【财商天下】不动产私募基金来了 能否拯救中国房地产?

人气 2291

【大纪元2023年02月24日讯】近年来,在中共的调控和监管下,中国的房地产从“支柱产业”变成了“困难产业”。2月20日,中共证监会宣布,启动不动产私募投资基金试点,随即在21日A股开盘后,地产股集体走强。那么,这个不动产私募投资基金,为何能刺激股市,它到底要起到什么作用呢?

目前,各地政府刺激房地产业复苏的措施不断,房企售楼出现了“零首付”,银行也推出了“百岁贷”,不过这个“百岁贷”,据说日本早就有过,这是怎么回事呢?我们今天就来谈谈这些内容。

不动产私募投资基金试点 能否拯救民营房企

2月20日,中共证监会宣布,启动不动产私募投资基金试点,被视为协助房地产行业融资“第三支箭”的新突破。所谓的“第三支箭”,指的是去年11月时,证监会推出的调整优化房企股权融资的五项措施,其中的第五条措施提到,要积极发挥私募股权投资基金作用。

2月20日晚,中国证券投资基金业协会,也起草了一个《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》,从3月1日起施行。

新规定,对投资者门槛、融资杠杆方面做出了明确要求。比如,要求试点基金产品投资者的首轮实缴出资,不低于人民币1,000万元,且以机构投资者为主。有自然人投资者的,自然人投资者合计出资金额,不得超过基金实缴金额的20%,基金投资方式也将有一定限制。理由是:考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点,投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力。

此外,不动产私募投资基金首轮实缴募集资金的规模,不得低于3,000万元人民币,在符合一定要求前提下可以扩募。同时,鼓励境外投资者以QFLP,也就是合格境外有限合伙人方式,投资不动产私募投资基金。

那么,为什么要推出这个不动产私募投资基金试点呢?

主要是因为,中共之前策划的拯救困难民营房企的计划,没有成功。

早在2021年12月,中共监管机构就建议国有和民营开发商之间进行交易,鼓励国有房地产公司介入,接管困难民营房企的项目和资产,称项目并购是房地产行业化解风险、实现出清“最有效的市场化手段”。同时,银保监会也要求银行,为房地产行业的并购活动提供资金。

但是,当局的这种号召,基本没有得到国有开发商的响应。

据《华尔街日报》2月21日报导,许多国有开发商分析了民营房企的数百个项目,发现符合他们标准的项目非常少。所以,这些国有开发商,更愿意通过例行的公开拍卖直接向地方政府拿地,因为来自民营房企的竞争减少,地价很低。另外一个原因就是,国有开发商自己,也在一定程度上受到了房地产市场放缓的影响,尽管所受到的冲击没有民营房企那样严重。

报导认为,这是导致中国房地产市场目前依然低迷的一大原因。而这种情况,显然不利于房地产行业的有序复苏,也让购房者面临更多的不确定性。但是,如果问题得不到解决,那么保交楼的重任,就可能进一步落到中共地方政府的头上,但是在抗疫3年后,地方政府的财政状况,已然是捉襟见肘。

所以在目前,启动不动产私募投资基金试点,就成了中共拯救民营房企的另一个尝试。

中共证监会市场部相关负责人对“第一财经”表示,此次试点,既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索,也是丰富私募基金产品的一项创新。尤其是,动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产,提供流动性,降低杠杆率,对整个行业而言,都会是很大的支持。

但是,这一举措,是否能起到纾困民营房企的作用呢?那就要看投资者是否对房地产市场有足够的信心,愿意去买这个不动产私募基金了。

事实上,中国的房地产泡沫已经破裂,中共当局“房住不炒”的定调也没有改变。而且,中国经济已经步入下行周期,再加上中国人口老龄化加剧、人口已经转为负增长等因素的影响,中国房地产业的好日子已经到头了。

比如,中泰证券股份有限公司首席经济学家李迅雷就认为,从去年开始,中国的房地产市场已经开启了一个可能长达十年的下行周期。在政策暖风下,2023年房地产市场的下行斜率可能会有明显放缓,但是,长期趋势可能难以发生根本性扭转。

百岁贷”并不稀奇 日本银行早就发明?

在房地产业的下行压力下,各种售楼促销手段也花样百出。2月15日时,南宁市一家地产公司,就在发布的建发和玺项目的营销海报中,提到了一个自称是“重磅利好”的消息,那就是“贷款年龄最长可贷到100岁”,“子女可作为共同借款人”。

虽然不是真的让百岁老人亲自还房贷,但这个远高于中国平均寿命78.2岁的还款年龄上限,还是让看到消息的网民们集体“破防”,纷纷感慨买房也成了“百年大业”,需要“贷贷相传”。

