【大纪元2023年05月18日讯】（Carolyn Young撰文／大纪元记者文济民编译）当前的房地产市场相当诡异。利率升高抑制了房屋的销售，有一些地区的房价却未下降，显见目前的房地产市场对你的财务多少会有影响。总体而言，2023年1月中间价位的成屋售价比去年同期上涨了1.3%，低价位地区的房价也上涨了，但高价位地区的房价却下降。
由于房价在2021年达到历史新高，我们可以期待房价会随着房地产市场趋缓而回归正常市场机制，不过现在还没有发生。然而，如果利率持续上升，房价应该也会持续下降。
这种情况和你的财务有什么关系？本文将探讨当前的房地产市场如何影响你的财务。
房地产行情会影响你的财务。如果你遇到下述情况，就会发现房地产市场对你财务的影响。
1. 买房
如果你现在要买房，就要支付比2021年更高的房贷利息。不过当前待售屋很多，买家减少，因此你有较多的筹码与卖方议价。价格也许还是很高，但大多数卖方积极求售，你有机会可以主宰交易。
尽管你还是得支付较高的利息，但买到低点的房子，对你来说财务上也许能取得平衡。如果利率持续下降，你还可以从新融资，在财务操作上省一大笔钱。
务必研究你所在地区的房价和待售屋情形。每一个地区的房地产行情都不尽相同，确认房地产中介商有跟你说明当前同等价位的销售案，利用你的谈判筹码议价。
2. 售屋
如果你打算出售房子，可能会有一些压力。由于房贷利率上升，许多地区的买家都减少了，所以买房的人有议价的本钱。如果可以的话，最好等到利率下降再卖房。不过话又说回来，利率会怎么变、何时变，又是一个很大的未知数。
如果你一定要售屋，而且想要在扣除房屋成本或抵押贷款后仍保有一定的利润，你可以在这个网站上（点击可看）计算你应坚守的底价。
通常这时最好的策略是提高你的房屋售价，比你实际想要的高一些。这样买方在议价时就会觉得他们谈到了一个好价格。然而不管怎么说，最佳的策略还是要看你所在地的市场行情。
做好功课并与你的房地产中介商洽谈，了解你所在地区的房市状况，以及同等价位的待售屋情况。如果你必须在卖房上赚到一定的利润，你可以坚持你的立场，等待那个对你的房子情有独钟的买家出现。
与你的中介商合作，透过维修或更新把房子整理好，让你的房屋尽可能吸引买家。在艰困的房市中，你必需要让你的房子在竞争者中脱颖而出。
此外，考虑你的售价时，也要咨询你的税务顾问。以较低的价格出售，售屋所得税也较少，这些都会影响你的整体财务状况。
3. 投资房地产
现在是投资房地产的时机点。华伦-巴菲特（Warren Buffet）曾说：“在别人畏惧时要贪婪。”（be greedy when others are fearful）现在正是房地产投资者对经济前景和不稳定的投资市场感到恐惧的时候。然而，采取这样的观点还得看你的目标和承受风险的能力。
如果你打算拿翻修房屋做为一项投资，那似乎可以找到标的，特别是老旧的房产。但随着买房的人愈来愈少，你可能会发现很难找到买家，还要背负持有的成本。不过如果你能将投入房地产的资金降到最低，并根据当地房地产行情定出具有竞争力的价格，你还是有利可图。
如果你想要进行翻修房屋的投资，最好仔细分析每一件有可能成交的物件，包括房屋所在地区的情况，只挑选最合理与风险最小的标的。由于有很多“畏惧的”投资者，你的竞争者较少，所以你有本钱可以挑剔。
如果你考虑购买用于出租的房屋，还是要细看每一个物件。贷款利率越高买家变少，改为租房的人就变多，如此就会推升租金。如果你能找到一个很好的物件并且以现金支付房价，那是最好的。但如果你需要申请房屋贷款，就须支付较高的利率，如此会减少你的现金流量。
底线是，如果你考虑投资，你必须真正了解当地的市场状况，经过深入研究后再决定。
4. 抵押贷款融资
很清楚的一件事就是，如果你目前的房贷利率低于目前的行情，那么重新办抵押贷款可不是一个好主意，反之亦然。再融资是否合于经济效益，还须考虑你的过户结算费。（closing costs，译注：房子过户需要缴的费用，中介费，银行贷款手续费等，大约2％~5％）
如果你要重新融资到一个较低的利率并以你的资产换取现金时，你可能会发现银行评估你的房产价值可能比你想像的更低。同样的，这也取决于你所在地市场的行情。
如果你想要重新融资到一个较短的贷款期限，也许仍然能够获益。10年或15年的抵押贷款利率通常低于30年期的抵押贷款，但由于期限较短，还款金额就可能比较高。
另一个需要考虑的是，在房地产市场不景气的情况下，出借方往往更加保守，可能较难获得再融资的资格。信用评等和收入的要求会更严苛，所以要准备好接受一个更严格的申请过程。
最好的办法是多方寻找最好的利率和条件，衡量你的选项再决定，如果能找到的话那就是合适的。
5. 房屋净值贷款
如果你考虑申请房屋净值贷款（home equity loan），贷款是否会受房地产市场影响要看你的目标。如果你想以房屋净值贷款来偿还其它债务，目前的房屋抵押贷款利率仍可能低于信用卡等其它借款利率。然而，与再融资套现类似，以市场行情来说，你的资产价值可能没有你预期的那么高。
如果你想用房屋净值贷款来翻修你的房子，这么做只是因为你想让你的房子变得更舒适，而且你也负担得起缴款，那就去做。你也许考虑采用变动利率的房屋净值信贷额度，这样，当利率普遍下降时，贷款利率就会跟着下降。不过利率上升时你的贷款利率也可能上升。
如果你想用房屋净值贷款改造房屋，目标是不久之后以更高的价格出售，那你需要仔细考虑一下。如果利率继续上升但房屋价格下降，你可能无法赚回你所付出的改造费和贷款利息，注意不要过度改造。
6. 租房
买房的人越来越少，相对租屋的人就越来越多。由于租房的需求量大，造成出租房屋短缺。2023年许多预测说租金可能会持续大幅度上涨，这对租屋者来说是个坏消息。
其它经济因素也在减少租屋者支付租金的能力。也就是说高价位地区的租屋需求将会减少，这使得那些地区的房屋租金价格稍微下降。
从长期来看，租金价格可能会逐渐回降，因此，如果你发觉难以负担目前的租金，这也许只是暂时性的困境。
与房地产市场所造成的冲击一样，目前的状况对租屋者有什么影响会因地区而异。如果你正在寻找租房，要做好功课，四处寻价货比三家，不要害怕与房东议价，才能获得优惠的租金。
结语
现在的房地产行情充满变数，即使是专家也很难准确预测2023年与未来会发生什么状况。许多因素会影响市场的走向，所以应该随时掌握房市的情况，特别是你所在地区的情形。
如果你有遇到上述的情况，一定要做市场研究，向专业人士请教，无论是房地产经纪人或是财务顾问。这样你就可以找到方法，掌握这个难以预测的房地产市场，保护你的资金。◇
原文： How the Current Real Estate Market Can Affect Your Finances刊登于 DueDue博客网站。
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责任编辑：茉莉
