【大纪元2月7日讯】（大纪元记者岳定明麻州波士顿报导）对于那些财务陷入困境、还款（缴交供房费）出现困难的屋主，想要避免房子被银行法拍，除了可以采用“短卖”（Short Sale）的方式，还可以通过创意的财务处理方式（Creative Financing），将房子出手，避免被法拍或宣告破产。波士顿Midtown Properties地产公司老板、资深房地产经纪人Jason Pan潘先生，专精此类财务解决方案。他在接受本报采访时，介绍了他运用“屋主提供贷款”（Owner Financing）的财务方式协助客户解决问题的成功经验。
正式法拍前仍有六个月时间解决问题
潘先生表示，通常屋主从付不出供房费，到房子实际被银行法拍，整个期间至少有六个月的时间。一开始，当屋主出现违约时，银行会寄信或打电话通知他。三次违约未付款，按照法律，银行可以进入法拍（Foreclosure）程序。但今年开始，麻州多加了九十天的时间。也就是在三次通知无效后，银行必须寄一封信，告诉屋主有九十天的时间把问题解决掉。
九十天之后，如果问题还没有解决，银行可以向法院申报屋主欠款未还，正式登记进入法拍程序。
在麻州，银行在法院登记后，必须先刊登三次广告（通常是在二、三个星期之内），才可正式把房子放到巿场上去拍卖。除此之外，由于去年法拍案件太多，法院处理不及，所以时间越拖越长，现在法院大概需要七个星期的时间处理。换言之，从房主开始不付贷款，到房子真正被银行法拍，期间有至少半年的时间。
在这半年里，屋主有机会把房子放到巿场上去卖，或者运用一些财务方法来解决问题。最好不要宣布破产或者被法拍，因为宣布破产对信用分数影响相当大，恐怕要十年才能恢复；被法拍也会使信用分数大跌，需要好几年时间才能回昇。
哪些情况下适合“屋主提供贷款”的方式
潘先生解释说，如果贷款的欠款额在目前房子巿价的百分之八十到百分之百，加上前几年的利息不高，假设贷款利率在百分之五或六左右的话，类似这种条件，房主可以考虑用“屋主提供贷款（Owner Financing）”的方式来加速出手。
所谓的“屋主提供贷款”，就是买房子的人不是跟银行贷款，而是向卖房子的人借钱。
“我现在卖的房子就是这个情况，原本的房主欠的钱跟房子目前的巿价非常的接近，考虑到房子的条件，因为住了二十年，厨房也旧了，浴室也旧了，要修缮好放到巿场去卖需要二到四万。但是当他连贷款都还不起的时候，二万块就是很大的负担了。我帮他找到一个买主。这类买房子的人通常是手边有钱，但信用不够，借不到足够的钱买房”，潘先生举例说。
“有些人是做餐馆的，有些人是刚找到工作，存了一些钱，但信用仍然不是很好，所以申请贷款不够付到二十七、八万，但是有头期款，或是家里有人愿意帮忙。这些人没办法向银行借钱买房，但可以买Owner Financing的房子”，潘先生进一步解释说。
换言之，“屋主提供贷款”的意思，相当于是买主把原房主的贷款给承接下来。但这也只是短暂的解决办法，让卖主有多几年的时间，把财务的问题解决掉。对买主而言，差别就在于买房贷款的对象不是银行，而是原来的屋主。潘先生指出：“必须知道的是卖主借这个钱呢，他本身还有贷款。所以最好的方式，是在一两年内，买主把信用建立好，向银行做再融资（Re-Finance）），把卖主这个的帐解决掉。”
这个作法的风险在于，买主要照时间付供房费，卖主也要按时把钱还给银行。但“屋主提供贷款”的方式对双方也都有好处：卖主可争取时间，解决经济问题；买主也能如愿立刻买到房子。等搬进去一两年，把自己的信用建立好，再向银行借钱，将原来卖主的贷款还掉。或者两三年以后把房子卖掉，到时房价很可能会增加。
潘先生表示，一般而言，巿场上有关出售“屋主提供贷款”的房子的信息比较少，很难找到，有兴趣进一步了解的人，需要找专精这类业务的经纪人咨询。潘先生的联系方式是，电话：617-834-4071。◇
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