不过,网上有一篇署名“今纶财经”的文章却提到,如今大家热议的“百年贷”,在日本,算不上什么新鲜事儿,因为它的发明者正是日本的银行。

文章说,1980年代,日本银行和信用社成立了类金融的子公司Jusen,向居民提供个人按揭,推出了“首付贷”、“零按揭”,以及“子孙贷”,就是爷爷、爸爸、儿子,祖孙三代人一起还贷;当时,也推出了“百年贷”,意思就是,还款期限是一百年,父贷子还、子贷孙还,其实就是把客户的子子孙孙都套牢,不能动弹,老实交钱。

因为在上世纪90年代,日本经历了一场房地产泡沫破灭,导致一大批在1986年~1991年房地产高位接盘的日本人,最终真的是靠着儿子、孙子,才把贷款还完,在还完房贷的那一刻,当年的贷款人已经是须发皆白。

文章还提到,房地产泡沫破裂导致的后果,不仅仅只是房价下跌和子孙接力还贷,还有漫长的“就业冰河期”等着年轻人。

什么叫“就业冰河期”?就是长时间找不到工作,年轻人只能降低欲望,在家里蹲着。

日本大学生的就业率,在1991年达到81.3%的高峰后就一路回落,到了2000年,45.2%的日本大学毕业生一毕业即失业,给一代人的内心留下了抹不去的伤痕。在1993~2005年毕业进入社会的这几批大学生,就被后来者称为了“冰河期世代”。

文章说,因为经历过股市、楼市的崩塌,所以日本人也特别爱存钱。日本总务省公开数据显示,在2020年4月到8月之间,日本民众的人均储蓄达到收入的44%,与2019年同期的33%相比,上涨了11%。

尽管日本银行拼命压低利息,但日本人还是拼命存钱,因为他们缺乏安全感,被经济泡沫的破灭吓怕了,稍有风吹草动,就立马捂紧钱包。

中国经济疲弱 让民众来当“背锅侠”?

如果对照这篇文章来看的话,那么,中国现在的情况,跟经济泡沫破裂后的日本,也没什么两样。

比如,现在的中国老百姓也在拚命存钱。2022年,中国居民的人民币存款比2021年多增了大约8万亿元。2023年1月,居民存款又增加了6.2万亿元,创下单月历史新高。

另外,现在中国的年轻人失业率也高,也在抑制欲望、尽量省钱。中共官方统计数据显示,去年12月份,16~24岁城镇青年劳动力的调查失业率,为16.7%。

其实,这背后的原因,跟日本一样,无非是因为民众没有安全感。

但问题是,在中国,民众不爱花钱、爱存钱,似乎成了不应该的事情。比如《证券时报》头版,2月15日发表的一篇文章,标题就是《多管齐下引导居民从超额储蓄向消费转化》。看上去,似乎民众不爱花钱,中国经济就要出大问题了。于是,中共政府是绞尽脑汁地想把老百姓手里的钱给挤出来。就好像民众能大方地花钱,中国经济就会百病全消了。

但这种观点,不免有些偏执。“冰川思想库”最近发表的一篇文章就驳斥说,中国民众少消费爱存钱,有什么好奇怪的?

文章举例说,2022年是疫情封控最严格的一年,很多人的收入都减少了;2022年10月前后,理财产品处处爆雷,甚至出现了大幅亏损;2022年,房企群起爆雷,大量期房烂尾;2023年开年,又传来了延迟退休的消息。虽然现在疫情防控开放了,社会步入正常了,但经济究竟怎么样,裁员减薪会不会继续延续,谁都不敢打包票。

所以,文章认为,在既有的社会经济环境下,“多存款少消费”,是中国人最理性、最有责任感的财务抉择。如果在经济下行期进行“非理性消费”,一旦负债叠加失业,对每一个家庭都是灭顶之灾。

文章质问说,消费不振也就罢了,经济出现问题已经够糟心了,各路专家和分析人士还非要把锅甩给“国人和年轻人不花钱”。现在存款利率那么低,央行还在不断印钞,谁愿意存钱呢?如果现在连年轻人都不愿或不敢消费了,问题一定不是出自于消费本身,而是中国经济存在更深层的矛盾。

那么,中国经济的深层矛盾是什么?就是民营经济的信心问题,是重新激活市场经济的问题,是地方政府支出过大、累积债务过多的问题。

显然,中国民众背不起中国经济疲软的“锅”。中共当局真正需要关注的,是经济大环境出了什么问题,而不是盯着民众手中那点应对未来风险的预防性存款。

策划:宇文铭
撰文:李松筠
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:陈思雨
关注“财商天下”:https://bit.ly/GJEconUND

责任编辑:连书华

相关新闻
【财商天下】武汉万人围政府 引爆医保黑洞
【财商天下】8万亿“超额储蓄” 能否转化为消费?
【财商天下】ChatGPT抢饭碗 这些职业不易被取代
【财商天下】中国经济依然虚弱 魔鬼藏在结构里
纪元商城
这种肥皂不会耗损 永远陪伴你
每日更新:春天里的素色清道夫 不知疲倦
这种杯子为何如此火爆 加州女子偷65个被捕
这些亚马逊好物 让你生活品质大提升
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论