種類的優惠。

買新房需不需要經紀人?

還有一個買新房可能獲得更大優惠的方式。雖然買新房不需要買方經紀人,不過有時買新房找經紀人會更具優勢,而且建築商並不會因為你沒有找經紀人,就把經紀人佣金折讓給買家。經常和建築商打交道的經紀人,會更清楚建築商的底線,懂得如何跟建築商拿到更多優惠。有興趣買家,不妨可以試試看。◇

責任編輯:李曜宇

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