西雅圖2023年房市回顧與展望

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【大紀元2024年01月25日訊】(大紀元記者燕瑾西雅圖編譯報導)西雅圖地區的房價在經歷多年的增長後於2023年跌至十多年來未見的水平,顯示出該地區房地產市場在高抵押貸款利率抑制了買方和賣方的熱情後遭受的打擊。

華盛頓大學華盛頓州房地產研究中心副主任梅森·維蘭特(Mason Virant)在接受《西雅圖時報》採訪時說,美國西北多重上市服務公司於1月18日公布的2023年年終數據表明,價格下跌後的西雅圖地區房地產市場「終於回歸現實」。

2023年房市降溫在華州西部地區表現不一。在較容易負擔得起的農村各縣,如克拉勒姆縣(Clallam)、考利茨縣(Cowlitz)和斯卡吉特縣(Skagit)等,房價仍有所上漲;而在靠近西雅圖市的幾個縣,獨棟住宅價格中位數同比下降了3%到4%。」

其中,金縣獨棟住宅房價中位數約為87.6萬美元,下降了3%;斯諾霍米什縣為73.75萬美元,下降了4%;皮爾斯縣為53.5萬美元,下降了3%。這是自2011年以來,這三個縣的獨棟住宅房價中位數首次同比下降(金縣房價在2019年曾一度下降1%)。唯一例外的是基薩普縣(Kitsap),那裡的房價中位數與2022年持平,為54萬美元。

然而,儘管房價下跌,潛在購房者仍感不安。

華大華盛頓州房地產研究中心的住房負擔能力指數顯示,在金縣、斯諾霍米什縣、皮爾斯縣和基薩普縣,收入處於所在縣中位數範疇的家庭都負擔不起當地中位數房價的抵押貸款。事實上,華州39個縣中,只有三個縣中位數收入的家庭能夠負擔得起當地中等價位的房屋。

房地產研究中心的這項分析使用的是2023年秋季的數據,假設首付比例為20%,並將支付按揭貸款的支出定義在不超過家庭總收入的25%。

不僅如此,2023年房價的下跌幅度,並不能抵消房價從疫情初期到2022年的飆升速度:金縣獨棟住宅房價的中位數現在依然比2019年高30%;而偏遠地區由於遠程工作的興起,房價增長幅度更大:斯諾霍米什縣自2019年以來增長了48%,皮爾斯縣增長了45%。

面對高房價,房地產研究中心副主任維蘭特說,一些本可以在2020年或2021年買得起獨棟住宅的購房者,轉而尋求更實惠的公寓房。

抵押貸款利率在2023年10月以接近8%的比例,達到了2000年以來的最高水平,令房屋銷售量減少。金縣獨棟住宅和公寓銷量同比暴跌24%,斯諾霍米什縣、皮爾斯縣和基薩普縣分別暴跌了26%、27%和22%。

塔科馬市溫德米爾阿博德(Windermere Abode)房地產公司經紀人詹妮·韋策爾(Jenny Wetzel)說,許多購房者發現,他們支付的抵押貸款額會「遠遠高於可能支付的房租」。因此,有些購房者不得不選擇租房。

而潛在賣家也不願放棄已享受的低抵押貸款利率。與2022年相比,2023年金縣新上市的獨棟住宅和公寓減少了27%,而2021年至2022年僅減少了8%;斯諾霍米什縣上市房源2023年減少33%,皮爾斯縣減少30%。

有弊就有利。2023年房市降溫,購房者的競價戰便由強轉弱。金縣獨棟住宅的平均售價僅比掛牌價高出半個百分點,而在2021年和2022年,房屋平均售價比掛牌價分別高出7%和4.5%。

金縣銷售獨棟住宅在2023年平均需要五到六週時間,而在2021年,則不到兩週。較慢的房屋出售速度為購房者提供了更多的考慮時間和提出附帶條件的機會。

進入2024年1月,美國30年期抵押貸款平均利率在連續兩週上漲之後,於1月18日降至6.6%,這是自2023年5月以來的最低水平。對於面臨房價不斷上漲,且為市場上相對較少的房源激烈競爭的購房者來說,不啻是個好消息。

受歡迎的15年期固定利率抵押貸款的借款成本也有所降低,平均利率從一月份第二週的5.87%下降到現在的5.76%。一年前,該利率平均為5.28%。

儘管如此,目前的平均利率仍遠高於兩年前的3.56%。如果房貸利率繼續下降,許多經濟學家預期,這會有助於在2月下旬開始的春季傳統購房季中刺激需求。然而,經濟學家目前普遍預測30年期抵押貸款的平均利率不會降至6%以下。

責任編輯:舜華

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