【大纪元2021年10月02日讯】（记者李扪心综合报导）本周二（9月28日），政府出台了两项有关房地产投资者的政策和执行细则。其一是住房投资者的利税抵扣分阶段取消的细则，这是今年3月政府出台的多项限制住房投资者的政策之一；
此政策将在10月1日正式开始实施，在2025年3月底的财政年度之前，分阶段取消对住房投资者以房贷利率来抵扣收入所得税的政策。根据财务部的计算，这项政策将使住房投资者在4年内损失（少赚）超过10亿元。
另一个是有关商业租赁条款的改变，而且在当天立即生效。主要是当商业租户受到大瘟疫（Covid-19）限制（比如封锁或限制营业等）的影响时，可以要求只支付“公平比例”的租金。那些无法与租户就公平租金达成一致的房东，将被迫进入仲裁法庭进行仲裁。
另外，住房租赁合同不得在（因大瘟疫）四级封锁时终止，就是房东不能在最严格封锁时把租户赶出去。
“新建筑”仍获利息抵扣20年
今年3 月，政府宣布了一系列新的住房政策，以期控制过热的住房市场。其中包括延长明线测试（Bright Line Test）至10年，即10年内转卖非自住房产将需缴纳收入所得税，以及取消从所得税中扣除出租住宅房屋贷款利息的规定。
取消利息抵扣政策，意味着不允许对今年3月27日之后购买的现有房产进行抵扣，而在该日期之前购买的现有房产的抵扣，将在2021年10月1日至2025年3月31日之间逐步取消。
但是新建的房产不受该政策的约束，这意味着新建住房仍然可以得到利息抵扣的优惠。
周二发布的政策详情，定义了政府所提议的“新建筑”的内容，在 2020 年 3 月 27 日或之后收到合规证书的新建物业，可以从证书颁发之日起享受20 年的利息抵扣。
对“新建筑”的豁免，将适用于在这20 年期间，最初的购买者和之后所有其他的所有者。它也适用于专门建造出租房的开发项目。
但不定期偶尔出租的房产，包括度假屋，则将受到这个规则变化的影响，不会得到豁免。
哪些房产仍可享受利息抵扣政策
在政府公布的细则中，有一些种类的房地产可以得到豁免。其中包括：
‧ 屋主（自住的）主要房屋，包括那些其中一部分出租给室友或者是寄宿生的主要房屋；
‧ 农业用地；
‧ 商业住宿，包括酒店、汽车旅馆、旅馆，但不包括那些用于提供短期住宿用途的住宅，比如AirBNB等；
‧ 某些毛利人的土地；
‧ 紧急、过渡、社会和议会住房；
‧ 护理设施、退休村和疗养院；
‧ 员工宿舍；
‧ 学生宿舍；
‧ 新西兰境外的土地。
另外，根据税务局，“建议利息限制规则，不适用于大多数核心业务不涉及住宅用地的公司。这些公司的住宅物业（包括新建建筑）占其总资产的一半以下。
但对于5人以下或受托人拥有50% 以上股份的公司（称为封闭公司），即使其核心业务不涉及住宅用地，通常也必须适用这些规则；建议例外的封闭公司，是毛利机构或由毛利机构全资拥有的。”
新规则 政府4年税收增10亿元
根据政府的5年逐步取消税收抵扣计划，从今年10月1日到2023年3月31日，将近一年半的时间里，将有25%的税收抵扣被取消（仍有75%利税可以抵扣）；
从2023年4月1日到2024年3月31日的财年里，将有50%的税收抵扣被取消（仍有50%利税可以抵扣）；
从2024年4月1日到2025年3月31日，将有75%的税收抵扣被取消（仍有25%利税可以抵扣）；
2025年4月1日之后，税收抵扣将全部被取消。
税务局估计，这一变化将在 2022 财年产生 8000 万元的税收，之后的2023 年为 2 亿元，2024 年为 3.5 亿元，2025 年为 4.9 亿元，到2026 年全部取消后，为 6.5 亿元。
前4年共可增税11.2亿元。这笔钱也是房地产投资者少赚的钱。
政府：不会导致租金上涨
对于这项取消政策，新西兰房地产投资者联合会（NZ Property Investor Federation）的执行官莎容‧卡尔维克（Sharon Cullwick）表示，虽然该政策的细节比他们原本预期的要好，但大多数投资者宁愿它根本就不存在。
“对于（全国）150 万租房者来说，这是一项糟糕的政策。这根本不是一项对他们有帮助的政策，而是一种‘租户’税。”
卡尔维克说，该政策不仅会促使投资者购买新建筑，还会促使他们将现有房产出租给社区住房供应商或政府建房机构Kainga Ora，因为似乎只有在这种情况下，才可以申请利税抵扣。
她认为该政策不会在短期内对房价产生影响，但会进一步减少私人出租房的供应；投资者也会因为需要收回成本而提高租金。
税务部长戴维-帕克 (David Parker) 表示，规则的变化，确实将会降低许多房东可以从出租物业中获得的给定租金回报，但租金已经不再由房东面临的成本所决定，而是“基本上取决于人们的支付能力”，应该没有多少上涨余地了。
他认为，租房者对于租金的承受能力，基本上已经被推到极限了。“总的来说，房东已经尽可能多地向租户收取租金了”，他说。
数据分析公司Infometrics的高级经济学家布拉德-奥尔森（Brad Olsen）表示，“这项政策将增加房东的成本，因此他们可能会向租户收取更高的费用，但无论如何他们都在这样做，所以它会走多远还有待观察。”
他补充说，随着房贷利率的上升，房屋贷款的债务成本也会上升，这也会被计入出租业主的成本之中。这可能成为房东上调租金的另一个因素。
商业租赁突加新条款
有关商业租赁的新条款，是政府在公布上诉取消政策后突然发布的，并且立即生效。房地产委员会（Property Council）也立即发表了一份声明，称这一突然的变化，是“对国家脊梁的一种打击”。
在去年第一次封锁后，工党宣布了一项类似的计划，但遭到当时执政的联盟伙伴优先党的阻挠。时任副总理温斯顿‧彼得斯（Winston Peters）当时表示，强迫业主仲裁将违反商业合同的神圣性，并提出了一项自愿计划取代强制规定。
当时也确实有一些商业地产的所有者，主动减免商家租户在封锁期间的租金。◇
责任编辑：筱康
