【大纪元2021年05月15日讯】（大纪元记者李欧采访报导）“美国地产热点：李欧笔记”YouTube频道，本周邀请加州房地产经纪陈建友（Kenny）作客访谈。说起Kenny，或许有不少人认识他，除了他在各媒体上非常活跃之外，几年前他也经常在“大纪元”上投稿，近年更是经营起自己的多个视频，每周更新房市、谈论房地产法律问题、讲解地产贷款知识，而且从加州南到加州北，都有所属的Agents服务当地民众，堪称全方位加州地产经纪。
李欧问：加州现在允许符合规定的房东可以申请80%的租金补助，或者房客可以申请25%租金补助，关于这个租金援助 (Rent Relief Program)，现在有更新的消息吗？或是有什么相关的案例可以分享给我们？
Kenny答：现在已经有很多人把申请表交给政府，但还没听说有人得到通知或已经被接受了，可能还要等一段时间。关于如何符合申请资格，首先房客的收入不得高于该县的中位收入的80%，在这个前提下，房东必须接受政府所提出的条件：不得追讨过去所拖欠的任何租金。房东的好处是可以得到去年三月到今年四月底，共13个月的80%租金补助。虽然，房东少了20%的租金，但不用到小额法庭控告房客。
李欧问：有什么情况，房东会放弃这个租金补助？
Kenny答：与房东急迫要卖房有关。因为如果房东接受政府的补助条件，就必须允许房客居住到今年6月30日，而且从7月1日开始，也无法以拖欠租金为由到小额法院去驱逐房客。另外一种情况是，有些房东不甘心放弃20%的租金，他们可能觉得13个月以来受了很大的委屈，没租金收入又要缴房贷，造成房东的心理不平衡，因而不愿失去20%的租金。第三种是房客的收入过高，无法符合申请条件。
李欧问：如果房东不申请补助，是否变成房客申请部分补助？
Kenny答：对，没错。这个计划允许房东不参与的情况下，房客可以申请部分补助，大约最高20%。但前提是，房客仍要符合收入条件。
李欧问：在疫情一年多以来，房东、房客之间有没有发生什么案例可以分享？
Kenny答：疫情之下，现在加州州政府允许各个城市设置自己的行政命令，例如CDLA，洛杉矶市的行政命令就比较极端，洛杉矶房东就要更加有耐心，那边的房客根本不需要符合AB 3088的要求，房客一毛钱都不用缴，就可以住到明年的8月份。剩下的其它区域的大多数都是根据州法来执行。
州法也规定房东还没有驱逐房客之前，必须要给予某些具体的通知，而且这些具体的通知是在疫情之前都不需要给的。所以就会发生部分房东因为不熟悉州法的要求，而给错通知。虽然现在州法说，要等到7月1日才可以驱逐房客，但是房东如果不熟悉法律，之前没有给出通知或者是给错通知，就变成之前的等候都是白白等候。有些通知是可以之后弥补的，有些通知则没有办法。
我知道说有某些通知，是关于从去年的3月份到8月31日所拖欠的租金，假如房东要保留今年到小额法院去得到赔偿的话，你要在法律指定的时间，就已经给了房客通知，才可以保留追讨那个期间所拖欠的租金。假如说你没有给到通知，这段期间拖欠的租金，房东就无法再追讨。
李欧问：有需要卖房的房东，其实你不用等到7月1日，可以现在就进行？
Kenny答：对！假如说你有理由想退出租赁市场，包括要卖你的房子，你就不需要等到7月1日，只要给予房客适当的通知。给30天通知或是给60天通知，区别在于这个房客在里面居住了多久，少于一年的话，只需要给30天的通知，住满一年以上就给60天的通知。
另外，假如房东拥有的物业是符合驱逐管制，或者是租金管制的物业的话，那么你就不能够因为你要卖房子，而去解除租赁合同，例如你拥有超过某些单位数量的话，这些房东他们是有受约束的。
