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【大纪元6月17日讯】回归5年，不难发觉香港出现了巨大的转变，这些转变，可能是事物发展的必然规律，不以人们的意志而转移，也可能与回归的种种有关，也可能与全球整体经济气候拉上关系。
5年，是时候为香港做一次较全面的回顾与前瞻。
据明报6月17日报导﹐买楼可说是反映巿民经济状??的最佳指标，回归初期排长龙买楼的盛??，在97年金融风暴后难再复见，往后楼价只跌不升。
由无壳蜗牛至住宅业主，由房策官员至大地产商，近年来都活在楼市阴影下。眼见楼价累积跌幅达六成，有人趁低吸纳成为逆市大赢家﹔相反，大批负资产业主却不知何时才能松绑。
居屋政策和房屋架构渐见清晰，结构性经济问题及高失业率却未露曙光，楼价攀升无望。输家们，前面恐怕还有漫长的艰苦道路。
“负资产问题一日不解决，香港(经济)不会有明天﹗”负资产大联盟主席陈启明相信，香港人并非无钱，至少从银行存款增长可以见到。自从出现负资产的问题，香港人危机感有增无减，就算有份工，都省吃省用，试问人人消费心态如此，经济怎能有起色﹖
“总之政府首要搞好经济，令市民觉得香港有前景，这样便可令负资产业主有求生的意欲。”这是他对特首董建华今后施政的由衷之言。
本身经营零售生意的陈启明说，近年生意一般，虽然自己也是负资产“人办”，但情??总好过一些打工仔的联盟成员。他说，不要以为负资产都是金融风暴的后遗症，“我认识有不少成员，是99及2000年才买楼，部分甚至借政府首次置业贷款，如今到期，要多供首置部分的本息。”
回归5年，负资产问题不但影响港人的消费意欲，部分负资产业主的生存意志及自尊都被消磨殆尽，烧炭事件时有所闻。据金融管理局数字，截至今年3月底，全港共有67500宗负资产个案，数字未包括由政府资助及发展商提供的二按计划。以一个家庭平均有3至4名成员计，受影响人数可能高达20多万。
大联盟较早前便提出，希望港府格外施恩，容许负资产业主延迟，供首置部分的贷款。
陈启明忆述，推出140%按揭计划的中信嘉华银行董事的一番话，反映为何银行愿意推出针对负资产按揭的原因。该董事说﹕“97年至今，仍愿意承担本身的负资产楼按，对于这样负责任的好客，银行怎会不争取﹖”
他说，负资产业主是“好客”并非妄语。就他所见的大联盟成员，两公婆胼手胝足，节衣缩食，仍要向银行供款，为的是保卫自己的楼房资产。
陈启明说，一日，一名支持大联盟的市民走来对他说﹕“我好支持联盟所做的事，但我不再是负资产，因为我决定放弃层楼，迄今已断供4个月。”他说，若个个负资产业主都放弃物业，你想想本港楼市会变成什么景??﹖
香港回归5年，楼市可说“有跌无升”，产生大批负资产的楼市“输家”。不过世事无绝对，楼价大跌，对拥有大笔资金、眼光独到的实力买家，却是择肥而噬的千载良机。
除了大型发展商趁低买地外，97年后在楼市最积极入市者，无疑是人称“玩具大王”的旭日国际集团主席蔡志明。
蔡志明97年至今，先后购入数十项投资物业，涉及金额近40亿元，而近期最瞩目的两宗入市个案，分别是以每呎近11,000元购入已落成、全球最高的住宅物业——红磡海名轩两个相连复式单位，以及作价2.1亿元，向前市政局主席梁定邦家族购入旺角先施百货现址。
此外，蔡志明购入的物业不少属于银主盘，往往能以极低价钱购得“便宜货”，又或租金回报率极高，成为楼市大跌下的“大赢家”。
蔡志明承认，97年后楼市大跌，造就了他的入市良机。“97年想入市又‘冇胆’，多年来‘忍手’积存大量资金﹔加上近年公司的玩具生产生意赚大钱，而入股的美国上市公司股价不断上升，能够售股套现，因此能趁97年后楼价大跌，可大手吸纳高回报的物业。”
蔡志明采取“只买不卖”、做其“收租佬”的策略，“买入的物业，个别租金回报率可以有9厘﹔银行做按揭，息率可以低至拆息加15点子，现时只有3厘左右。可以说，单是收租已够供楼有余，故所有物业投资都非常稳阵自己的玩具生意利润和售股收益，每年都有数亿元，所以每隔一段时间，又会有新的资金入市。”
他说﹕“不用为供楼担心，只要日后楼价能翻一番，就可以提早退休。”
然而，这位身家数十亿、“稳坐钓鱼船”的大业主，对香港政府的“托市”措施却有此看法﹕“政府以为透过置业贷款鼓励人买楼，便可以稳住经济，其实大错特错﹗有楼人士每个月要供楼，都不敢随便花钱，悭埋悭埋只会北上消费。可以说，香港愈多人买楼，消费市场和经济愈困难﹗”
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