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佛州房市仍火热?当地经纪推荐一种好投资

文:李欧

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【大纪元2023年02月11日讯】从去年美国房地产市场冷却之后,我们看到许多的市场都被预测房价会下跌,或是已经看到房价下跌,但是在佛罗里达州,当地的许多市场,像是迈阿密、奥兰多这些地方,还维持相对强劲的房市,房价一直没有被看扁,这是为什么呢?

这一次我就请到之前也接受我访问的,奥兰多地产经纪刘云飞先生,带我们了解佛州房地产市场到底出现哪些变化,还有哪些区域、房型值得我们投资的,尽管,最新的预测说佛州最热门的地区的房价,在2023年也会开始下跌,但刘云飞对佛州房市似乎一点都不担心,而且他还推荐一种好的投资标的。他为什麽麽会这么有信心呢?!一起来看以下的采访。

问:地产热点频道,前年(2021)有请到佛罗里达奥兰多地产经纪刘云飞给大家介绍当地的市场,今年又请到他来给我们更新佛州奥兰多的一些情况。首先请刘先生自我介绍。

干净世界:佛罗里达州新房打大折!抄底了!|为什么佛州房市又回暖了?|还想要正现金流 奥兰多找得到!|房价跌 老居民不害怕【美国地产热点】2/9/2023

刘云飞:本人住在佛罗里达州差不多第25年了,我家一直这在这里,所以对本地的各个行情比较了解。

问:去年利率上涨之后,房地产市场变化很大,现在的变化又如何呢?

刘:从去年,美联储开始大力度加息之后,佛罗里达州的地产可以说从热火朝天的抢房状态,忽然之间就到了严冷的冬天了,包括开发商、买家、经纪人、卖家,大家都不习惯(这样的市场),从五月到七八月,几乎是没什么成交量。就我们经纪人来说,四月份之前,大家天天就是忙着帮客户抢房、下Offer,甚至有的客户都不看房,直接就下Offer。然后忽然一下就没有什么成交了。开发商也是很不习惯,例如刚刚发出来几个的房子,可能有几十个人等着买,都是卖方市场,非常紧俏,忽然一下买家都没有了。

一直到了(去年)十月底,(市场)才慢慢恢复,到了十二月,我感觉开始有人又开始问房子,开始找我们看房子,但都是相对少的刚需客户,包括华人的投资人都是很少,都是在观望。

去年十二月相比前(2021)年十二月,(交易量)下跌超过百分之四十,夏天的时候下滑更是超过百分之六十几,甚至更多,很多地方都是这种情况。不过,去年十二月房价,相比前年十二月还涨了百分之二,这是根据Realtor.com的数据,而且好像只有佛罗里达州的十二月房价还略微上涨,包括德州、加州的房价都是下跌的。

问:新年开始当地房市又出现哪些变化?

刘:咱们这边以中佛州为主,我主要观注的是奥兰多,包括西面的坦帕,一直到南面的萨拉索塔(Sarasota)这一带,基本现在开始趋向于正常的市场状态,就是从卖家市场,慢慢转向到买家市场,刚需族都开始买房了,然后大家都习惯了这样的高利率了,也习惯房价在高处又往下跌一点点,实际上房价从最高峰时,还是往下跌了一些,尤其是一些都市区的外围。然后,开发商售房处人气开始回升,尤其是周末带客人看房,在售房处能感觉人潮在回来。

奥兰多Lake Eola Park。(Shutterstock)

另外,一些年轻人购房、首次购房,我最近接到好几波都是第一次买房的人,有些也是父母、老人帮着一起购房。就是说,房市的进展,开始恢复到正常的市场状态。

问:这个回暖的迹象有哪些原因?是利率降低,还是季节性因素?

刘:这两点都是,利率比最高峰时有跌了一些,另外开发商促销的手段也比原来大了很多。比方说,在疫情之前,开发商盖房的速度,从买家签约到过户,基本上是6个月至8个月,但是疫情期间2020-2022年,盖房速度从18到20个月都不一定能完工。所以有一些房子是在疫情期间购买(签约)的,那时候利息还在低点,但是因为材料、工人短缺,最近才要过户,但是利率一下子跳到六点几、七点几,买家有可能就买不起房子了,这时候退回来的房子,实际上还是挺不错的,有些投资人是专门等这种房子在买。

问:疫情期间很多外州人到佛州买房,现在这个情况还有吗?

