【大纪元4月3日讯】（纽约讯）房市的走向总是与经济命脉息息相关。从2007年底到现在，我们感受到高失业率和经济基础下滑带来的影响，租金和房价双双下跌，知道市场未来将面临困难的挑战。
最近发现个有趣的现象，那些认为市场走强的人（牛市主张者）好像更加乐观，而认为市场趋弱的人（熊市主张者）则更加悲观。一些乐观的人看到只是蓝色的天空，而悲观者则振振有词地认为市场将会更糟，因为整个经济及房地产市场正面临二次衰退。
通货膨胀
观察通货膨胀的水平对经济是很重要的。如果通胀上升，高于美联储1％至2％的舒适水平，那么柏南克就可能提高利率。而利率的上升将迫使银行贷款利率上调，进而压迫商业房地产价格下滑。
◆ 牛市主张者：认为中短期来看，通胀压力远比通货紧缩压力为小。失业率仍高，消费支出温和，消费信贷需求非常低。牛市主张者似乎不太在意通胀。
◆ 熊市主张者：关注中长期的通货膨胀。随着美国政府的货币供应量在2009年增加一倍，这比过去 50年货币供应增加的总和还高。通货膨胀肯定蔓延到整个经济。如果熊市主张者的观点是正确的，那么利率肯定会上升，资产价格就会下跌。
住房市场
房屋对于大多数美国人来说，代表着最大的资产。如果房价上升，就会产生财富效应，严重地影响约占GDP 70％的消费支出。如果净资产上升，业主就可以通过净值抵押贷款（MEW）来计算储蓄额。MEW和信用卡借贷是过去几年美国民众储蓄率下降至负4%的原因。即使业主不通过MEW借贷，财富效应也会鼓励民众多多消费。由于消费者开支对经济的重要性，房市表现是不容忽视的。
◆ 牛市主张者：认为住房市场已经触底，复苏已经开始。我不是指中发布乐观消息的全国房地产经纪人协会（NAR）。在过去的15个月中，即使房价自由落体般直跌，NAR也会根据一个月的数据暗示，市场已经见底。发表著名的Case-Shiller房价指数的经济学家凯斯(Chip Case)最近表示，他相信住房市场已经见底，他预期今年房价将会翻升。
在市场中的其他人，也会根据自身利益来塑造住房市场复苏的迹象。他们提出令人信服的数据，说明法拍数量下降，房价反弹。牛市主张者还指出这样一个事实，即在过去很长一段时间新房开工很低。近两年，房屋开工平均每年约为 45万，远低于长期平均的130万户。有趣的是，每年因自然灾害等原因美国正好失去大约45万户房子。因此，牛市主张者认为供需之间彼此消长，将使得市场改善。
◆ 熊市主张者：看到房市将二次衰退。他们认为，法拍数量下降是因为政府人为操作各种刺激方案所致，同时政府向银行施压，要求对资不抵债的业主放宽限制。但是如果失业率降不下来，收入水平没有上升，拖欠房贷的业主很难改变被法拍的命运。
以目前看来，政府的贷款修改方案非常失败，不到20万的按揭得到永久性修改，仅为400万目标的5%。在临时性贷款调整中，超过70％的业主在6个月后有回到了欠款的状态。另外，熊市主张者也看到现在的市场完全是政府支撑的结果。联邦政府给予首次购房者8000美元的抵税，试想一下联邦住房管理局要求购买平均房价17.8万美元的住房的业主支付的首付款是6230美元。这说明，首次购房者不仅无需付出首付，反而能够得到1770美元的现金。
熊市主张者认为，这实际就是此次次贷危机的问题所在。在美国，联邦政府透过房利美、房地美和联邦住房管理局，为92％的住房贷款提供担保。大多数经济学家都预测2011年底之前，若美国失业率依然居高不下，房价下跌的可能性很难避免。
美联储退出
美联储三月31日结束了抵押贷款担保债券购买计划，这计划因是建立在高度金融危机基础上而备具争议。过去18个月中，美联储的资产负债表增加了一倍。美联储迟早得退出救市计划，这将对商业房地产市场造成重大冲击。美联储可能用四种方式退出：1）停止购买资产。去年，美联储承诺购买约1.3兆美元的资产，其中大部分是房贷担保债券。购买资产是为了抑制利率上扬。2）出售的资产，这些大多是房贷按揭债券。3）提高联邦基金利率。4）继续消耗超额银行准备金。
以上第1、2、3点都将迫使利率上扬，而第4点将耗损本可提供给地产贷款的资金来源。联储终将退出市场 这是无庸置疑的。但退市的时机及后果的评估，正是牛市主张者和熊市主张者的争议点。
◆ 牛市主张者：牛市主张者承认，美联储终将退出，而且会造成利率上升压力。但是他们认为，利率上升对商业房地产价值的冲击极小，因为与其提高贷款利率给借款人，银行业宁愿快速紧缩放贷。即使已消耗8000亿美元超额银行储备金，他们认为影响不大，反正银行现在不会贷出这些储备金。
◆ 熊市主张者：熊市主张者认为美联储的退出对利率上升造成相当大的压力，这些压力将冲击抵押贷款利率。美联储的高度宽松的货币已经允许银行业调整自身的资本结构，因为他们可以以接近零的利率借款，如果是放贷，可以获取600或700个基点数。如果选择不放贷，他们可以购买无风险国债，赚取250到350个基点。
熊市主张者不认为耗损超额准备金是妥当的做法。虽然贷出款项总会在某个时候返回，但商业地产将与其他资产类别竞争，脆弱的金融体质使得仅少量资金流向写字楼、零售物业和公寓大楼。
下期，我们将继续讨论杠杆、失业率、利率、GDP增长、企业盈利、融资、租金水平等议题。
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