李欧问：我们谈一下现在加州房市如何？你有没有什么建议给买自住房与投资房的买家呢？
Kenny答：如果你是要买自住房的话，现在是买房的好时机。因为现在利率还低，我个人的意见是这个利率走跌的概率不大，反而是走高的概率会比较大，所以只要能够找到合适的房子，要很有理性去竞争抢到房子，不要为了抢房而抢房。
那么从投资来讲的话，你要买的房子必须是Location很好的，只要这个投资的回报理想你满意的话你就不要担心， 以后即便房价跌，只要租金不跌，你的回报还是继续维持的，除非这个经济有大萧条的情况，很多房客因为失业，找不到工作而不能够缴租。除非有那个情况之下，你现在投资的话房价即便这么高了，你能够得到你的回报，房价高又何妨呢？！
李欧问：现在整体加州房地产的概况如何？
Kenny答：建友地产集团每个月都有举办三到四次的房地产房市更新直播，那我们共同意见是，目前这个房市得不到舒缓，有几个原因，这个房源继续的收紧，而且买家的买气没有减少，这种前提下，房价肯定一直往上涨。至于这个房市什么时候可以舒缓，我们的看法是可能要等到今年的夏天，大概七、八月份那时候，会有更多的买家把房子推到市场上去卖。但也有可能因为房贷利率的走势是走高的，那时假如说利率一上涨之后，可能买房子的人数会稍微减少，而房源又增加，所以那时候房价就不会涨得像这样子疯狂。
李欧问：为什么在今年夏天可能会有更多的上市房？
Kenny答：从传统来讲的话，夏天一直都是房源最多的时候。另外，今年跟去年都是疫情年，州法允许房东7月1日可以开始到法院去驱赶房客，把房子收回来。之前房东因为对法律不了解，而有犹豫的房东，一但到了七、八月份他们的这个想法就比较清晰了，那个时候他们就比较愿意把房子推到市场上来卖。
李欧问：19号提案今年初生效后，对55岁以上的屋主在换房上有房屋税的优惠，这对房市有实质影响吗？
Kenny答：19号提案给予满55岁的屋主的好处有两方面，之前屋主一生中只能享有一次换房的房屋税优惠，现在增加到3次机会，所以之前有人担心得不到原有房屋税的好处，现在可以不必担心了。但至于这会不会增加换房的人数，还要看个人情况，如果是在同一区换房，房价或许差不多；要大房换小房的话，能够小多少，也决定了你的买价多少；如果是要换新房，新房很可能更高价，就未必买得起。所以，这个好处不是每个人都能得到。因此19号提案未必能够增加满55岁屋主要换房的人数，所以到目前为止还没有看到这个趋势。
还有，19号提案对子女继承房产上有不利因素。旧法允许子女继承房产不限自住用或投资用，不管子女拿这个物业是做什么用途，都可以享用房屋税不涨的优势。但新法只能允许用来自住时，才能享有房屋税的优惠。
李欧问：谢谢Kenny，你最后想补充什么吗？
Kenny答：买房理性，不要为抢房而抢房，要以这个房子的合适性为主要前提，房子合适，你就努力地去把它抢下，不合适就不要跟人家一窝蜂地去抢房。#
视频：疫情期 加州房东 如何拿回租金｜加州房东给错通知 将无法驱逐房客｜现在还是买自住房的好时机吗｜买投资房还可以吗？｜加州房市何时才能放缓｜19号提案会增加换房人数吗【美国地产热点】第17集
声明：本文章与视频仅作为加州房地产市场、法律之介绍，仅供参考。且因市场和法规变化快速，每个人状况不同，无法以此作为任何法律上、投资上的凭据。观看者有相关疑问、需求，请务必寻求陈建友等相关专业人士，已获得最正确、及时的服务。
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本文刊载于旧金山5月15日地产版
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责任编辑：李曜宇
