EB-5投资移民新法有哪些误区如何避坑？（下）

土地开发、当地房市、资金链等都是选择E5-5区域中心时必须考量的问题。（Shutterstock）

更新 2023-05-24 1:35 PM 人气 154

【大纪元2023年05月24日讯】EB-5投资移民，在2022年已经有了新法生效，和旧的EB-5除了有投资金额上的差异，还增加了资金监管机制等各种不同。这一次就请到北加州California Sunshine的开发商，也是区域中心负责人Lisa Li来给大家解疑一系列的EB-5疑问。（接续上集）

问：再请教Lisa，投资人要从什么样的角度来寻找项目，才比较容易避免掉坑？

Lisa：我可以从一个项目方的角度，向大家来分享，其实作为一个投资人，他真正需要看的点在什么地方。

今天不管是周边的色彩有多漂亮，或者说包装的有多鲜艳，但其实一个投资人，他唯一要看的一个点，就是这个项目本身是不是一个好项目，而不是对方因为可以得到EB-5的资金，就可以把项目说得天花乱坠。

就是说项目本身的成功，一个好的项目，才是EB-5投资人，能够拿到投资款回款和同时拿到绿卡的最基本保障。

那什么才是真正好的项目呢？因为我本身是做地产开发的，所以就是围绕着地产开发项目去谈，当然EB-5还有很多其它类的项目，比如实业类、生产类⋯⋯因为这些不是我的专业，所以我就不涉及了。但是EB-5的大多数项目，还是以地产类为主。

1. 考虑房地产市场

首先做地产项目，最重要的其实就是地理位置，和它本身在那个市场的供需关系，是不是有买家？房子的需求有多少？当然了，这个产品的设计本身，也很有关系，大小、户型，包括它周边的公共区域是一个什么样的的生活环境，这对房地产本身，就是一个最大的因素。

所以，投资人在考虑一个地产项目的时候，一定要考虑到房地产最基本需要考量的一些要素，包括周边的商业，或者是周边的就业参数是多少，这个项目怎么样卖出去或者租赁出去，这个价格是不是有优势等等。

2. 土地是否有问题

那第二点就是非常重要的一点，要知道土地是不是已经拿到了政府的审批。因为我们都知道在加州，包括纽约在土地审核、建造，去拿许可、土地转性，这整个过程是美国最严格的地方，它也非常复杂，需要的时间非常长，要走的流程也很多。

所以，你去选择一个项目，并不是说发展商手上有一块地，你就要去做这个投资。不仅仅如此，你要去看它这块地，是不是已经拿到了相关的政府的审批，包括土地Entitlements（权利），比如是一块工业用地，那是不是已经把它转为将来要建造的目的？比如是商业、住宅，是不是拿到这个转性的许可？还有，土地上面的环境因素，会不会有任何有害物质没有得到清除？是不是已经得到了批准？

我们叫Final Map Approval（最终地图批准），你是不是拿到了？可以做这些基础建设，甚至是你的Permit（许可），就是建筑许可，是不是已经达到可以开工的程度？

这些都是需要考量的，如果今天什么都没有，你的钱投进去，结果各方面的政府批准没有到达一定程度的话，那你这个项目也可能会烂尾，最后做到一半，做不下去了！所以，这是第二个非常重要的因素。

干净世界：EB5投资移民新法哪个大坑千万别踩｜投资移民新旧法案比一比｜美国投资移民 3大误区｜EB5投资人怎样挑选区域中心｜北加州区域中心介绍【美国地产热点】5/18/2023

3. 留意项目的资金链

第三个重要的因素，我还要看这个项目的资金链，是不是已经完整了。最害怕的是，发展商确实自己投了一部分钱，他还希望能够找到多少多少EB-5的资金，但如果他没有没有EB-5的钱，那是不是这件事就做不下去了？资金链会断裂？

