美国地产热点

美国房价泡沫的信号 灯越亮越多?

文:李欧

人气 1522

【大纪元2022年10月24日讯】如果你是在疫情期间买房的屋主、业主,你现在会不会很担心房价泡沫、房市崩盘呢?从买家的角度来说,你的心情会不会有点担忧又有点雀跃呢?老实说,因为随着经济市场、房地产市场的衰退信号越来越多,我们似乎看到一幅2007年次贷危机时期的复制画,但是呢……两者确实有些差异,这次就和大家来探讨。

房地产市场泡沫的红灯

今年的十月初,有一位房地产咨询公司的创办人约翰‧伯恩斯(John Burns)在他的博客文章中写道,房地产市场泡沫的20个信号中,有16个正在“闪烁红光”。这20个信号是怎么订的呢?这是从上次房市泡沫之后,2013年由73位住房市场领导者,在一次年度高峰会上所订定的。

那这20个信号又有哪些呢?它们主要分成两大部分,一种是定性的信号、一种是定量的信号,分别各有十个。简单地说,“定性”就是探讨研究对象是否具有某种属性或特征,通常用“是”(Yes)或“否”(No)来表示;“定量”就是研究对象所含有成分的数量关系,所以结果大多会以“量化”来描述。

这些指标是一些与房市泡沫有直接相关,或间接相关的信号:“定性”的部分,例如,新的城市模式转变、爆炸性的房地产行业等等;“定量”的部分,例如,很低的负担能力、下降的建筑商股价等等。

伯恩斯相信,现在距离泡沫相当接近了,因为负担性在下降、销售在下降和需求在衰退,或者是前一段时间过热的房地产行业,都把市场导向更加靠近危机。

另外,达拉斯联邦储备银行的高级研究经济学家也认为,房地产市场开始闪烁红光,仿佛我们又回到了2004年,也就是当时房市列车正在奔向泡沫化的时间点。

泡沫的不同定义

但是,现在也有很多人认为没有泡沫,他们对泡沫的定义存在分歧的看法。例如一种看法认为,这两年多来受到疫情推波助澜,大幅涨价的市场,正在发生泡沫,比如亚利桑那州的凤凰城、德州的奥斯汀,但是在整个市场并没有泡沫。

观察房地产数据公司Altos Research给出的房市热度,凤凰城、奥斯汀已经从卖方市场,越来越接近买方市场,挂牌价在下跌、上市天数拉长、库存在增加当中。

供应量持续短缺的原因

在上一次的泡沫之前,可供销售的房屋数量远远多于购买者。今天的情况正好相反。根据美国房地产经纪人协会的数据,2006年待售的成屋数量,几乎是2021年的4倍。现在之所以可供销售的房源会这么少的原因之一,是从上次房市泡沫之后,建筑商就停止了建设,导致住房市场在之后的几十年一直都是缺房的状态。

抢房严重的元凶

另一个原因是,美国很多千禧一代都到达要买房的年纪,所以市场上出现很多的需求;还有一个原因是——投资者很多,房市热潮中,出现很多炒房者。疫情之后,央行大量印钞、又把基准利率降到零,抵押贷款低到只有两个百分点、三个百分点,当然这些投资机构、散户投资人不会放过这么好的机会,拚命买房、炒房。

去年,我们看到很多投资机构,例如养老金和对冲基金都在大量抢房,所以把一堆首次购房者都挤出市场,导致有人一直想买房却买不到。

但是,所幸今天的投资者不像2000年初期,当时确实有很多投机行为,失控的投机是上一次房地产泡沫破灭的标志之一。这次,几乎所有这些不良次级贷款都被根除了。今天屋主拥有更多的房屋价值,这是对屋主、业主很好的一个保障,因为即便经济衰退,如果他们失去工作,付不起贷款,他们更有可能将房屋挂牌出售而不是走入止赎程序。这样就有力地阻止房价崩盘,市场会缓缓下降,而不是直线坠落。

计算风险专家:连锁效应

计算风险的经济学博客作者比尔‧麦克布赖德(Bill McBride)曾经成功预测上一次的房地产泡沫破灭。对这一次的市场看法,他说:“价格会进一步下跌,这只是一个连锁效应。如果价格下跌10%,几乎没有人的抵押贷款会被淹没。”换句话说,他认为几乎没有人的房子会掉到水下。什么是水下?就是房价已经掉到,比当初贷款时的价格更低的价位。

麦克布赖德还预计,某些地区的价格可能会下降20%,而全美范围的价格将会下降10%。他不认为美国房地产市场处于泡沫之中,有时价格不会暴跌,它们只是变平了。当然,这不是最好的情况,但也不是最坏的情况。

接下来的情况,我们还是得继续观察房贷利率的走向,如果更往上去,对房市降温的情况会更加的激进,如果30年固定利率,能够维持在7%以下,我相信本次市场衰退不会太痛苦,卖家、买家的动作都会放缓,市场会进入冷却期,不过房价不至于坠落,因为市场上出现大甩卖的概率不大。除非,我们又再度看到黑天鹅。◇

责任编辑:李曜宇#

请关注我们Facebook主页(请点击),和精彩网站(请点击),及时获得更多资讯。



相关新闻
美国豪宅销量同比骤降28% 为10年来最大降幅
【名家专栏】抵押贷款利率上升造成房市疲软
八月份达拉斯地区约20%购屋者退出交易
全美房市降温 为何还无法抄底买房?
纪元商城
Apple AirPods Pro无线耳机 USB-C充电 2倍主动降噪
这种杯子为何如此火爆 加州女子偷65个被捕
每日更新:112粒Tide三合一洗衣球 有3大功效
这些亚马逊好物 让你生活品质大提升
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论