【大纪元2023年04月03日讯】自从发生银行倒闭事件之后，各种经济衰退的信号就不断地冒出来，最近我还看到的另一个颇让人忧心的消息，就是有众多的商业房地产债务，即将在今年或者在未来5年内，陆续到期。这个债务到期是意味着什么意思呢？到底存在哪些重大风险呢？为什么连特斯拉创办人马斯克都惊呼这是“迄今为止，最紧迫的问题。”
其实，商业房地产的债务到期问题，仔细的一点说应该是，债务到期后，借款人却无法顺利偿还贷款或是再融资，所引发的危机，这个等下我再来详细说明。
不过这件事，现在还没有受到特别多的关注，一个原因是商业房地产本身，就是一个比较不容易进入的市场，至少对一般大众来说是如此；另一个原因是，目前看到的消息，只是推测有这样的危机或许会发生，但是还没有真正看到任何相关的爆雷，所以对各大媒体来说，他们可能就兴致缺缺，不太愿意跟进报导。
但是，就我看来，这件事确实是值得我们去关注，因为这个债务无法清偿，不仅是这些投资机构可能会面临破产，还会增加众多银行倒闭的可能性。
最近，《华尔街日报》有一篇标题为“商业地产债务引发更多银行担忧”的报导，其中它根据数据分析公司Trepp公布的一份统计，显示今年银行持有的大约2700亿美元的商业抵押贷款即将到期，这是有记录以来最高的金额。
但是严重的是，这些贷款中的大部分，是由资产不足2500亿美元的银行持有，也就是说，偏中小型的银行持有这些债务。
干净世界：马斯克也怕这件事：商业房地产准备爆雷？！｜银行倒闭延续版｜中小银行 商业地产债务多｜什么是气球贷款 为何再融资有困难？【美国地产热点】3/30/2023
一般来说，如果这些商业地产的贷款，能得到正常的回报，对市场、银行方也没什么好担忧的。不过，大家都知道，自从疫情之后，在家工作的模式非常流行，导致这些办公楼的空置率都很高，尤其那些科技大公司，比如最近的Pinterest计划关闭位于旧金山的部分办公室，亚马逊也要关闭在湾区Amazon Go的实体店，而且，亚马逊在今年一月裁员1.8万人，主要集中在西雅图总部，所以办公空间也会受到很大的调整。
这些都是在新闻上我们能看到的大公司缩编、紧缩的情况，其余还有很多小公司没有进入我们的视线，但是在数据上这样的大规模的减少扩张，已经引起美国监管机构和分析师越来越多的关注，尤其是办公楼的贷款，许多摩天大楼、商业园区和其它办公物业，在疫情期间已经失去了价值，因为它们的企业租户采用了远程或是混合工作场所的方式办公，结果在疫情之后，企业又面临紧缩，再度加剧了这些商业房地产无法出租的压力。
还有不要忘记了，现在高利率也对商业地产的估值造成了严重的破坏。许多拥有浮动利率抵押贷款的业主，每月不得不支付更多的债务还款，进一步削减了他们的现金流。
那么，拥有固定利率的业主，在不得不再融资的时候，也会感受到更高利率的痛苦，因为之前他们享受的是接近零的利率，但是现在的利率将会把成本翻倍。
“迄今为止，最紧迫的问题”
最近，专注于全球资本市场的时事通讯TKL在推特上表示，未来五年将有超过2.5万亿美元的商业房地产债务到期——声称这远远超过历史上任何其它的五年时期。如今，利率翻了一倍以上，但是TKL说，只有60-70%的商业地产被租用。
也就是说，业者的成本提高很多，但这些商用物业，却因为没有被租用，而且银行对这些物业的估值都在调降，那么业主要想从银行再融资就很容易被拒绝，严重的就会危及到业主的还款问题。（TKL推文连结。）
当然，这些业主主要都是机构投资人，不会说没有备用资金，但是，一旦他们需要从银行大量提钱出来还款时，这对银行又会造成挤兑的可能性，这对中小型银行来说，是一个大麻烦。
有经济学家估计，如果一半未投保的储户决定提取资金，那么价值下降，将使186家银行面临倒闭的风险。
那如果业主真的还不了钱，那这些物业最终会被银行收回法拍。物业被法拍对业主是一大损失，但对银行就没事了吗？当然不是，一个问题是，假如有越来越多的商业地产面临法拍，对市场会造成崩盘；第二，商业地产的空置率高，行情不好，拍卖价格肯定差，对银行就是重大损失。
因此，当TKL在发表这个推文的时候，同时也获得全球首富马斯克的认同，马斯克回说：“这是迄今为止，最紧迫的问题。抵押贷款也是如此。”
疫情之后宝贵的一课
所以，这三年疫情以来，市场给大家上了很宝贵的一课，低利率的时期，很适合扩张、刺激消费、刺激投资，大家都很快乐都有钱拿，但快乐是有代价的，这样过度的扩张、过度的投资，都加剧了通货膨胀的压力锅，当然还加上疫情、供应链、俄乌战争的种种因素，最终导致通胀一发不可收拾，必须用升息、货币紧缩，来控制过快成长的市场。
