【大纪元2022年05月19日讯】（记者李扪心综合报导）国际货币基金组织（IMF）在最新的针对新西兰经济评估中发现，自1998年以来，新西兰的房价上涨了2.5倍，这将近是经合组织（OECD）国家房价平均涨幅（约70%）的4倍。而大瘟疫封锁加剧了这个趋势，令房屋负担能力恶化加剧。
根据房地产学会（REINZ）截至4月底的房价指数数据，全国的房价中位数为87.5万元，尽管比3月份下降了1.9%，但与去年同期相比仍上涨了8.9%，只是涨幅趋缓。
IMF对新西兰的房地产市场进行了仔细而详尽的研究。它表示，新西兰的房价涨幅高于其他发达国家经济体，尤其是在大瘟疫封锁后的一段时期。
该组织认为，在大瘟疫之前，新西兰的房价已经比其他国家房价上涨得更快，而大瘟疫加速了这一趋势。
“自 1998 年以来，新西兰的房价上涨了250%以上，几乎是经合组织国家平均涨幅约70%的4倍。”该组织说。
“而且这种趋势在大瘟疫期间一直在持续——从 2019 年第四季度到 2021 年第二季度，新西兰的房价上涨了近26%，而其他发达经济体的平均涨幅仅约为 11%，全球的房价平均涨幅还不到 7%。”
新西兰房屋负担能力受影响大
国际货币基金组织表示，在负担能力指标方面也观察到类似房价的趋势，新西兰受到的影响比大多数其他经合组织国家更强烈。
IMF说，“自 2015 年以来，新西兰在房价/收入比和房价/租金比的增幅方面，在亚太地区最高，在OECD国家中也位居前列，仅次于冰岛和卢森堡。”
该组织表示，新西兰为减轻疫情影响而采取的宏观审慎措施，进一步增加了房地产需求。其中投资者需求增加为主要因素。
“新西兰在大瘟疫期间暂时取消限贷令(LVR) 限制，导致了高贷款房价比和高债务收入比 (DTI) 贷款增加。”
投资者更容易获得高 LVR 房屋贷款。而且“因为房屋贷款利息支付占租金的比例很低，这为投资者带来了有利可图的机会。”
IMF:利率上升削弱住房负担能力
“不断上升的房屋贷款利率将进一步削弱住房负担能力”，IMF说。
而房屋负担能力可以用借贷能力方法来衡量，就是考虑家庭收入、现行房屋贷款利率和抵押金的杠杆要求，来计算一个家庭买房可获得的最大房屋贷款规模。一般来讲，房贷偿付占家庭收入低于30%就算可负担。
但目前新西兰的房价中位数，比在家庭30% 的偿债收入比(可负担水平)以下可达到的房价，高出约 26%。
但是，如果房价保持在 2021 年 12 月的峰值水平，而房屋贷款利率按照去年底的上升趋势，那么到今年 6 月，这一差距将扩大到 60% 以上，即房价中位数高出可负担房价60%。“这会引发严重的负担能力问题。”IMF说。
IMF：借款人易受利率上升影响
IMF说，“新西兰的家庭债务（大部分与住房相关）很高，从 2019 年底占可支配收入的 158%，2021 年 6 月增加到 169%。
随着利率上升，房主、尤其是那些最近以高房价购买房屋并贷款的房主，随着房屋贷款的重新设定，将面临相对于其收入更高的利息支付。
“虽然有些采用更长的定期房屋贷款，尤其是在 2021 年利率处于历史最低水平时，但新西兰的绝大多数房屋贷款，都是浮动利率或固定期限不到一年，只有 5% 的自住房贷款的固定期限为3年或更长时间。
“估计表明，在 2022 年期间，价值近 2150 亿元的房屋贷款，将不得不以大幅提高的利率进行展期。”
更高的房贷利息将拖累私人消费
尽管银行的压力测试表明，大多数借款人可能有能力承受房屋贷款利率的上涨，这虽然减小了金融稳定风险，但作为可支配收入一部分的利息支付，预计将显着增加。
“自 2021 年 6 月的低谷以来，住房隐性利率（以家庭支付的住房贷款利息占未偿还住房贷款总额的比率计算）从 3.2% 上升到 2021 年 12 月末的 4.2%，预计到 2022 年 6 月和 2023 年，将分别增加至 4.7% 和 6.1%。
“不断上升的利息支出可能会拖累家庭私人消费和整体经济增长”，IMF说。
IMF指出，新西兰虽然租金上涨幅度较小，租金占收入的比例保持稳定，“但租金负担很高”，尤其是对低收入家庭。
“从家庭生活成本价格指数中获得的住房实际租金价格数据显示，收入最低的五分之一家庭的租金涨幅略高，他们的租金权重也较高，这表明贫困家庭的负担越来越重。
“毛利社区也是如此，租金价格上涨幅度更大。
“与其他经合组织经济体相比，新西兰的租金负担相对较高，特别是对于收入分配中最底层的 20% 而言。
新西兰的住房满意度相对较低
“此外，调查数据显示，与经合组织其他国家相比，新西兰的住房满意度相对较低，同时无家可归者较多。”
IMF表示，解决住房失衡需要采取全面的方法，而最近的举措将有助于解决这些失衡问题。比如释放土地供应、改善规划和分区以及促进基础设施投资，以实现快速住房开发和降低建设成本，对实现长期住房可持续性和可负担性在很大程度上起到决定作用。
政府最近对资源管理法案RMA进行修订并放宽了分区限制，允许在奥克兰和惠灵顿等几个主要城市建造中等密度住房，这与 1980 年代鼓励低密度独立独户住宅的现有系统大相径庭。
“增加社会住房的存量仍然很重要。虽然增加整体住房供应至关重要，但鉴于无家可归者和租金负担高，尤其是在低收入五分之一人群中，也有必要考虑分配问题”，IMF说。
“即使价格大幅调整，低收入新西兰人也不太可能在短期内进入房地产市场。自 1980 年代以来，低收入新西兰人的住房成本占其收入的比例翻了一番，并且住房拥有率下降，而家庭债务大幅增加。这凸显了增加社会住房存量的必要性。”
责任编辑：筱康
