【大纪元3月19日讯】(纽约讯)本月初，美国亚裔地产协会(AREAA)、墨西哥裔(NAHREP)和非洲裔地产协会(NAREB)三大少数族裔地产界人士首次联手，于华府举办房市复苏研讨会议(The Color of the Housing Recovery)，并向国会议员提出了五点计划 ，以保持资产流动性，停止少数族裔市场的加速下滑，创造一个持续稳定享有住房的环境。
本刊继上期报导联邦存款保险公司（FDIC）主席贝尔(Sheila Bair) 与众院金融会（House Financial Services Committee）主席弗兰克（Barney Frank）在会上的演讲， 本期继续报导FHA局长斯蒂文斯（David Stevens）出席该会的重要谈话。
FHA之“住者有其屋”
联邦住房管理局委员（FHA， Federal Housing Administration Commissioner）局长斯蒂文斯（David Stevens）会议上阐述了政府和联邦住房管理局在这次经济危机中起到的重要作用，并解释了FHA最新的政策变化。
他表示，房屋信贷市场是这次经济危机的始作俑者。由于前些年房价一度飞涨，造成人们不计后果的跳进房市，不考虑长远的支付能力。拥有房屋已经不是为了自己居住，而完全成了投资导向，应时而生的房贷系统繁荣在非常不稳定的基础上，造成贷款／房价比例不断上升，甚至不在乎申请人的信用状况。
FHA 在这场危机中所起的作用日渐凸显。FHA始建于1934年经济大萧条时期，其使命就是帮助美国人“住者有其屋”。FHA贷款类型基本都是30年固定利率贷款，要求非常多的文件证明，要求一定要房主自己居住。但是在房市繁荣的年代，FHA并不惹人注目。但是其贷款的低风险在信贷紧缩时期就备受青睐。2007 年FHA贷款仅40万件，2008年增加至100万件，到了2009年FHA贷款数量达到200万件，从占房市贷款总量的2%猛增至30%。
更重要的是，FHA的使命使其帮助了更多少数族裔的贷款人。2008年，FHA发给非洲裔美国人占了总数的50%，而房利美和房地美的贷款只占了23%；拉丁裔贷款人中有45%都借到了FHA贷款，远远高过房利美和房地美的15%。通过FHA的努力，仅去年一年就帮助了40万个家庭免于法拍的风险。
对于FHA近期政策的变化，斯蒂文斯解释了其背后的因由。在风险管理方面，FHA考虑三大因素：1、如何才能增加资产储备达到法律规定的2%；2、因为 FHA规模巨大，所作的决定要考虑会不会影响整体房屋信贷市场的恢复；3、坚守FHA最根本的使命，就是帮助弱势群体，使其“居有其所”。
处于以上考虑，FHA并没有如许多人建议的提高首付款要求比例，而是维持在3。5%的水平。因为据调查，85%的FHA贷款人是付不起5%的首付款的。如果将首付款比例从3。5%提升至5%，就会严重的影响一个有稳定收入的家庭买房的能力。
对于信用分数的要求，FHA要求借款人达到580分以上。低于580分的人，违约率高达20%。而在580分至620分之间的借款人，违约率没有明显区别，但非洲裔和拉丁裔美国人与白人的贷款批准率就大不相同。因此FHA将底线设在580分，也是出于帮助不同族裔的考虑。
提高FHA贷款的初始保险费从1。75%至2。25%和提高年保险费，是出于维持资产储备的要求，别无他法。
除了FHA的重要作用，斯蒂文斯也谈到了政府的宏观调控在挽救经济方面的重要影响。美联储花费17000亿美元购买按揭债券以稳定市场，所以贷款利率才能维持在5%左右的历史低点。如果美联储不做这样的投资，那么按揭债券这一块巨大的信贷市场就将冻结，投资者缺乏信心，美国的信用市场就不会恢复。另外政府对首次购房人的税收激励措施也使市场上的大量银行回收房得以迅速被卖掉。只有活跃的市场交易才能促进稳定。
另外，财政部推行的住房偿付修改计划（Home Affordable Modification Program， HAMP）虽然受到很多职责和质疑，但毫无疑问的是，现在有100多万个家庭，因为接受了贷款修改，不管是试行修改还是永久修改，才得以住在自己的房子里，避免了法拍破产的结果。贷款修改计划平均为每户濒临破产的家庭每月节省了近500美元。
斯蒂文斯认为，政府逐渐放缓购买按揭债券的步伐就是市场在逐步恢复的迹象。如果私人投资者也能开始恢复对按揭债券的购买，那就是私有资本开始回复健康的征兆。
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