但是，升息所带来的打压，现在我们也都看到了，企业不仅是在缩衣节食，还陆续面临负增长，甚至有赔钱、关门的危机。所以，自从发生银行倒闭以来，很多专家、各界人士都在呼吁美联储不要再升息了，赶快降息吧！例如TKL就喊话：“需要尽快降息，政府需要暂时性支持所有存款。”
商业地产的贷款模式
有人可能会问：商业房地产的贷款怎么这么快就到期了？抵押贷款不是二十年、三十年的吗？这要从商业房地产的贷款模式说起。
其实，商业房地产的贷款不像是住房抵押贷款，有二三十年的摊还期。一般商业房地产经常使用一种叫做气球贷款（Balloon Mortgage）的贷款形式。这是一种短期的贷款，可能短至两年，一般常见的是5到7年。
为何商业房地产要使用这种气球贷款呢？因为这种贷款，在前几年的还款当中非常少，有时候只需要付利息，然后在贷款到期时，投资人可以选择转售物业，一次性偿还贷款，或者是选择再融资或再续约。这样投资人就可以在成本很低的情况下，投资多项商业房地产。
这种贷款模式，在低利率时期、房地产火热时期，可以说是一项利器。但是在经济紧缩，房市衰退之下，对业主、银行的风险就非常大。比如，两年前贷款利率很低的时候，房市极为火热，投资人大量投资了房地产。
但是谁都没料到，两年后，利率以四十年来最快的速度上扬，房市又受到很大的降温，这样就导致，投资人的投资成本必须大幅上升。
最惨的是，当气球贷款到期时，需要一次性偿还贷款，投资人要去哪里一次性拿这么多钱呢？如果是在商业扩张时期，办公室、零售、仓库的使用率高，投资人转售物业还能赚一笔，但是今非昔比啊，转售可能只会赔钱卖。
当然一般情况下，很多投资人是选择再融资，但是这时候，类似办公室或是零售的商业房地产估值，已经不那么好了，甚至有无法出租的情况。在债务收益率降低的情况之下，银行极有可能拒绝再融资或续约的申请。
这种气球贷款，在建筑开发商中也经常使用，开发商需要短期的开发资金，等一两年后，新房盖好并销售出去，他就可拿这笔钱还给银行。
所以，最近我们都可以发现，很多地区的很多新房销售，都在大手笔促销新房，就是因为他们开发商如果不能把新房变现，开发商就会面临无法偿还贷款的窘境，所以，就算少赚一点钱，这个时候能把房子卖出去是最重要的。
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小型银行持有债务多
根据Trepp公司的分析，现在小型银行，持有大约2.3万亿美元的商业房地产债务，这几乎占所有银行持有的商业抵押贷款的八成。所以说，如果在不久的未来，有越来越多的商业房地产，面临我刚刚上面所说的情况，对这些小银行来说就是一个定时炸弹。
哥伦比亚商学院房地产教授托马斯・皮斯科斯基（Tomasz Piskorski）就表示，其中将会有许多借款人很难还清贷款，价值的破坏性相当大。
而且，我们要想搞清楚这些银行的抵押贷款价值下降了多少，却是比较棘手的，因为它们不是公开交易，而且每栋楼的贷款都不一样。这比搞清债券的价值要难上许多，因为债券的票面价值、市面价值都是明码标价的。
目前，有一个数据可供参考，就是托马斯这些经济学家估计，银行持有的贷款和债券的价值，比其资产负债表上的账面价值低了约2.2万亿美元。
根据KBW Research的分析中，在U.S. bank一家银行中，商业房地产贷款占所有贷款持有量的38%。这些听起来都是挺不好的消息。
政策保障债务价值
不过，现在的好消息是，自从2007年次贷危机之后，贷款审核已经从松散改为严谨，即便是现在的高利率时期，贷款申请量很低，银行也没有放松审核标准。所以，照理来说，现有的借款人都有较好的还款能力和抵押品。
另外，自从2009年，银行监管机构就有推出政策，允许银行在多数情况下，以全额保留账面上的贷款价值，也就是即便抵押品价值低于贷款余额，能够以账面价值获得支持。不过，前提是借款人不能够违约，如果一旦借款人违约，银行通常仍然需要削减账面上的债务价值。
一份三月初的报告指出，2月份商业抵押贷款支持证券的拖欠率上升了0.18个百分点，达到3.12%，这是自2020年6月以来的第二大增幅。
在高利率、在家工作、科技业大裁员和经济紧缩等，四面楚歌的环境，商业地产债务到期的雪球，可能会越滚越大，如果小型银行和地区性银行，出售商业地产贷款以筹集资金，但它们可能面临赔本问题，所以难怪马斯克会说，这是现在最紧迫的问题。◇
责任编辑：李曜宇
