【大纪元2023年05月04日讯】（记者林霏编译报导）如果你想买房或续签抵押贷款，利率无疑是要密切关注的。房地产经纪人分解利率如何影响市场，并教你如何应对。
自2022年1月以来，央行已将利率从0.25％低点提高到4.5％，抵押贷款利率随着每次加息而攀升。曾经火热的加拿大住房市场随之冷却，从2022年2月到2023年2月，房屋销量下降了40％。
据加拿大房地产协会（CREA）的最新报告，房屋销量已经开始回升。今年1月至2月期间，在大多伦多地区和大温哥华地区房市的推动下，房屋销量上升了2.3%。
如果你想在今年春天买房，你可能会对高利率及房价的回升感到不知所措，特别是在多伦多或温哥华这样竞争性的市场。《爱城日报》采访了两位房地产经纪人，他们就如何驾驭这个新的房地产环境提出了以下专业的建议。
利率如何影响房市
央行仍在与通货膨胀搏击。2月份的消费者价格指数为5.2%，远高于央行2%的目标。这场搏击在边境以南也在进行，美国联邦储备委员会刚刚将利率提高了0.25%，并表明进一步加息的可能性很大。由于加拿大经济与我们的南部邻国紧密相连，加拿大央行可能需要再次提高利率。
“我们需要确保我们的利率政策或基准利率不会有太大的分歧。”Royal LePage West公司驻温哥华房地产经纪人迪纳尼（Adil Dinani）说。该公司多伦多Signature地产销售代表斯托里（Tom Storey）则表示，如果不追随美国，我们的加币会受损。
房价和利率之间的联系
迪纳尼认为，加拿大央行保持利率对于房市来说是一个积极的信号。他指出，从历史上看，加拿大央行的利率和房价之间一直存在着反比关系。随着银行利率的上升，房价会下跌。到目前为止，这似乎是正确的。
根据加拿大房地产协会的数据，2月份温哥华独立屋的基准价格为181.3万元，比去年下跌了12%。同时，多伦多的房价下跌了17.9%，2023年2月的中等房价为109.5万元。这仍然大大超过了全国平均房价66.2万元——比去年下降了18.9％。为什么高利率没有更大幅度地降低这些市场的价格？
斯托里说，“如果你看一下多伦多的活跃库存，就目前而言，可选购的房产远没有接近2008年的水平。”那一年的挂牌量高达25,000套，而现在的活跃库存量不到14,000套。
尽管较高的利率冷却了房市，但这种高需求和供应不足继续推动房价上涨，使一些地区的住房难以负担。
在2022年第四季度，住房可负担性指数出现了轻微下滑；从略高于10%，到略低于10%。同时，加拿大国家银行的住房可负担性监测显示，在温哥华和多伦多，房屋仍然无法负担。在温哥华，2022年第二季度，非公寓房价中位数的月度按揭付款为收入中位数的120%，而多伦多则为96%左右。
而且，看起来多伦多不会很快变为可承负。多伦多地区房地产委员会（TRREB）预计，房屋的平均销售价格将上升到114万元。这表明，尽管从2022年整体来看，价格下降了4%，但多伦多市场的需求量很大。
购房
斯托里表示，目前的抵押贷款利率使首次购房者更难进入市场。那么，如果你想购买你的第一个房产，将如何做？你可能会被批准一笔可观的抵押贷款，但斯托里指出，你无需接受所提供的全部贷款。如果被批准了百万元的贷款，并不意味着你需要买一个百万元的房子。迪纳尼和斯托里都认为，在入市之前，对自己和自己的财务状况进行审计是至关重要的。
当谈到利率时，斯托里说，大多数人买房时计划在未来的五年内一直住在那里。
“如果你认为利率将保持不变，然后在明年下降，那么可以考虑浮动利率，但你是在赌一把。”
续签抵押贷款
如果你可能在一年左右内卖掉房子，斯托里认为，可考虑在续约时采用浮动利率抵押贷款。尽管目前浮动抵押贷款的利率高于固定利率抵押贷款，但他指出，毁约的罚金会少，通常是大约三个月的利息。而中断固定利率抵押贷款需要支付额外的费用，如提前还款罚款。这是基于你的抵押贷款期限还剩多长时间，可能会支付数千元的罚金。
能否通过压力测试
如果你打算今年春天买房，你不应该让高额（但可控的）抵押贷款阻止购房。然而，如果抵押贷款的支付将导致财务紧张，那就不应做出承诺。
抵押贷款压力测试确保购房者能够承受更高的利率。该测试确保抵押贷款持有人能够支付5.25%的利率，或买家目前的利率加上2%，以较高者为准。如果你即将续约，很可能已经接受了5.25%的压力测试。随着利率的上升，现在将接受7%左右的测试。
无论你是想购买第一套住房，还是升级目前的住所，关键是要知道你能够负担多少。◇
责任编辑：齐守善