刘:奥兰多地处在中佛州,气候宜人,成群的主题公园、高尔夫球场,这些都是吸引人的一面。另外,在家里能够办公的人群,还有一些退休的人群,像是北部的纽约、波士顿、费城和华盛顿特区,这一带的人,有一点条件的,冬天时老年人会到佛州来买房、租房,因为这边气候好,而那边冬天太冷了。加上这边没有州税,地产税也相对便宜,这些方方面面还是吸引很多人来佛州。

还有,佛州是地道的红州,从州长到议员全红(共和党),但是像纽约、洛杉矶、旧金山,这些都是蓝州地带,那里有一些不公平的房东和租客的法律,在那边是非常离谱的。像在佛州这边就是很客观,这个法律很公平。我们公司在奥兰多这边,帮投资人管理将近六百套的独栋别墅房,真正被驱赶的人群是很少的,就包括在疫情期间,虽然多一些,但都不是太多,毕竟疫情期间有很多人没有工作,(驱赶)人数相对多一点。

因为我们在帮投资人把房子租出去之前,对潜在租客我们都要做一个全面的背景调查,包括犯罪记录、银行破产、有没有被驱逐过、信用分数等,有驱逐纪录的人是百分之百不要的。一般来说,只要有驱逐纪录的,在美国买车、买房、租房或贷款,都是很难的,所以大多数的人很少会等到完完全全被驱逐。佛州正常的驱逐程序是,一个租客超过五天没有缴房租,法律上就允许房东开始驱逐房客。

一般租客在前面的一两个星期就把钱缴了,要是真的缴不起,自己就搬走了,很少会等到(房东)去请律师、上法庭,所以这样租客也不会有驱逐纪录,对房东来说也没么风险。所以说,在佛州做房东,和在加州、纽约做房东,感受完全不一样。我最近确实接待几个从这几个州过来的投资人。

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问:现在有推荐的投资标的吗?

刘:中佛州这边,因为现在利率确实还是很高,再一个是房价并没有便宜,尤其像是奥兰多、坦帕,包括萨拉索塔,这几个城市,尤其是都市区,这些热门区域的房价并没有跌多少,只是开发商打折的力度比原来还要多。比方说,买房因为利率太高,你贷款贷不起,他给你一定金额的折扣,一万块到三四万都有,但要用开发商指定的贷款银行、过户公司;也有的开发商会给你一个固定的利率,比方现在是7%,他给你5.99%、5.8%。所以说这样的机会还是很不错的。

中佛州的小城萨拉索塔(Sarasota)。(Shutterstock)

另外,我也有一些商业地产的项目,它主要是看资本化率(CAP Rate)。我去年帮一个客户买一个6个单元的公寓楼,买的时候才五十多万,但是有三个单位是没有出租的,其它三个出租的才租九百块、一千块一个月。我们买下来之后,稍微做了一些装修,然后很快三个空房就以一千五、一千六租出去了。另外三房,等租约到期之后,又是全面粉刷、简单装修之后,现在每间房都是一千五出租。这个房子现在如果拿去卖,闭着眼睛就能多赚四五十万。这种类似的交易,静下心去找,现在还是有的。另外,还有零售的店铺、仓库之类的。

如果说是独栋的、联排的居民房,在奥兰多的UCF大学附近,或在坦帕、萨拉索塔,这几个地区的新房,四五十万,尤其碰上开发商打折更便宜,四房两卫,两千呎左右,一个月能租到$3,300-$3,400,这对长期投资的回报都是很好的。

对刚需的人,我建议,如果有碰到刚才说的,之前买家退出来的,或者有打折力度大的,其实是可以买的。

问:现在投资房还有正现金流吗?

刘:这是一个特别要注意的问题。在佛州的萨拉索塔,整体的(人口)结构很简单,百分之九十几都是白人,是一个有钱人的小城市,收入水平相对高。这个城市有一个社区叫Lakewood Ranch,这里边有一个区在整个高档社区之中属于中等的区域,这里面有两款房子非常适合投资。我们有不少投资的客户在这里买了房子,非常好出租,$3,300-$3,400一个月,如果是20%的头期款,还有稍许有一点点盈余。但是现在大多数的居民房,有正回报率的不容易找。所以,我现在比较专注在商业地产、多户型公寓房。

问:最后你还想对投资人说哪些话?

刘:作为一个当地人,看着地方的人口是越来越多,从去奥兰多的4号公路,一直到坦帕往南的75号公路,我经常开着这两条高速公路来来回回,亲身体会到佛州人口,并不是说在疫情期间这两年来才开始来的,他是一直的持续不断地在往佛州跑,人口持续往这边走,像刚才提到的北部这几个州,包括加拿大的人、欧洲的人,佛州这种特殊的环境、税收上的优势,确实是吸引很多的人到这边来退休、度假或是过冬,各个方面吧,人口增长的速度⋯⋯我们讲话,就是涌进来的速度来形容的!

就算是我们现在担心房价是不是2023年下半年会下跌,还是怎么样的情况?如果说是长期投资,作为一个不动产来投资,我们是一点都不担心,只要你保持得住,不是来佛州炒房。今年买、明年卖,就不一定容易做,因为毕竟佛州不是那样火爆的市场,这种时候并不多。所以作为长期投资理财,应该是不担心的。◇

责任编辑:李曜宇

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