【大纪元2022年12月26日讯】这一集，我们继续来探讨2023年的美国房地产趋势，看看哪些地方在新的一年中会更有发展潜力。虽然说整体房市正在进入衰退，但是有些地方可能衰退的比较明显，但有些地方或许因为房价实惠、工作机会多、人口增长高等等的因素，所以对当地的房市更有支撑力。
2023年的美国房地产趋势，我们在上上一次的影片中，专门从利率、房源、买家卖家、经济和国际局势等等，几个方面给各位做了分析，有兴趣的朋友可以再去看一看。但是这一次我们要来找找全美哪些都会区，在2023年可能更有房市的发展潜力，或许对大家会更有针对性一些。这份报告是由全美房地产经纪人协会研究的，他们是根据十大数据，找出全美十大潜力房地产市场。
评估十大潜力房市的十大数据
那么有哪十大数据呢？第一个数据是看当地的住房负担能力，是不是好过全美数据。因为自从两年前房价开始飙涨，全美房价已经上升超过百分之四十，加上2022年三月份之后，房贷利率也开始往上冲，所以对买家来说，买房好像越来越高高在上，负担能力越来越具挑战性。因此，这个住房负担能力指数（Housing Affordability Index）成为第一个衡量的指标。
第二个数据是看当地有多少能购买中位数房价的租房者，是否多于全美水平。房屋拥有率，取决于租房者成为房主的能力。假设为当地中位数房价支付一成的首付款，有多少租房者可以负担得起，这个比例当然是越高越好，全美现在这个比例是15.1%。所以，前十名的这些都会区，最基本都要超过这个百分比。
第三个数据是比较就业增长率。这个数据看的是2021年十月到2022年十月的就业成长率，全美数据是3.4%，当然同样也是百分比越高越好。有好的就业表现，对房地产市场的支撑就会有更大的保障，相反一但越来越多人失业，负担不起房贷，对市场破坏力就很大。
第四个看科技产业的就业成长率，同样是比较2021年十月到2022年十月。因为科技产业往往是薪资最高的一类族群，当地只要高科技就业多，就会带动房市的买气，支撑市场。这个数据在全国的成长率是5.4%。
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第五个是比较科技产业占地方GDP的比重高低。也就是说，科技产业在当地发展规模越大，有钱人越多，对当地房市就越有利。在全国GDP，科技产业占有6.1%的比重。
第六个是看人口迁入的变化，比较今年一月到九月搬进来的人口变化。当然这个部分没有全美的数据，因为比较的是美国国内的人口迁移，看的是各地方人口的移动。所以能获得越来越多的人口移入，也代表对房市越有利。
第七个是疫情之后带动的变化——远程工作的人数比例。如果一个地区有更多的可负担房，同时又有众多的远程工作可以就业，那势必会吸引很多人。但是，如果很多房价昂贵地区的人，因为远程工作搬迁到比较便宜的地方，这对当地房市却是一个伤害，所以这个数据有好的一面，也有坏的一面，需要细部去看。在全美范围，远程工作的员工比例是17.9%。
第八是看2020年到2021年的人口增长率。不用多说，这过数据当然也是越高越好，这一年的全美人口增长率是0.1%。
第九是看可供销售的房源数量，从2021年十月到2022年十月增加多少，增加越多代表买家可以选择的房产越多，也越能吸引买家。全美这个变化是增加了33.5%。
第十个看的是房屋短缺程度是否低于全美。这个数据衡量的是多少个新的就业数量能获得一个新建房的建筑许可。全国需要5个新的就业岗位才能获得一个，所以这个数字是越低越好，代表市场上会有更多的新建房源，解决市场上房源短缺的问题。
第十名在田纳西州诺克斯维尔
以上这十个数据就是用来评估哪些都会区，足够被选为2023年十大最有房市潜力的名单。所以根据这些数据的评比，第十名是田纳西州的诺克斯维尔（Knoxville）。主要它有不错的住房负担指数，和快速增长的就业市场，是诺克斯维尔都会区吸引许多来自加州的搬家者的主要原因。该地区的房价比全美水平低约10%，而且，近四分之一的租房者有能力购买中位数房价。不过比较不同的是，诺克斯维尔并没有发展高科技产业，所以它几乎是靠更平价的房产和更好的就业市场取胜的。另外，它的人口增长1.3%也高于全美。
第九名在德州圣安东尼奥
