【大纪元2022年12月19日讯】12月6日，台积电在凤凰城举办了盛大的晶圆厂的上机开幕仪式，同时邀请到美国总统拜登等多位大咖，瞬间又吸了一波睛，我想大家至少都耳闻过了！所以这一集，我再次请到凤凰城地产经纪Vivian Gong给我们更新当地台积电周边的房地产发展情况。以下就一起来看访谈内容：
问：今年八月份我们也曾经做过一集凤凰城地产，包括台积电在当地设厂的影响。请问12月6日台积电开幕仪式之后，又出现哪些变化？尤其现在美国房市进入衰退，如此一消一涨的变化，对当地房市有何影响？
Vivian答：12月6日的新闻一出来之后热度很高，最近都有很多人在问，大家都很关注台积电的新闻，也很关注凤凰城的房地产市场。但就像你说的，现在房市还是很冷淡，几个月之前，我们做过一集节目，到现在其实没有什么差别，不过，房价距离今（2022）年五月的高峰下跌约10%，但也没有继续再往下跌。
目前买家和卖家在一个僵持的状态，卖家依然期望很高，不希望降价卖房，买家又不是很想加价，所以大家都在观望。但是最近台积电的新闻一出来，大家就一直在问凤凰城、台积电周边的房地产。我感觉在年底这段期间，反而之前在关注的投资者有一些想要行动，因为认为美联储（升息）已经有一些放软的迹象，利率差不多已经夹到头了，观望了这么久，也没有出现大跌的情况，所以大家心理都有点底了。
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问：为何现在买家、卖家在僵持？
答：一个是买气确实还很旺，需求还是很大的，需求只是暂时被（利率）压住了，这是我个人的感觉，因为我跟很多买家交流，大家都是手里拿着钱，随时等待出手，自住的人也是在等待、在观望。卖家的心理也不觉得现在市场很危急，没有恐慌的状态，尤其是好房产的屋主，都不希望降价出售。
我举一个例子，我这几天在帮一位客户在台积电附近买房，我们出了一个报价，对方房产确实是非常好，开价差不多就是五十万。本来我们也想出一个超低报价，然后我就给对方经纪打了一个电话，结果对方说：“你打算出多少钱？我们已经拒掉3个报价了。”“每个都想出超低报价，但是我的卖家没有那么危急，我们房子很好，不愁卖。”后来我们出了48.5万，对方回我们49.5万，但我们没有接受，维持48.5万，最后不了了之。
这种情况市场上还是满多的，真正好的房源是不愁卖的，任何时候都会有好市场，真的没有必要去贱卖。只是市场上有些滞销的房产，可能房子本身就不是很受欢迎，另外可能是卖家当时标价有点过高，像这种房子就有多一些降价的空间，或者是卖家本身需要急卖的、需要用钱的那种，才可能会出现一个降价幅度比较大的情况。但面对真正好的房产，买家还是要更现实一点，还是没有太大的折扣空间。
问：刚刚你提到的房产是位在台积电附近，可以介绍一下这个社区吗？
答：是的，台积电的晶圆厂在303高速公路边上，这个房产位在工厂南边，之间隔着一座山，到台积电的路程是20分钟以内，上17号公路再转303很方便。那个小区是2000年以后的房子，还有山景，在一个半山腰的感觉，所以各方面都非常的好。
虽然这两年大家一直有在投资这边的房地产，但新闻出来之后热度就更高了。但是我也要大家说明，现在是高房价、高利率的时代，投资房的利率已经6.5%了，按照25%的投资房首付款来计算，长期持有出租基本没有什么正向现金流，能打平就算很不错了，是这样一个状态。
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问：很多台积电员工都携家带眷的往凤凰城搬，可能先住酒店或先租房再买房，请问你有碰到这种情况吗？
答：我最近去台积电附近看房，有明显感受到亚裔人口多了很多，像是台积电附近已经有一个台积村，那里有一片公寓，估计是跟当地建商合作的，专门提供给员工作为宿舍的，并不对外开放，一居室到三居室都有。
问：现在北凤凰城是不是有小台北的形成？在哪里？
