【大纪元2018年04月09日讯】文：Michael Repka・DeLeon Realty CEO/ 译：李欧
在湾区，尽管很多房产卖家选择信任度较高的卖房经纪，签署了一份看似非常合适的上市协议。然而，在卖方经纪要求签署的上市协议细节中，仍可能存在恶意。
许多卖家误以为，他们可以在没有审查的情况下，签署由加州房地产经纪人协会（C.A.R.），或半岛区域数据服务（PRDS）发布的“标准格式”上市合同。这些合同一般由卖房经纪人拟定，并且有很多细则需要卖家仔细审订，更好的是交由房地产律师审核。经过详细考虑的“标准格式”合同，卖家应该还要准备一份全面的附录，说明协议的确切性，并确保双方得到公平对待。以下是签署上市合同前，卖家要小心的8个陷阱。
1.利益冲突
很难避免的一件事——个人地产经纪担任双边代理，他们的买家之一也可能对他们的一个上市房感兴趣。尤其，许多买家向自己的经纪人寻求更好的价格，或是通过经纪人的上市房取得部分佣金的退款。
因此，卖家应该与卖房经纪进行了解，如果该经纪或其办公室中的其他经纪代表了买方，这些情况将如何处理。
2.未披露的转介费用
不幸的是，一些经纪表示他们不会在自己的房源上，同时又代表买家。然而，如果他们将潜在买家推荐给办公室里的其他经纪，他们会收取一笔不小的转介费用。 因此，卖家可能会收到有偏颇的建议，而不知道某个特定报价如果被接受了，那么卖家经纪就会得到更多的钱。
某些人认为，根据加州的法律，这些转介费并不要求在接受报价前，向卖方披露。但卖家为了保护自己，应在合同附录中要求披露所有转介费，或者理想的情况是，卖家经纪应该放弃买方佣金，如果他的买家购买该房产时。
3.上市合同缺乏专属性
卖家在签署上市合同之前，还有很多谈判权力。例如，包含卖家经纪提供何种语言在哪些市场上行销房产。在这方面，经纪应提供很大的自由度。通常卖家经纪可以选择任何媒介来宣传和推销，除非卖家另有书面指示。
因此，上市合同附录应该包括一个关于经纪将提供营销手法的详尽分类，如任何广告的大小和频率、电视广告的数量、介绍册的类型、房产视频，或甚至国际营销的范围，以及任何其他相关的营销技巧。
4.无法量化的陈述
卖家应当小心任何经纪类似以下的陈述：“我会积极地进行市场推广”、“我会把每一块石头都翻过来，直到我找到买家”或“我有一个潜在买家的秘密名单，一定有人会买你的房子”。
同样，卖家应该特别谨慎，当经纪声称“有买方将会尽快签署上市合同”等这类的说法。如果这些陈述都是真实的，那么应该用可以衡量的术语来具体确定它们。
5.上市合同的期限
一旦卖家签署了上市合同，他们必须为合约期间支付佣金，除非他们能够证明卖家经纪没有达到合同要求。在签署上市协议之前，卖家应协商缩短上市的时间，例如，房屋上市后不超过45天，而不是让经纪将其绑定到90天或180天的上市协议。
如果房产在上市期间没有出售，卖方可以选择延长协议，只要他们对卖家经纪展示的整体工作和工作质量感到满意。然而，当卖家经纪不符合期望时，卖家不应该延长合同。
6.卖家的成本和上市质量
卖家经纪还应该为上市房进行财务支出与规划。假如在签署合同中，按照卖家的要求应该进行房产布置、结构检查或虫害检查等工作，经纪就要去落实，但如今，并非大多数经纪能做到这一点。
这些工作不仅可以减轻卖家的一些成本，还可以确保经纪完全掌握上市成果。在签署上市合同之前，卖方还应向经纪索取之前上市的其他房产照片，以便卖方确定设计和家具的质量。
换句话说，卖家要知道他们的房子将交由一个，符合他们风格且适当的经纪来进行上市包装。
7.卖方经纪的经验与销量
一些房产代理商会宣传其办公室中所有独立经纪人的销售总量，而不是个人统计数据，来分散客户注意到经验和数量不足的某些经纪人。
值得留意的是，大多数代理商允许独立经纪利用其代理执照进行营销目的。这些经纪不是代理商的员工，他们通常在其他代理商的销售业绩中没有任何经济利益。
因此，很多独立经纪或其团队都无法专注为卖家服务，他们的办公室内合作甚少，如果有的话只是少部分的内部合作。
8.托管的付费
上市合同的附录应明确指出，卖家经纪将在上市期间支付的项目。有时候根据合同规定，经纪会同意支付某些项目，他们可以通过托管方（Escrow）向卖家报销，或者相反，卖家必须提前支付某些项目，当托管结束时，经纪将透过托管支出费用。
假如都不是以上的支付方法，卖方应该要非常小心地确保他们了解每一个项目费用，并记录在上市合同中。
由于涉及不少的额外费用，但是卖家如果在签署前合同前，由独立住宅房地产律师审查上市合同和相关附录，将会获得优势。此外，卖家应要求书面列印该地区所有卖家经纪的销售情况，以确保卖方准确了解经纪的销售量和经验值。
德立昂地产DeLeon Realty
网站：deleonrealty.com
本文刊载于旧金山3月31日地产版
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责任编辑：李欧
