中共房產政策大逆轉 專家:難以運行

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【大紀元2023年11月27日訊】(大紀元記者程靜、易如採訪報導)近日,中共推出救市兩大招:「三個不低於」和「房企融資白名單」。房地產股因此一度走高,不過今天(27日)轉跌。專家分析,中共新三線逆轉了原三條紅線,實屬折騰,實際難以運行;幾年來經濟基本空轉,中共欲尋求新的經濟支柱,但在計劃經濟框架下難逃崩坍命運。

中共救市兩大招 房地產股走高又轉跌

週一(27日),A股三大股指收跌,香港恆指跌34點,地產股受壓。旭輝控股集團跌11.4%,融創中國挫10.4%,龍湖降4.1%,中國恆大跌1.9%,碧桂園挫3.1%,新世界急瀉6.4%等。

此前,中共推出救市兩大招。中外多家媒體上週報導,當局擬設立「房企白名單」,涵蓋約50家地產商,包括國企及大型民企,它們將獲得政策及金融資源的全力呵護。

此外,據《證券日報》報導,中共央行、金融監管總局、中證監等三大部委17日聯合召開金融機構座談會,向各銀行提出「三個不低於」要求:一、本行自身房地產貸款增速不低於銀行行業平均房地產貸款增速;二、對非國有房企貸款增速不低於本行房地產貸款增速;三、對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。

房地產股應聲而漲。上週四香港恆生中國內地地產指數前市上漲4.3%,上週以來的漲幅擴大至9.1%。旭輝大漲55%,遠洋集團上漲28%,碧桂園、佳兆業集團、雅居樂集團、富力地產和龍光集團漲幅在11%至18%之間。

中華經濟研究院第一研究所助研究員王國臣日前對大紀元表示,「這是預料之中的。」他上週曾報告中國房地產問題不可拖過明年,否則債務問題會越滾越大,經濟會持續衰退,還錢能力下降,一定會出問題。

過去十個月,中國房地產銷售的年增率不斷下滑,或是連續的負增長。王國臣說,確實老百姓沒錢去買房,或不敢買房,導致今年開發商經營更加困難,這是房地產問題越來越嚴重的關鍵因素。

三條紅線引爆雷潮 新三線大翻轉

中共此前制定的「三條紅線」意在限制銀行向房企放貸。2020年,中共提出房地產政策三條紅線。第一是不含墊款的資產負債率不應大於70%,第二是淨負債率不應大於100%,第三是現金與短債之比不應小於1倍。

根據「三條紅線」觸線的嚴重情況不同,分紅、橙、黃、綠「四檔監管」,最嚴重的紅檔三條全觸,便會禁止房地產企業新增有息貸款。

「三條紅線」出發點是遏制房地產企業舉債擴張的金融風險。然而,在實際執行的過程中,該政策造成大量房地產企業財務困難,以至於破產,地方政府土地財政難以為繼,引發企業破產潮、公務員降薪潮、購房者停貸潮等等。

中國房地產占整個經濟總量約1/4。近年來,民營房企巨頭恆大、碧桂園等接連爆雷,嚴重拖累經濟。

週一(27日),中共8個部門再聯合公布支持民營經濟25條,重點要求金融機構加大對民企的金融支持力度,「不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸」。這是半年內最少第4度發布有關撐民企的文件。

「三條紅線」則變成「三個不低於」,中共特別要求銀行對房企(尤其是民間房企)放貸必須維持一定增長速度。

王國臣表示,首先新三線的「三個不低於」宣示的就是三條紅線的結束,因為監管房企貸款的緊箍咒拿掉了,換成去保房地產企業,而這樣的措施也不是今年才開始,事實上去年的金融十六條就已經說要應放盡放,而且要放寬貸款的標準。

「只不過那時候是行政命令,或者是口頭說法,現在確實是制定成具體政策。」

冒風險放貸?銀行不良資產或大幅上升

迄今,央行上海總部緊跟中央積極響應,表示金融機構將落實房地產「金融16條」,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求;對於正常經營的房地產企業不惜貸、不抽貸、不斷貸。繼續用好「第二支箭」(民企債券融資)支持民營企業。

王國臣說,如果真的響應中央的政策,那真的會造成銀行的不良資產大幅上升,所以金融危機也是後續,尤其是銀行危機,可能要關注。

事實上,「銀行放貸仍然是謹慎的,所以為什麼從去年到現在還要特別頒布『三個不低於』,銀行也知道如果把錢借給這些開發商、這些房企,很可能到最後都變成不良資產,或者是呆帳。

