香港楼市小阳春已过 新盘开价跌穿2015年水平

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【大纪元2024年07月10日讯】(大纪元专题部记者叶婷综合报导)为应对近年来大幅下跌的楼市,港府于今年早些时候全面“撤辣”,香港房地产交投量曾一度急升。但在短期内消化掉累积的置业需求后,目前住宅买卖交投开始明显减弱,几乎吐回所有升幅。“撤辣”,香港本地语言,特指今年2月28日,港府宣布自当日起撤销所有住宅物业需求管理措施(俗称“辣招”),即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

有报告显示,二手楼价格回落至2016年的水平,新盘开价更是跌穿2015年的水平,对二手楼价更添下调压力。对于楼市前景,市场从“撤辣”后的反弹能持续多久,转变为担忧楼价距离见底还有多远。

全球领先商业地产和投资管理公司仲量联行(JLL)7月2日发布的报告显示,香港整体二手住宅价格指数回落至2016年的水平,根据差饷物业估价署(差估署)私人住宅售价指数显示,今年5月录得305.9点,接近于2016年11月的306.7点。

而一手住宅(新盘)价格似乎跌回更早期水平,例如一些近期新盘项目的折实平均呎价(扣除所有折扣后的价格,又称“光猪价”)比2015年同类项目低逾10%。

根据报告,截至2024年5月,油麻地A类单位(小于431平方呎,实用面积)平均一手成交呎价较2015年下降10.6%,由22,768港元(2915美元)降至20,346港元(2605美元);在坚尼地城,同期A类单位平均一手成交呎价亦下降了6.0%,由23,424港元(2999美元)降至22,022港元(2819美元)。

报告指出,尽管发展商已采用了降价策略,销售率仍难以显着提升。以红磡“THE HADDON”为例,在开盘首日挂牌出售的63个单位,仅售出13个单位,销售量占20.6%;而长沙湾的“恒珀”(Amber Place)在开盘首日未能售出任何单位。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示,今年5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半,新盘价格屡创多年新低,由于不少置业人士均倾向购买新建物业,在新盘价格显着回落的情况下,使得二手物业的业主需要再下调价格才可与新盘市场竞争,以此吸引买家,这就使二手市场面对更大下调压力。

楼价两连升断缆 “撤辣”后小阳春闪逝

俗称“辣招”的楼市需求管理措施包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等,迄今实行13年。今年2月28日,财政司司长陈茂波在《财政预算案》中宣布全面“撤辣”,楼市随后迎来短暂“小阳春”,其后走势却拾级而下,楼价指数连升两个月之后掉头回落,几乎回吐所有升幅。

根据差估署6月27日公布的数据,2月底“撤辣”后,3至4月私人住宅售价指数分别为308.1点及309.7点,5月跌至305.9点,结束连续两个月升势,回落至3个月前低位;回顾今年首5个月,楼价累跌1.73%,按年同期跌12.7%,与2021年9月历史高位398.1点比较,累跌23.16%。

另外,反映逾百大受欢迎屋苑售价指数跟随楼价走势,终止2个月升势,根据差估署数据,5月最新报262.4点,对比4月的265.9点,按月跌近1.32%;当中市区指数报257.2点,较4月的260.4点,按月跌近1.23%。

长实营业部首席经理郭子威表示,楼价指数按月有所回落,主要反映政府“撤辣”因素消失的正常市况。他认为,“撤辣”的利好因素消失,下半年成交量会明显减少,但仍然看好豪宅市场。

莱坊高级董事兼大中华区研究及咨询部主管王兆麒则表示,市场在消化“撤辣”消息后未有其它利好消息承接,高息口及新盘货尾量囤积等因素继续拖累楼价。他预计,今年楼价走势呈现“钝角”型,上半年楼价下跌约3%,下半年跌幅略为收窄,维持年初预测楼价全年下跌5%的形势。

忧虑经济因素 买家对市场减少信心

仲量联行报告认为,经济因素造成自用买家对市场的信心正逐渐减少。仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示,其涉及的因素包括曾经一度稳定可靠的经济因素,如就业保障和入息增长等,现在已成为重大忧虑。

据环联(TransUnion)《2024年第二季消费者脉博调查》显示,入息方面,过去三个月,只有29%的消费者表示家庭收入有所增加,较去年同期的42%显着减少,跌幅主要集中在即将退休的受访者。展望未来,仅38%消费者预期收入会在未来12个月增加,低于去年第二季的50%。

另外,受访者对家庭财务的乐观度也下降,只有44%消费者对未来12个月的家庭财务状况乐观,换言之,超过半数以上受访者对未来家庭财况不感乐观,低于去年同期的62%。

此外,20%受访者预期无法全数支付现有账单和贷款,预估高于去年第二季的17%,而有23%的Z世代(1995年至2010年出生人口)消费者则表示面临财务困难。

会计界立法会议员黄俊硕表示,楼价最新走势令不少置业人士,特别是近年买入楼花的买家失去预算,由于物业价格大幅调整,以致最近承造按揭上会出现估价不足的情况,面对资金全失的风险。

市场疑虑见底 分析:需避免楼价下跌恶性循环

为应对楼价持续下调的趋势,香港金融管理局于6月14日向银行发出指引,就今年2月28日公布的物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施及其它相关监管要求作技术调整。

该项措施涵盖范围将扩至今年2月28日前已签订的临时买卖合约并且在今年2月28日或以后预计完成的自用楼花住宅物业的按揭申请,令有需要的合资格用家能够叙造最高七成的按揭贷款。

仲量联行认为,这一调整措施有助于缓解近年选择建筑期付款的买家在申请按揭贷款时遇到的估值不足的风险。

李远峰指,此举反映港府正在作出相应行动,然而,银行仍然对审批按揭抱审慎态度。“尽管来自用家的置业需求仍然存在,但不少最终因按揭取态而未能入市,影响住宅交投量。”

李远峰表示,市场需要更多支持需求的政策来恢复供求平衡,并避免楼价下跌陷入恶性循环,使得买家因预计价格未来持续下降而推迟购买,变相实现了价格下降的预期。◇

责任编辑:连书华

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