投资E5-5区域中心的开发项目，要留意项目方的资金链。（Shutterstock）

所以，最好的项目是，他本身已经有了他的建筑贷款，通过银行已经拿到了贷款，在这种情况下，既使你的EB-5资金很少，甚至没有，这个项目都几乎都不影响。那就是资金链完整的项目，也是让项目不会有烂尾、建不起来，这样一个保障。

4. 资金监管与还款问题

最后，还是有两点需要看。我刚刚提到了资金监管，移民局给了两个方案，第一个方案，是找第三方监管，还有一种方案就是，开发商必须找到一个审计机构，在年底做审计。

所以，如果我是EB-5的投资人，我希望项目方和有限合伙人，要确保资金监管被有效处理，这对投资人是最大的保障，至少保证我的钱不会被乱用。

当然，还有一个问题是，项目方到底是怎么样还款的？很多对EB-5兴趣的人，其实已经在市场上看到暴雷的项目，就是前5年，或者前7年做的项目暴雷了。那为什么还不了款呢？是因为房地产运营金融上的支持出了问题。

如果项目本身是做一个酒店，或者做一个大型的公寓，最后是以出租收入，或者是你的酒店运营收入作为资金流。但是，对于如果已经拿了大量的银行贷款的项目方，他们对银行还款永远是第一顺位的，这是毫无置疑的。

在这种情况下，一般来说建筑贷款是两到三年，有时候根据项目（时间）长度，会稍微延长。那当现金流进来之后，第一件事，他必须要还银行的贷款，这时项目方会按照出租率，来拿到一个再融资（Refinance），就能把建筑贷款偿还掉，那剩下EB-5投资人的钱什么时候还？这都是要打问号的。

在这种情况下，我如果是EB-5的投资人，我非常希望建商和开发商能能够跟我讲得非常清楚，4年以后、5年以后建完，你是以什么方式来还款？如果说你是通过再次贷款，你的再次贷款依据是什么？不仅仅能还掉银行贷款，是不是还有剩余，可以还我的钱等等问题？

这些东西相对来说比较复杂，所以EB-5的投资人，可以去找律师或者相关的专业人员咨询这方面的知识。但是要问到正确的问题，这样你才能真正的了解这个项目。

问：最后我想问Lisa，你手上是不是有一个项目正在进行，可以跟跟我介绍一下你手上这个项目吗？

Lisa：我们现在确实有一个EB-5的一个投资机会，这个项目的是位于北加州的大硅谷区域，比较靠近硅谷，差不多（往南）有四十分钟的车程，它位于Santa Cruz县的Watsonville市，项目叫Hillcrest Residence。我们是建造144套住房，当中包括了独栋别墅、双拼别墅、Town House也就是联排别墅。

Hillcrest Residence开发项目的联排别墅。（Lisa Li提供）

Santa Cruz本身对房屋的需求量非常的旺盛，我们的销售价格是在85万到120万区间，如果说朋友住在硅谷附近，也知道这个价格是非常的亲民。

第二，我们这个项目其实是2014年开始的，我们已经拿到地了，经过了基本上有6到7年这样一个前期的土地转性，Rezoning（变更地目），加上分割，这样一个前期的过程，所以我们现在已经百分之一百，拿到了政府所有所需要的审批，并且我们现在已经开工了。

还有，我们这个项目已经拿到了银行贷款4000万，还是一个Revolver Line，就是一个信贷额度。

那这个项目也是一个销售型项目，为什么我想提出来这一点呢，主要是因为回款问题。因为所有的投资人，都不希望自己的钱放在开发商那里5年、10年对吧。那我们的项目是销售型的，所以我们卖掉房子，我们的钱就回来了，不需要等待项目本身有租金，有了现金流，等到再次通过银行来贷款才能回款，那这里边有很多的不确定性。我们卖掉就能回款，所以相对来说也比较安全。

最后，想和大家讲的是，这个项目我们聘请的开发商和建商，在当地在我们大硅谷区域，Santa Cruz中海湾区，是非常有名的，信誉非常卓著的企业和个人，而且，开发商有足够的追踪纪录，显示它的过往项目，都是非常的成功。