第九名是德州的圣安东尼奥-新布朗费尔斯（San Antonio-New Braunfels）都会区。德州以税收优惠著称，但是圣安东尼奥比德州其它地区更实惠，购买中位数房价的合格收入约为85,000美元，有27%的租房者可以购买典型房产；如果是在德州奥斯汀，收入却要达到13万美元。并且，随着越来越多的科技工作者涌入圣安东尼奥，使得这里有望在2023年表现更加亮眼。
第八名在佛州杰克逊维尔
第八名是佛罗里达州的杰克逊维尔（Jacksonville），佛州经常是搬家者的首选，但是杰克逊维尔是佛州更实惠的地方，购买杰克逊维尔中位数房价的合格收入约为98,000美元，但是在迈阿密却要高达14万。另外，这里的人口增加有1.6%，在前十名中的增幅排名第三。还有，只要2.4个新就业岗位，就能获得一个独立房建筑许可，提供市场更多的新房源。
第七名在阿拉巴马州亨茨维尔
第七名是阿拉巴马州的亨茨维尔（Huntsville），这是前10名都会区中，最能负担得起的地方，负担指数高达120，全美是91.2。在这里购买中位数房价的合格收入只要80,300美元，而且典型家庭的收入比合格收入还要高出20%。这里的人口移入和增加都名列前茅；可售房产的增幅和独立房建筑许可，甚至排名第一。
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第六名在南卡罗来纳州查尔斯顿
第六名是南卡罗来纳州的查尔斯顿和北查尔斯顿（Charleston-North Charleston）都会区，虽然这里的典型家庭的收入，比中位数房价的合格收入低约10%，但就业市场的增速排名第一，而人口移入排名第二。另外，高科技就业数量有6.8%的增长，为当地房市带来红利。
第五名在南卡罗来纳州格林维尔
第五名是格林维尔-安德森-莫尔丁（Greenville-Anderson-Mauldin）都会区，同样是位在南卡罗来纳州，这里和查尔斯顿有些类似，得益于就业增长和高科技就业的快速增加，此外在可负担性、人口增加、住房供给也有不错的表现。
第四名在阿肯色州费耶特维尔
第四名是位在阿肯色州和密苏里州交界的费耶特维尔-斯普林代尔-罗杰斯（Fayetteville-Springdale-Rogers）都会区，它的住房可负担性相当好，高达34%的租房者能购买典型房产，而且高科技就业年增长10%，排名第二；人口年增长高达2%，排名第一。还有，只要2.3个新就业岗位，就能获得一个独立房建筑许可。
第三名在德州达拉斯
第三名是德州的达拉斯-沃思堡-阿灵顿（Dallas-Fort Worth-Arlington）都会区，这里有越来越多的科技员工涌入，已经成为美国另一个新技术中心，所以有许多的初创企业都选择在这里开展业务，而且这里的远端工作者有20.7%。同时，市场上比2021年增加了111%的可售房源，为购房者带来更多选择。
第二名在北卡罗来纳州罗利
第二名是北卡罗来纳州的罗利（Raleigh），这不会太意外，因为这是房市火热时期经常听到的新兴城市，它有多项数据都很吸引人，其中人口增长、人口移入和远端工作都是排名第一，另外，高科技产业的比重高达7.9%、可售房源增加167%也是名列前茅。比较可惜的是高科技就业增长2.9%，低于全美的5.4%。
第一名是乔治亚州亚特兰大
最后的第一名是乔治亚州的亚特兰大-桑迪斯普林斯-玛丽埃塔（Atlanta-Sandy Springs-Marietta）都会区，它会获得冠军是有理由的，最重要的就是就业情况高于其它都会区，并且重点是这里的高科技蓬勃发展，占当地GDP的11%，科技就业增长11.2%，都是最好的数据。还有，它的可负担指数也排名第三，人口移入排名第二，远端工作也排名第二。唯独新住房建设许可，需要5.6个就业岗位，多于全美数据。
以上就是2023年的十大房市潜力都会区，从都会区的位置上，我们可以发现这些地方全都位在南部地区的太阳地带或太阳带的边上，最重要的衡量数据是就业和住房可负担性。因为需求被利率抑制，而住房供给被供应链箝制，同时需求降低也令新房开工率低于150万套的历史平均水平，表明库存将保持紧张，给房价带来上行压力。
虽然我们现在已经看到通胀率下降，但美联储下一步可能是放缓升息的步伐，而不是停止升息，所以尽管近几周的房贷利率出现下走，但还不能肯定会进一步下跌，而且随着越来越多经济衰退与裁员的信号出现，使我们不得不对2023年的美国房地产市场保持更谨慎的观察态度。◇
责任编辑：李曜宇