答：我给你一个邮区是85310，是在17号州际公路和303公路之间的一个地区，从台积村到台积电大约15分钟以内的车程，我这两年陆续有帮很多客户在那里买投资房。另外，我有听说有很多的台湾餐饮业要入驻，还有一个大的奶茶公司，可能要购买整个广场（Plaza），想做一个华人的购物广场，里面有超市、奶茶店、中餐店等等很多华人商家。
但是我也要提醒，现在的房源确实比当时抢房的时候要多，对买家来说要容易一些，但是否房子很容易在市场上买到，其实不完全是这种情况，因为台积电周边的住宅密度并没有很大，房源是比之前多，但还没有多到让买家随便挑、随便捡的程度。尤其是各方面都很好的优质房源还是很少的。
问：传统上凤凰城的发展比较偏东南边，像是钱德勒（Chandler）附近、英特尔附近，这是如何形成的？
答：这是很多年来很多公司在这边发展造成的，包括英特尔、Microchip、恩智浦，还有亚马逊等等很多的大公司都聚集在东南边，所谓的东谷区（East Valley）。多少年来形成这样一个趋势，造成东南边发展比较成熟，环境、学区各方面都很好，所以人口比较聚集。
问：照你看现在台积电在北凤凰城落脚，那边的后市好吗？
答：我觉得肯定有一个很大的带动，很多人都在关注，因为台积电一过来，其它很多半导体公司都跟着往这边来，有一个群聚效应，然后台积电旁边又有一个美国的半导体公司也要设厂，加上很多台积电的供应商也要陆陆续续的过来，所以说未来是很看好北凤凰城的发展。
问：听说你近期有买一个投资房，可以说说过程吗？
答：这是在英特尔附近买的投资房，是一个新建的房子，是一个挺难得的机会，因为新建的房子基本在这边是不卖给投资客的，都是要卖给自住的，而且还要抽签。我这个房子签合同大约是今年二三月，当时一抽就抽中了，我的很多客人抽了好几次都没抽中。房价是49.5万，4卧3卫的房子，一千七百多呎，距离英特尔只要5分钟车程。那时候因为只剩几栋，建商才释放出来给投资客买，当然现在都卖完了，后来也涨到56、57万。
但是等新房的过程，今年五六月市场一下子冷淡很多，许多人就放弃不买了，要观望看看。但是我没有放弃，我算了一下，到现在12月的价值，还是比当时买的价格要高，虽然利率涨了，但以后利率降了可以再做重新贷款。并且我是想长期持有房产，不是要转卖赚差价，即便买得亏一点点，长远看也不是问题。
而且这个房子三天就租出去了，不过我租得比较便宜，一般这样的房子，据近一年的纪录会是租$2,700以上。但我当时是11月释出，属于租房的淡季，我就想拉低一点价格，能尽快出租就好，所以我放了$2,500，很快就出租了，这样心里也少牵挂，等以后再涨租金也不迟。
至于现金流方面，我当时的利率是5.875%，现在都是更高了。我付了25%的首付款，一个月有$300的HOA费，所以每月总花费是两千六百多一点。假如我租到正常的市场价，还是会有大约一百块的正现金流。但现在小损失一点没有关系，等下次续约或新租客时再调涨。
问：关于外国人（非公民、无绿卡）要投资美国房地产，请给我们讲解一下。
答：这个问题确实现在有很多台湾的朋友在问，是否外国人可以在凤凰城投资？答案是可以的，如果是现金买房是很容易的事情，甚至把房子名义放在公司名下，都没有问题，而且流程很快，大约一个月可以完成交易。但如果是牵扯到贷款，可能就要复杂得多了，具体要询问贷款经纪，因为每个贷款经纪合作的贷方都有很多不同的方案，另外在签字方面可能要去美国在台办事处或驻华使馆办理委托。
外国人买房也要考量到卖房，这会牵扯到外国人投资房地产税法（FIRPTA），因此卖房的价钱会直接被扣掉10%-15%，剩下才是卖房所得。
去年有一位台积电供应商的老板找我买房，当时房价是三十多万，离台积村两分钟的车程。他就是现金买房。现在他考虑再买一套，但是他在考虑买在台积电附近，还是钱德勒这里，因为一方面是考量东南边发展比较成熟，另一方面是担忧过后几年，如果台积电晶圆厂成熟之后，会不会有大批的工程师又回到台湾。但据这位供应商转述，台积电近期确实会陆续从台湾招来许多人才，因为美国这方面的人才有招聘困难，所短期间只能从台湾送来许多工程师或相关工作人员。◇
责任编辑：李曜宇
