【大纪元2020年11月12日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）创纪录的便宜贷款利率再加上储备银行在5月份取消了贷款限制（限贷令）至少一年，令大批原来无法进入房地产市场的年轻家庭、和把这视为增加投资大好时机的投资者们纷纷涌进市场，争先恐后地买房，令新西兰房市在经济萧条中如火如荼，房价也持续上涨。很多专家和学者都惊呼，希望储备银行快快采取措施，否则房价可能会涨得失控，不但不能刺激和带动经济成长，反而会对经济和金融稳定造成负面冲击。
在各方的一片呼吁声中，储备银行比通常的六个月“财务稳定性报告”提前两周，在本周三（11月11日）发表声明，表示将在12月份的时候，就明年3月1日前恢复对高风险房屋贷款的限制政策进行咨询，同时还将维持官方现金利率（OCR）在0.25%的低位，而且将在下个月推出新的对各个银行的低息资助贷款计划（FLP），以鼓励各个商业银行更多放贷，刺激经济发展。
不过，对于储备银行的政策宣布，很多经济学家似乎并不看好，指其发出了混合、甚至互相矛盾的信号，一方面重启限贷令似乎是要给过热的房市泼冷水，而另一方面，保持甚至进一步降息至负值，以及给银行提供数百亿的低息现金、促使银行以更低的利息多放贷，实际上是在给房市火上浇油。
限贷令能让房市降温吗？
最近几个月，全国的房市都越来越火热，多家研究数据都显示，新西兰房价年增长15%（包含因为大瘟疫造成全面停摆的两个月）全国的中间房价和奥克兰的中间销售房价都创历史纪录，分别达到68.5万元和95.5万元，住房要价和实际售价，也都远远高出其政府估价。
在本周奥克兰Ray White经纪公司拍卖出的三套1940年代、1970年代和1800年代的普通旧房中，实际售价分别比政府估价高出30万元、26.5万元和16万元。此前，昂贵街区Remuera的一套标明“需要整修”的旧房，更是破天荒卖出了440万元的天价。
针对目前房市过热问题，多名经济学家都呼吁储备银行尽快恢复暂停的限贷令，尤其是要限制对投资者的贷款。ASB银行的最新数据发现，这家银行出贷给投资者的高杠杆（指抵押金低于某个标准，比如30%等）贷款，在过去几个月增加了高达134%。
储备银行也表示，“我们现在正在观察高风险投资者贷款的快速增长。我们将就恢复大瘟疫之前实行的贷款限制进行咨询，这些限制措施能够限制银行可以进行的高风险贷款的数量。”
储备银行行长阿德里安·奥尔（Adrian Orr）警告说，如果再次看到高杠杆率的房地产贷款，他们将通过限贷令和债务对收入比（LIR）之类的工具加以限制。
不过，对于限贷令在3个半月后的可能回归，也有一些专家并不感到乐观，他们认为这会使投资者们利用中间的空档期，抓紧时间大量购买，反而会让房价的蹿升更早到来。
曼努考（Manukau）Ray White的老板汤姆·罗森（Tom Rawson）认为，储备银行这两项强有力的新激励措施，可能会给购房者和投资者提供更多的理由，让他们尽早买房，从而有可能使房价上涨得更快。
他预计：“在接下来的几个月中，你会看到房屋贷款的申请量激增，房地产市场将再次进入疯狂状态。”
对于目前房地产市场的驱动群体，大多数评论都倾向于投资者为主要驱动力，认为投资者比首次购房者更占有优势。因为银行为了规避风险，对于房屋贷款的审查较之前更加严格，首次购房家庭即使有足够的抵押款，还要证明收入稳定、工作前景良好等等；但拥有大量资产的投资者们，则可以随便用原来的房产作抵押，轻松获得银行贷款。
信号矛盾 央行真想降房价吗
除了对限贷令回归进行咨询，本周央行公布的最重要的政策，就是下个月要开始实行给各银行提供低息甚至是无息贷款300～500亿元的计划，最初的目的是要各个商业银行以低利率放贷给民众，希望以此来刺激经济的复苏。
不过，这样大规模的便宜贷款涌入房市，很难不推高房价，储备银行似乎也不否认这一点。储备银行的首席经济学家永·哈（Yuong Ha）之前曾经表示，FLP计划是会推高房价，但这可以使房主因财富增加而增加信心，这样就会鼓励人们更多地消费，从而支持经济复苏。
经济学家伊葵博（Shamubeel Eaqub）明确表示，“在最大的经济衰退中，他们对房价上涨采取了相对宽松的态度，而经济受到前所未有的财政反应的支撑，这表明他们不了解新西兰目前的状况。
“在几十年一见的经济衰退中，在大量的失业和净移民为零的状况下，房价却上涨了15％；已经足以证明储备银行目前对银行和金融稳定性的监督，不符合其（最初的）目的。”
总理嘉辛达·阿德恩（Jacinda Ardern）上周也承认，由于房价在经济持续低迷的时期持续上涨，她对新西兰的住房市场感到非常担忧。但她之后又暗示，是因为大瘟疫导致海外新西兰人大量回国，才造成新西兰住房供不应求。
但新西兰统计局（Stats NZ）在10月11日发布的统计数据显示，自今年3月下旬边境关闭以来，新西兰平均每月的净移民人数约为300人。从4月份到8月份的5个月中，总体净移民人数目前估计为1700人。这与去年6月份统计的年度净移民人数的5.6万人，根本就无法相比。
如何改变现状？
针对目前新西兰房市问题，伊葵博提出了短期、中期和长期的改善政策建议：
三个短期建议：
- 恢复对投资者的贷款限制（限贷令）；
- 引进贷款与收入的比率；
- 明确将房地产投资者的贷款视为商业贷款。
三个中期建议：
- 实施一项金融稳定协议，要求储备银行考虑杠杆作用的数量和有效的资本分配以提高经济绩效；
- 采纳政府对良好监管实践的期望，以便基于经过验证和审查的证据进行决策；
- 提高治理期望，并为央行提供更多资源，以通过增加内部资源来处理扩大的工作范围，监督和问责制。
一个关键的长期目标，就是建造更多的房屋，增加住房供应，从根本上解决住房短缺的问题。
责任编辑：筱康