「這樣對於他們自己的升遷是個問題,更嚴重的可能會因此而被說是貪污,那還有刑事責任。但現在當局要求放貸,我覺得那要看啊,因為地方銀行仍然會卡,擔憂後續會不會坐牢,所以貸款會不會這麼積極地放開是個問題。」

中國問題專家王赫此前也對大紀元說,即使中共給各銀行施加壓力,要求放高額貸款,「但是各個商業銀行有自身的利益考量,它們自己都不看好房地產,而且這些房地產公司並沒有優質資產來提供抵押。這種情況下,放債出去不是找死?」

王赫認為,「這個白名單制度,除非是當地有硬性的政治指令,強壓下來,否則一樣是難以落地,難以運行。」

救房企後效應:開發商可能會更猖狂

此外,王國臣說,「我覺得比較擔心的是,年初時樓繼偉有提到誰家的孩子自己抱,表達出來的是一種道德風險,也就是說,這些房地產開發商不負責任地圈錢圈地,炒房到最後搞得一大堆債,到最後還是要中央買單。

「那以後怎麼辦呢?中央的約束會更沒有效果,因為這些開放商知道大到不能倒,中央一定會保,所以以後的建商行為可能會更加猖狂或瘋狂,我覺得是這樣。」

北京當局定的50家白名單不見得最大企業都在內,所以,王國臣認為,北京當局仍然在做一個最後掙扎,就是告訴這些開發商,我仍然會挑選要保的對象,不是說每一個大的我都會保,所以這還是延續「有保有壓」的做法。

這開啟了房地產行業的兼併時期。那些個別大型房企倘未能上榜,恐如被宣判「死刑」。

「這讓開發商仍然有一種不可預期性,北京當局到底會不會保我?個個有希望,可是又人人沒把握。」王國臣說,「可是當局不會告訴你,它選擇的標準是什麼,我覺得他們退而求其次到現在的做法是這樣的。」

中共從三條紅線到新三條,政策朝令夕改,王國臣說,那也是被迫要改的。

「這個問題已經從2021年年底恆大爆雷到現在,到底要救還是要讓它倒,已經拖到快邁入第三年了。所以一定要解決。當然它解決方法仍然是用一種中共習慣性的計劃命令的方法去處理。」

經濟結構問題 房地產泡沫遲早會爆雷

至於房企爆雷的根源,王國臣認為,中國大陸的炒房本身就已經是泡沫了,這可以從很多指標來看,世界上最普遍的標準是房價跟所得比,上海幾乎是世界之冠。

「所以中國房地產泡沫始終都存在,之前我說過,就像定時炸彈,它可能是10年後爆,當局三道紅線就是導火線,也就是說在這個拆彈過程中,從十年可能縮短成一年。」

總之,王國臣說,「那個氛圍或結構是存在的,房地產泡沫一定會爆破,哪時候爆不曉得,可是三道紅線縮短了這個過程,那它當下就引爆了。

「如果在一般民主國家,一任四年兩任八年,大概所有的民主國家元首都不會想十年以後的事情。但是中共黨魁習近平是終身任期,可能覺得長痛不如短痛。

「可是這種做法當初也說過,他太高估中共的能力,也太低估房地產的複雜性,所以才搞到恆大爆雷之後,不知道怎麼去處理這件事。」

中國經濟基本空轉 房地產很難再成為經濟支柱

王國臣說,「直到今天,北京又走回頭路去拯救這些房企,我覺得那是個折騰,從2020年的三道紅線到現在,又回到了2020年前,所以,這近四年中國經濟基本上就等於是空轉了。

「我覺得後續的房地產市場也不會再像過去這麼活絡,而且也很難再成為中國大陸經濟的支柱。」

王國臣認為,「現在的處理就只是一個消極目標,就是讓房地產風暴不會演變成一種金融風暴,可是它不是一個積極目標,即希望房地產市場有多活絡來刺激經濟。」「不求它表現多好,只求它不要製造問題。」

對於中國的經濟支柱,王國臣認為,「北京現在想著電動車,然後六大戰略產業,半導體、芯片啊,人工智能等,當然這些東西很困難,不過它是希望這些成為支柱產業,而不是房地產了。」

「但是這些操作模式跟房地產一樣」,王國臣說,因為這就是計劃經濟的遺害,北京還活在計劃經濟的思維,大政府、政府補貼,然後讓這個產業起來。

當然第一就可能造成產能過剩,第二個可能會有很多的虛假跟貪污,就像芯片,後來陸陸續續、直到最近都還有假芯片。所以,他認為,政府不斷地介入到產業裡就很難避免這些行為。◇

責任編輯:吳灝#

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