葉曉:斷崖式下跌 中國房市陷三大魔咒

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【大紀元2024年04月22日訊】中共國家統計局日前公布一季度GDP同比增長5.3%,高於市場預期的4.9%和去年四季度的5.2%,網友嘲笑投資、消費、淨出口三駕馬車都熄火了,還跑這麼快,純屬第四架馬車統計局的功勞。

不過,連第四架馬車也「拉動」不起來的是中共的房地產,實在是爛泥扶不上牆,造假都沒法造,中共也不得不承認1-3月份,全國房地產開發投資22082億元,按可比口徑計算同比下降9.5%。這是房地產投資連續第四個季度的負增長。

全國房價比頂峰下降21%,45城連降3個月

中共國家統計局近期公布,2024年3月份,全國新建住宅銷售額和銷售面積分別為9296億元和9383萬平方米,平均成交價格9907元/平方米,與2023年4月頂峰的12469元/平方米相比,每平方米下降2562元,降幅達21%。

與2023年4月相比,2024年3月份,包括北京、天津等10個省份的東部地區的新建住宅平均成交價格下降21.6%。

在國家統計局納入統計的70個大中城市中,有57個城市新建住宅價格指數環比2月份下跌。一季度,45個城市的新建住房價格指數連續下跌。

一季度,全國新建商品房的住宅銷售面積同比下降23.4%,降幅超過了2023年全年的8.2%。3月末,商品房待售面積中的住宅待售面積同比增長23.9%。日經中文評論,持續的銷售低迷導致庫存增加,房地產企業對新增投資持慎重態度。

二手房方面,根據中國房地產指數系統百城價格指數,2024年1-2月百城二手住宅價格累計下跌0.93%,跌幅較2023年同期擴大0.80個百分點。重點25城二手住宅成交套數同比下降13.1%

斷崖式下跌,深圳二手房陷成交窪地

房價下跌,深圳的中產們為了及時止損,斷崖式拋售房產,但在經濟大環境不好的情況下,賣的沒有買的精,房價抗跌成了買家出手的核心指標,而降價賣房成了賣家不得已的選擇。

據樂有家研究中心數據,2023年深圳二手房成交周期平均為178天,是近5年的最高點。2021年客戶平均看8.9套房就會成交,2022年是11.3套,2023年是13.2套。在買房市場馬拉松式的挑房過程中,降價幾乎就是唯一的出路。

2023年,深圳二手房成交均價約為每平米6.5萬元,同比下跌12%,較2021年一季度歷史最高點每平米8.3萬元/平方米下跌22%。部分片區及樓盤的成交價打回5年前的2018年,與最高點相比跌幅30%-40%。

2023 年,深圳二手房成交最活躍的30個熱點片區,房價同比全跌。部分豪宅片區出現雙位數的降幅,前海、蛇口、香蜜湖、後海二手房價同比分別下降12.3%、16.5%、12.7%、18.0%。

據樂有家研究中心統計,深圳2024年3月成交的二手房當中,有81.4%房源以低於2021年2月發布的參考價成交。

量價齊跌成了深圳二手房市場的新常態。2023年上半年,深圳的2.7萬名中介共賣出2萬套二手房,一名中介一年只能賣掉1套房。

2021年初,業主「小飛俠」意欲480萬出售2017年48平米的精裝房,直到兩年後的2023年6月才降價160萬賣掉這套緊鄰寶安翻身地鐵站的老破小。

2023年,業主楚楚以335萬元的小區最低價將自己的房子掛盤一年,無人問津,最後降價70萬賣掉。2017年以251萬入手的房,加上稅費、家具家電是260萬出頭,算上賣房中介費,幾乎和成交價265萬持平,但5年的42萬的利息就虧掉了。另一業主林欣比成本價降價130萬才賣掉一套2018年的房子。

中共的房市目前就是這樣一個殭屍產業,量價齊跌,全國都這樣,據中國房地產指數百城價格指數的調查數據顯示,2024年3月,全國100個城市二手住宅平均價格環比下跌0.56%,同比跌幅擴大至4.80%。

專家:房地產三個「下降螺旋」

日前,野村證券中國首席經濟學家陸挺指出,今年一二月,房地產降幅比較大的不是一二線城市,而是三四線城市,三四線城市的房地產下行原因是三個「下降螺旋」導致,即三個負循環。

第一是房價與地產銷售之間的關係。過去三年,國內很多地方房價持續下行,而在房價走低的時候大家往往不會積極買房,可能又造成新的房價下跌壓力。

第二是保交樓與新房銷售之間的關係。大城市尤其是一線城市的保交樓問題不是那麼嚴重,即使存在也主要是新房質量問題,但現在新房質量問題也開始影響一線城市居民購買新房的積極性;保交樓問題主要發生在部分低線城市,很多低線城市往往人口流出、增長乏力、基本面欠佳,一旦產生保交樓問題,大家轉而不買新房、只買二手房,開發商就更可能面臨資金鍊斷裂風險,進一步加劇保交樓問題。

第三是開發商買地、地方財政與新房銷售之間的關係。房地產開發商減少購地,地方政府土地收入就會下降,地方政府支出隨之減少,可能影響當地公務員和其他機關事業單位員工的工資。而越是在低線城市,這部分人群越是當地消費和投資的主力。

陸廷認為,以上三個「下降螺旋」現在還沒被徹底打破,是現階段面臨的主要問題和難點。我認為房地產仍值得高度重視。房地產這個行業已經超跌,但房地產還沒有企穩,房地產板塊還在方方面面地影響中國經濟。

其實,專家所說的三個負循環,其實質為中共房地產衰落的互為因果的三個魔咒,根本原因是中共當局強調政治安全,維護極權獨裁,打擊民企,打壓房地產,國進民退,重回計劃經濟,步步皆昏招導致的。

一季度宏觀數據五衝突,凸顯GDP造假

中共一季度宏觀經濟數據第一個衝突是實際GDP同比增長5.3%,但名義GDP同比僅增長4.2%,名義增速反而顯著低於實際增速,GDP平減指數為-1.1,要麼就是造假太嚴重,要麼就是通縮太嚴重,市場對經濟完全沒有信心。

第二個衝突是,為何在房地產投資下跌近10%,地方債淨融資為負值和一季度專項債發行進度減緩的情況下,投資增速高達近9%?

第三個衝突是,3月社會融資規模存量和人民幣貸款同比分別為8.7%和9.2%,較2023年底分別減少0.8%和1.2%,明顯下跌,一季度新增社融同比少增1.6萬億,新增人民幣貸款同比少增1.1萬億。金融數據不給力,經濟動力從何而來?

第四個衝突是,3月進出口總值3.56萬億元,同比下降1.3%。其中,出口1.99萬億元,下降3.8%,一季度實際使用外資也同比下降26.1%,GDP是如何成長的?

第五個衝突是,中國財政部公布今年一、二月財政收支情況,個人所得稅3262億元,同比下降15.9%。證券交易印花稅150億元,同比下降46.8%。民眾收入銳減,股市跌成股民奔赴美使館微博求救的「哭牆」模式,消費疲弱,對GDP 的貢獻從何而來?

其實,何止是房地產,中國經濟已是千瘡百孔。中共還一個勁地捂住百姓的嘴,高唱經濟光明論,忽悠經濟超預期增長。

(大紀元首發)

責任編輯:任真

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