【大紀元2020年10月07日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）西太平洋銀行（Westpac）的經濟學家本週表示，他們已經對新西蘭房價的預期進行了調整，從原來預測下跌，變為現在預測今年和明年都將會繼續上漲——明年全國房價預計將上漲8%。
同時，他們把住房市場表現好於預期的主要原因，歸於兩個方面：一個是新西蘭整體經濟比預期更加具有彈性，恢復很快，二是較低的利率對房價的影響比預期更大。
「所有人原來的預測都錯了」
西太平洋銀行的首席經濟學家多米尼克·斯蒂芬斯（Dominick Stephens）在本週一（9月14日）發表的《房屋真相》通訊中承認，「我們對房價下跌的集體預測，被證明是錯誤的。」
當今年3月份大瘟疫最初爆發並開始實施封鎖後，西太平洋銀行的經濟學家曾經預測，在3月至12月之間的房價，將下跌7％；當時，其它的主要銀行、財政部和儲備銀行的預測，房價跌幅甚至還更大一些。
而實際上，在今年3月到8月之間，儘管中間有兩個多月處於隔離停擺狀態，全國的房價仍然上漲了2.6％；而新西蘭房地產協會（REINZ）8月份的數據又顯示，全國的房價中位數上漲了16.4％，達到67.5萬元，在12個月內房價淨漲了9.5萬元，在8月份短短一個月內，就上漲了1.6萬元。房價上漲看起來相當強勁。
斯蒂芬斯說，「早在7月份，我們就更新了對房價的預測。」「當時我們把對房價的預測，（從原來的下降7%），轉變成了2020年下半年全國房價將會小幅下降2.5％；但到2021年，則將會增長8％。」
兩個月之後，他們又對房價預測再次進行了調整，「現在我們預測，到2020年3月至2020年12月之間，房價將增長3.5％，從而導致房價年增長6.3％；到2021年，我們仍堅持原來的明年增長8％的預測。」
在6月份全國重新開放之後，房地產市場的數據與大封鎖前的3月份似乎並不連續，經濟學家都認為，至少要等到9、10月份時，統計數據才能不會太偏重於封鎖之前的數據，會更容易看出房地產市場的真實趨勢。
但無論以何種原因解釋，最近出現的數據都顯示，全國的房地產市場似乎都沒有受到大瘟疫很大的影響，房價並沒有出現原來所有人都預計的下跌。
經濟比預期好 令房市好於預期
斯蒂芬斯說：「房地產市場表現得出奇的好，遠遠超出了我們在病毒最初爆發時所做的預測。」
他認為，住房市場表現好於預期的主要原因有兩個：一是整體經濟比預期更加具有彈性，另外一個就是目前處於低位的利率，對房價的影響要大於預期。
「當我們看到，除了與國際旅行有關的活動（沒有變化）之外，在第一次封鎖（重新開放）後，經濟迅速反彈，這令我們震驚」，斯蒂芬斯說。
「例如，4月份的就業人數減少了34,000人，但到了6月份所有的減少又都恢復回來。
「早期的數據表明，第二次封鎖（奧克蘭的3級警報）與第一次封鎖的軌跡大致相同，就是經濟在遭到打擊後，都迅速反彈。」
因此，西太平洋銀行對於國內生產總值（GDP）的預測也已經做了相應的修改。斯蒂芬斯說：「我們最初對GDP的預測，是從2020年3月至12月，經濟將萎縮3.6％。」
「由於實際情況顯示出令人驚訝的經濟復原力，所以我們將這九個月的GDP預測，下調了到了0.6％。」「同樣地，我們對最高失業率的預測，也已經從9.6％降至7％。」
但他強調，「不過需要明確的是，這仍然構成了嚴重的衰退，只是還沒有我們最初所所擔心的那樣糟糕。」
利率超低 令房市好於預期
除了經濟恢復迅速導致房價上漲外，利率的下降對房價造成的影響似乎也超出了預期。
房屋貸款利率在瘟疫最初爆發時，就已經很低了，並且此後又一直下降，這使得房屋等資產更加能夠負擔得起，並且也更具吸引力。而且，儲備銀行預計會將官方現金利率（OCR）降至負數，這將對房屋貸款利率，造成更大的下行壓力。
斯蒂芬斯說：「我們最初對新西蘭房價下跌的預期，是基於這樣的事實，即在1990年代初期、1998年和2009年的經濟衰退期間，房價都跟著下跌。」「這在失業率上升與房價下跌之間建立了關聯，我們以為這種關聯能夠重複。」
但是，這種關聯在這次大瘟疫中並沒有重複。「在所有過去的經濟衰退中，利率都是快速上升的，但目前的衰退並沒有導致利率上升」，斯蒂芬斯說。
「目前的衰退的這種不同尋常特徵可能正在教會我們：利率在決定房價方面，起著比以前我們所意識到的更為強大的作用。」
斯蒂芬斯認為，房價將持續上漲，直到儲備銀行再次開始加息，那時投資者們就會把錢存入銀行，作為定期存款賺取利息，而不會投入到房地產市場。
專家：房價上漲只會持續幾年
斯蒂芬斯同時也警告說，房價不可能無限期地上漲。「這種情況不可能永遠持續下去，所以現在最大的問題是：這一切將在何時結束？」
「答案是，當通脹上升到足以引起儲備銀行關注的時候。」「只有到那個時候，才會適合儲備銀行提高利率。
「只有當利率最終確實開始提升時，那時，在過去十年中推動新西蘭房價不斷上漲的力量，才會逆轉」，他說。
「那些要買房自住的人，因為將面臨更高的房屋貸款付款，所以他們買房時不會出價太高；而那些現有的房主，則會發現對房屋貸款的負擔能力下降，所以會迫使一些人出售自己的住房。
「所有這些因素都可能導致房價下跌，就像其它時期在利率上漲之後（產生的效應）一樣。
「我們預計，從2024年開始，房價將下降，但是，這樣的長期預測會受到極大的不確定性的影響，所以在（這種情況出現的）具體時間上，可能不會那麼確定；但原則上講，當利率上升時，房價就會下降。」
責任編輯：筱康
